【正文】 面開放格局的臨近，內資銀行市場化及對外開放進程加快，而在銀行實施市場化戰(zhàn)略進程中，以個人住房貸款為主的住房金融業(yè)務因在建立市場化運營機制、改善信貸結構、提高資產質量、培育客戶群體方面具有不可替代的作用，成為市場競爭的焦點。隨著競爭的日趨激烈，也出現了一些影響住房金融業(yè)務健康發(fā)展的征兆，主要是降低貸款門檻，發(fā)放高成數、甚至是零首付貸款要求的按揭；競相壓低對按揭項目的審批條件，對不具備預售條件、存在“爛尾”風險的項目也辦理按揭貸款；一味追求貸款投放進度，放松對借款人主體資格、還款能力、貸款用途的審查，造成大量的風險隱患；貶低競爭對手，誤導客戶作出錯誤決策，最終損害消費者利益。二、買方市場條件下住房金融業(yè)務的發(fā)展對策面對歷史機遇和市場挑戰(zhàn)，為發(fā)展住房金融業(yè)務，內資銀行應當以推動住房金融體系建立為主線，廣泛開展創(chuàng)新與合作，實現住房金融業(yè)務的實質性飛躍。住房金融與其它金融業(yè)務相比有較多的特殊性，更需要有一個較為完備的市場體系。實施品牌戰(zhàn)略，塑造良好社會形象，提升品牌認知度，夯實住房金融業(yè)務發(fā)展的社會基礎。挖掘產品內涵、創(chuàng)新業(yè)務品種、應抓住政府支持住房金融發(fā)展和市場需求不斷提升的有利時機，大膽創(chuàng)新，擴展住房金融產品線的長度和寬度，并對不同類型的客戶群體實施差別化營銷策略，提供有針對性的專業(yè)化服務，滿足更多客戶更深層次的金融服務需求。以深化住房金融服務來鞏固市場。一是引入中介機構，提高住房金融服務效率，在住房按揭業(yè)務已達到相當規(guī)模的情況下，為充分發(fā)揮規(guī)模效益，可以積極引進律師事務所、公證、扣賣、評估、交易、咨詢等中介機構，在貸款受理、評估、催收、抵押物處置、信息咨詢等方面提供專業(yè)服務；二是針對住房按揭業(yè)務特點，推行按揭貸款經紀人制，提高貸款營銷水平，信貸人員成為按揭業(yè)務的拓展者和資源整合者，送貸上門，以服務爭取客戶；三是通過密切與房地產開發(fā)企業(yè)、市場中介機構等的合作，開展網上銷售等途徑，拓展住房金融業(yè)務分銷渠道，以適應買方市場條件下客戶的需求變化。首先是密切與政府主管部門的聯系，提高金融服務水平，解決政府部門在推進房改和房地產業(yè)發(fā)展中面臨的實際困難；二是探索內資銀行與外資金融機構在住房金融領域上的合作途徑，如建立個人信用體系、貸款分銷網絡、制訂行業(yè)標準等，形成合力；三是爭取與國際組織、研究機構的合作，借用“外腦”，充分利用先進國家經驗，發(fā)展住房金融業(yè)務。智能化寬帶接入，就是將極寬的傳輸帶寬接入每一部計算機，從而使數據在計算機網絡中傳送內容更加車宣、傳送速度大為加快(速率高達10M以上的上網速度)。視頻點播(VOD)、網上遠程醫(yī)療、實時視頻會議、統(tǒng)一消息平臺、全球“Follow Me”、網絡呼叫中心、多媒體終端等，都將伴隨寬帶的接入而走進我們平常的生活。北京的“網絡家園”、上海的“住宅網樣板小區(qū)”等工程，都讓人們實實在在地體會到了寬帶的好處，以及新經濟給我們帶來的美好撞憬。要想讓普通大眾真正走進這樣的生活空間，房產商們的開發(fā)理念大概還要有更全面和深入地認識，不僅僅停留在表面的文章和宣傳上、而眾多提供服務的網絡廠家和南家，更是正在依托網絡技術的新發(fā)展、和寬帶技術的成熟，研究如何將其與住宅小區(qū)建設實現更深層次的融合。接入寬帶，就算智能化嗎?智能化小區(qū)、小區(qū)智能化成了當前住宅開發(fā)的一大熱點。在信息化或叫數字化時代，每個人面臨的選擇只有兩種：要么搭上這班信息快車，要么被它甩遠。目前，建設的寬帶小區(qū)網絡平臺是采用ATM寬帶接入技術，用品質優(yōu)良的5類線連接入戶，構造了每家10M帶寬的社區(qū)信息網絡。寬帶王頁上大都可提供家政服務、配送中心、物業(yè)中心、培訓中心、在線娛樂、遠程教育、證券交易、在線游戲等多種網上服務，使用戶能夠在最短的時間里了解到最多的信息。但購房者對智能化一定要有清醒認識。并不是只要接了個寬帶就能說是智能化小區(qū)了。雖然該評定標準主要是針對示范小區(qū)的，但這也是衡量今后發(fā)展住宅小區(qū)智能化水平的重要依據。智能比小區(qū)中建設了許多科技含量高、自成體系的智能系統(tǒng)，如自行車庫管理系統(tǒng)、自動三表抄表系統(tǒng)、自動小區(qū)門禁系統(tǒng)、自動單元門禁系統(tǒng)等，這就需要建立一套基于小區(qū)網絡的綜合物業(yè)管理系統(tǒng)，將各種獨立的系統(tǒng)有機地集成為一直信息共享、相互關聯的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。一套比較完善的智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)一般應該包含：房產信息管理、住房信息管理、設備管理、環(huán)境綠化管理、報修投訴管理、安保管理、停車場管理、三表管理、派工管理、財務管理、主樓管理、小區(qū)一卡通管理、系統(tǒng)管理等功能模塊。對住戶而言，智能化小區(qū)物業(yè)管理可以讓住戶享受到高科技帶來的安全、舒適和方便。對開發(fā)商來說，智能物業(yè)管理將成為激烈的市場競爭中吸引客戶的有力因素，形成市場上的新亮點，增加公司在市場上的競爭力。因為智能物業(yè)管理大量采用現代技術，節(jié)省人力。同時智能化的服務可以提高物業(yè)公司服務的滿意度，減少不必要的糾紛。建設智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)也給眾多的計算機、網絡及硬件開發(fā)商提供了新的經濟增長點。因此，說“人類可持續(xù)發(fā)展的目標成功與否，將取決于城市可持續(xù)發(fā)展”，毫不過分。它要求從以經濟增長為中心的發(fā)展轉向經濟、社會、生態(tài)環(huán)境相協調的發(fā)展；從以物為中心的發(fā)展轉向以人為本的發(fā)展；從注重眼前利益的發(fā)展轉向長期的可持續(xù)發(fā)展。用可持續(xù)發(fā)展的要求來衡量，我國城市土地利用還存在許多不合理的地方。這一國情提醒我們，城市土地開發(fā)要立足于土地的節(jié)約利用，而不能盲目仿效美國等發(fā)達國家，走城市空間布局低密度郊區(qū)化的路子。從80年代中期到90年代中期，我國主要城市建成區(qū)面積都有很大擴展，例如1996年與1986年相比，北京建成區(qū)面積增加了86．4平方公里，上海增加88．7平方公里，天津增加76．1平方公里，大連增加128．2平方公里。這種浪費型的土地開發(fā)利用方式，過多占用了未來發(fā)展所需要的土地資源，是不可持續(xù)的。要解決土地開發(fā)無序擴張的問題，根本途徑是合理控制城市邊界。農業(yè)地租水平與城市邊界成反函數關系，而與土地利用密度成正函數關系。過分壓低農業(yè)地租，將導致農業(yè)地租與城市地租的巨大差額利益，并通過各種渠道驅動城市用地的盲目擴展和城市土地利用密度下降。此外，城市發(fā)展用地盡量多利用荒地而少占良田，也是一種土地節(jié)約利用的好方法。當時通過修建外環(huán)線把天津市區(qū)的規(guī)模限定起來。目前塘沽區(qū)成為天津市重要組成部分，塘沽及開發(fā)區(qū)得到迅速發(fā)展，綜合效益十分顯著。在城市經濟中，主要有三類行為主體：居民、企業(yè)和政府。前兩類用地與私人的決策行為有關，可統(tǒng)稱為私人用地，后一類則與政府行為有關，政府行為不屬于市場行為，公共用地也主要不是由市場決定的。根據各自不同的約束條件(成本、技術、收入、區(qū)位偏好等)和土地的機會成本選址。城市交通、通訊、能源、給排水、廣場、綠地以及教育衛(wèi)生文化娛樂等公共基礎設施用地，基本屬于公共用地。這種效益一般不能通過直接贏利來衡量，而是通過服務對象的損益變化間接反映的。城市政府應從可持續(xù)發(fā)展的要求出發(fā)，按照整體性、協調性和因地制宜的原則，合理規(guī)劃城市公共用地，保證城市公共物品的持續(xù)供給，促進城市綜合效益的不斷提高。參照國外城市規(guī)劃工作的經驗，工業(yè)用地占城市總用地的比重，一般不宜超過15％。4％，即使象芝加哥、底特律這樣的工業(yè)城市，工業(yè)用地也不到10％。按照國家規(guī)定，合理的城市用地，要求生活居住用地占城市總用地的50％為宜，而我國城市生活居住用地普遍偏低。工業(yè)區(qū)內布局問題不少，空閑用地多，布局不緊湊，既浪費土地資源，又不利于配套設的建設。因此，很有必要對工業(yè)用地進行調整，使工業(yè)用地與其他用地比例關系趨于合理，工業(yè)用地在城市中的空間布局趨于合理，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。雖然這種圈層式空間布局有其自身的優(yōu)點，如城市邊界明確，市中心地位突出，城市總體形象完整等。比較明顯的問題是：由于市區(qū)經濟活動和人口過密，造成污染嚴重、住房嚴重短缺和交通擁擠等一系列的弊病。相比之下，多中心的城市土地空間利用方式更有利生產，方便生活。五、開發(fā)建設與保護的關系可持續(xù)發(fā)展是一種新的發(fā)展現，要求人地和諧基礎上人們的福利水平持續(xù)全面增長。因此，城市開發(fā)建設中如何保護自然生態(tài)環(huán)境和人文歷史環(huán)境，是城市土地合理利用的又一重要問題。我國城市開發(fā)建設中往往只看重眼前的經濟利益和當前領導工作績效，不注意保護自然生態(tài)環(huán)境，使得具有環(huán)境凈化和調節(jié)功能的綠地、水面以及生物多樣性大量喪失，城市生態(tài)環(huán)境惡化，災害增加。保護歷史環(huán)境、保護歷史文化要素、提高環(huán)境的文化內涵，是宜人化城市的基本要求之一。沒有創(chuàng)造，就會跟不上時代的步伐，沒有繼承，割斷歷史，割斷文化，城市會失去個性。這種做法是很不可取的。從某種意義上說，人文生態(tài)比自然生態(tài)更加脆弱，保護的難度更大，因為它需要全民族寬闊的文明視野，高度的文明覺悟。我們現在也走了彎路，而且有過之無不及，該是猛醒的時候了。六、現在發(fā)展與未來發(fā)展的關系可持續(xù)發(fā)展的公平原則要求當代人的發(fā)展不能以犧牲后人的利益為代價，當代人之間有公平的發(fā)展機會。開發(fā)商為了追求高額利潤，往往以滿足高收入階層的需求為開發(fā)重點，反映在住區(qū)用地結構上，以別墅和低層公寓為主的高級住區(qū)容積率不斷降低，戶型面積不斷擴大，人均居住用地面積遠遠超過平均水平。由于城市土地資源有限，高收入階層過多占用了屬于這部分人的居住發(fā)展空間，制約了其住房問題的解決和居住條件的改善，不利于社會公平。另一方面的問題是城市規(guī)劃過分看重眼前，不給未來發(fā)展留有余地。目前京津滬等大城市將一部分企業(yè)外遷置換出來的土地作為可持續(xù)發(fā)展用地，暫時辟為綠地等公共用地，以備將來發(fā)展需要，不失為一種有前瞻性的做法。 　　在36家房地產類上市公司中有17家2001年中期每股收益同比下降，主要有五個原因。二是由于重組進入房地產行業(yè)不久，項目開發(fā)正在進行，房屋銷售及收入結算等工作延后，從而影響當期收益的實現，如北京城建、光彩建設、天宸股份、陽光股份等。四是缺少非經常性損益作“貢獻”以后，其經營業(yè)績露出了“廬山真面目”，如中遠發(fā)展；五是公司經營管理能力欠佳，或者當期出現了較大的滑坡，如深萬山A、興業(yè)房產、深深房A、新黃浦、ST中福、天鴻寶業(yè)等。 　　除了上述個體差異因素外，導致房地產上市公司與所屬行業(yè)出現“背離”現象的根本原因，還在于房地產上市公司的結構性失衡，即在上市時間和地域分布上的非均衡性。這期間，除了一些開發(fā)區(qū)類上市公司（如蘇州高新、倍特高新、南京高科、長春經開等）和經重組進入房地產行業(yè)的公司（如金融街、陽光股份等）之外，該行業(yè)缺乏新鮮“血液”的注入，這與其它行業(yè)的上市公司有很大的不同。 　　在1991年至1994年間上市的23家房地產類公司中，上海有9家，深圳有7家，滬、深兩地由于“近水樓臺先得月”，占據了房地產上市公司的絕大部分。盡管房地產行業(yè)具有明顯的地域性特征，但并不意味著房地產上市公司可以集中在一、兩個城市，畢竟全國的房地產市場容量遠遠大于個別城市。 　　2001年上市的天鴻寶業(yè)、金地集團、東華實業(yè)、天房發(fā)展等4家公司，給房地產板塊注入了一些新鮮“血液”，但這僅僅是證券市場解除房地產上市“禁令”后的一個良好開端。 　　因此，在房地產行業(yè)至少今后2－3年內能繼續(xù)保持高速增長的大趨勢下，要使房地產上市公司的整體業(yè)績相應地有較大程度的提高，還需要做好以下幾方面的工作。第二，鼓勵房地產上市公司實施優(yōu)化重組，使那些已經不適應房地產業(yè)務發(fā)展的上市公司經過資產重組以后進入其它行業(yè)，同時使那些具有很強的房地產開發(fā)經營實力的企業(yè)通過借殼上市，成為房地產上市公司的新生力量。 作者：東北證券金融與產業(yè)研究所　王應雄　來源：阿里巴巴縱觀五路：總體評價房地產投資 20011009　　以理性眼光看：開始研究投資回報率是地產界的進步 　　　　　　有不少人開始做地產投資，不少項目開始打“投資回報率”，給你算多少年收回成本，人氣弄得挺旺的。70年的期權用一天少一天。其次，地產物業(yè)穩(wěn)定，但和其他的資產相比，它的變現能力弱，何況房屋轉換成本太高，轉手房子要找公司代理、交稅費，有點賺頭也被弄光了。所以說，從研究房地產的增值獲益，變?yōu)檠芯糠康禺a的租務獲益，已經是一個很大的進步了。但經常聽到有樓盤報出30％甚至60％的回報率！ 　　　　　　合理或平均的投資回報率是很難計算的，就如同股市的個股一樣，政府會統(tǒng)計出一個股民現在從股市拿到的平均投資回報率是多少。你當然也可以算出一個目前平均投資回報率，但這沒有任何價值。所以，投資回報率只是個抽象概念，租價是由市場定的。 　　　　　　國外有一句話叫Cash is king，現金為王，拿到現金才是現實的。 　　　　　　這是一個單純的想法。舉個例子，誰都知道北京西客站通車以后，這個地方會旺起來，于是誰都這么開發(fā)，旺了嗎？沒有，因為這個商機被大家提前透支了。 　　　　　　以發(fā)展眼光看：今后注意力放在外籍人士上，可能會有問題 　　　　　　大部分投資者把“寶”押在外籍租戶和高級白領身上。