【正文】 這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和體現(xiàn)，也是影響住房消費(fèi)的一個重要因素。 　　促俏因素?！　“l(fā)展商信譽(yù)因素。無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售起到催化劑的作用。從整體上看，一般存在三種不同的消費(fèi)觀：一是超前消費(fèi)觀。具體包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法制建設(shè)程度以及生活服務(wù)水準(zhǔn)等。上海、深圳等城市住房二級市場較發(fā)達(dá)，其中一個重要的原因就是這些城市的人口遷移和流動比例較大，北京有嚴(yán)格的人口遷移限制，因此住房二級市場的發(fā)展就受到一定程度的制約。據(jù)調(diào)查，在傳統(tǒng)住宅分配模式下?lián)碛卸嘤嘧≌钠胀ㄊ忻窦彝ィ麄冊谶x擇出租模式的思考中，往往希望用經(jīng)常性的租金收入，來補(bǔ)貼家用，更為自己可能面對的下崗、待業(yè)提供多一層保障。因此可以推測，二手住宅成交量較少，與新舊住宅實(shí)際成交價(jià)格與供給者心理價(jià)格有較大差距相關(guān)。但是，由于房屋置換模式可以為交易雙方節(jié)約交易稅費(fèi)，因此仍然受城市中低收入者所歡迎。雖然上海、深圳等城市由于推行“藍(lán)印戶口”政策，使流動人口中有相當(dāng)多的比例是以家庭戶形式在滬居住(上海占61．8％)。住房二級市場上的二手住宅，既包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，也包括各類已購商品住宅。北京市2000年成交約9000多套，與超過100萬套具備上市條件已購公房的基數(shù)相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人們的普遍預(yù)期?，F(xiàn)在特別是有些物業(yè)公司還沒有做好利用社區(qū)管理服務(wù)優(yōu)勢的這篇文章。如嘉興市近幾年加大了舊城改造成的力度，老城區(qū)已基本拆遷改造。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近年來消費(fèi)者對住房的投訴較多，導(dǎo)致買賣雙方糾紛的主要因素既有制度不健全、管理不到位的原因，也有房產(chǎn)交易行為不盡規(guī)范的原因造成。房產(chǎn)商也正是抓住了消費(fèi)者購置住房的差異心理狀態(tài)，使更多的購房者在不知不覺中支付比原來高得多的房價(jià)。從財(cái)務(wù)角度講，住房的開發(fā)成本是由制造成本和期間費(fèi)用組成，它包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用等。現(xiàn)在老百姓的生活水平提高了，不僅在選購房子上都很注重“有格調(diào)的居住房”，而且也很講究實(shí)用性。但事實(shí)上有很多房產(chǎn)商并不是這么做的，而是隨意開發(fā)。特別是有些房產(chǎn)商素質(zhì)比較低，他瞄準(zhǔn)的是今天市場，考慮的是如何盡快把開發(fā)的住房賣出去，他們的經(jīng)營指導(dǎo)思想是搞一槌子買賣，根本不顧買方利益。原因之一：房改政策決定著住房的供需量。這一方面表現(xiàn)在許多曾處于絕境邊緣的房產(chǎn)商又起死回升，另一方面作為老百姓只要經(jīng)濟(jì)條件許可，就把購置住房作為自己近期的消費(fèi)目標(biāo)。小戶型面對的租戶群可能更多?，F(xiàn)在歐美人士之所以不來國內(nèi)買房，是因?yàn)榻鹑隗w系有問題。 　　　　　　這是一個單純的想法。但經(jīng)常聽到有樓盤報(bào)出30％甚至60％的回報(bào)率！ 　　　　　　合理或平均的投資回報(bào)率是很難計(jì)算的，就如同股市的個股一樣，政府會統(tǒng)計(jì)出一個股民現(xiàn)在從股市拿到的平均投資回報(bào)率是多少。 作者：東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所　王應(yīng)雄　來源：阿里巴巴縱觀五路：總體評價(jià)房地產(chǎn)投資 20011009　　以理性眼光看：開始研究投資回報(bào)率是地產(chǎn)界的進(jìn)步 　　　　　　有不少人開始做地產(chǎn)投資，不少項(xiàng)目開始打“投資回報(bào)率”，給你算多少年收回成本，人氣弄得挺旺的。盡管房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性特征，但并不意味著房地產(chǎn)上市公司可以集中在一、兩個城市，畢竟全國的房地產(chǎn)市場容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于個別城市。四是缺少非經(jīng)常性損益作“貢獻(xiàn)”以后，其經(jīng)營業(yè)績露出了“廬山真面目”，如中遠(yuǎn)發(fā)展；五是公司經(jīng)營管理能力欠佳，或者當(dāng)期出現(xiàn)了較大的滑坡，如深萬山A、興業(yè)房產(chǎn)、深深房A、新黃浦、ST中福、天鴻寶業(yè)等。另一方面的問題是城市規(guī)劃過分看重眼前，不給未來發(fā)展留有余地。我們現(xiàn)在也走了彎路，而且有過之無不及，該是猛醒的時(shí)候了。保護(hù)歷史環(huán)境、保護(hù)歷史文化要素、提高環(huán)境的文化內(nèi)涵，是宜人化城市的基本要求之一。相比之下，多中心的城市土地空間利用方式更有利生產(chǎn)，方便生活。工業(yè)區(qū)內(nèi)布局問題不少，空閑用地多，布局不緊湊，既浪費(fèi)土地資源，又不利于配套設(shè)的建設(shè)。城市政府應(yīng)從可持續(xù)發(fā)展的要求出發(fā)，按照整體性、協(xié)調(diào)性和因地制宜的原則，合理規(guī)劃城市公共用地，保證城市公共物品的持續(xù)供給，促進(jìn)城市綜合效益的不斷提高。前兩類用地與私人的決策行為有關(guān)，可統(tǒng)稱為私人用地，后一類則與政府行為有關(guān)，政府行為不屬于市場行為，公共用地也主要不是由市場決定的。此外，城市發(fā)展用地盡量多利用荒地而少占良田，也是一種土地節(jié)約利用的好方法。這種浪費(fèi)型的土地開發(fā)利用方式，過多占用了未來發(fā)展所需要的土地資源，是不可持續(xù)的。它要求從以經(jīng)濟(jì)增長為中心的發(fā)展轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展；從以物為中心的發(fā)展轉(zhuǎn)向以人為本的發(fā)展；從注重眼前利益的發(fā)展轉(zhuǎn)向長期的可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)橹悄芪飿I(yè)管理大量采用現(xiàn)代技術(shù)，節(jié)省人力。智能比小區(qū)中建設(shè)了許多科技含量高、自成體系的智能系統(tǒng)，如自行車庫管理系統(tǒng)、自動三表抄表系統(tǒng)、自動小區(qū)門禁系統(tǒng)、自動單元門禁系統(tǒng)等，這就需要建立一套基于小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的綜合物業(yè)管理系統(tǒng)，將各種獨(dú)立的系統(tǒng)有機(jī)地集成為一直信息共享、相互關(guān)聯(lián)的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。寬帶王頁上大都可提供家政服務(wù)、配送中心、物業(yè)中心、培訓(xùn)中心、在線娛樂、遠(yuǎn)程教育、證券交易、在線游戲等多種網(wǎng)上服務(wù)，使用戶能夠在最短的時(shí)間里了解到最多的信息。要想讓普通大眾真正走進(jìn)這樣的生活空間，房產(chǎn)商們的開發(fā)理念大概還要有更全面和深入地認(rèn)識，不僅僅停留在表面的文章和宣傳上、而眾多提供服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)廠家和南家，更是正在依托網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的新發(fā)展、和寬帶技術(shù)的成熟，研究如何將其與住宅小區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)更深層次的融合。智能化挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵、創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種、應(yīng)抓住政府支持住房金融發(fā)展和市場需求不斷提升的有利時(shí)機(jī)，大膽創(chuàng)新，擴(kuò)展住房金融產(chǎn)品線的長度和寬度，并對不同類型的客戶群體實(shí)施差別化營銷策略，提供有針對性的專業(yè)化服務(wù)，滿足更多客戶更深層次的金融服務(wù)需求。隨著競爭的日趨激烈，也出現(xiàn)了一些影響住房金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展的征兆，主要是降低貸款門檻，發(fā)放高成數(shù)、甚至是零首付貸款要求的按揭；競相壓低對按揭項(xiàng)目的審批條件，對不具備預(yù)售條件、存在“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目也辦理按揭貸款；一味追求貸款投放進(jìn)度，放松對借款人主體資格、還款能力、貸款用途的審查，造成大量的風(fēng)險(xiǎn)隱患；貶低競爭對手，誤導(dǎo)客戶作出錯誤決策，最終損害消費(fèi)者利益。商業(yè)銀行必須真正樹立“以客戶為中心”的意識，全面評估消費(fèi)者需要，改進(jìn)服務(wù)，才能把握住房金融市場的發(fā)展趨勢，贏得客戶。 　　成思危說，到2010年，我國住宅建設(shè)將有80億平方米的開發(fā)空間，種種跡象表明，住房大眾消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)到來?！?　　第三，實(shí)行基本合理及公平的補(bǔ)貼政策。當(dāng)然，負(fù)面影響也來了，擾民報(bào)道屢見報(bào)端?！　√孤实刂v，對國內(nèi)剛剛發(fā)展起來的物業(yè)管理模式，營造一種寬松的環(huán)境會更有利于物業(yè)公司的健康發(fā)展。 　　服務(wù)競爭——房地產(chǎn)業(yè)的制勝之道 　　為迎接服務(wù)競爭時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)進(jìn)入到更高級的市場、制度創(chuàng)新領(lǐng)域，以“服務(wù)制勝”將會是未來的必然選擇。這不僅是客觀的、而且是具有法律意義的。 　　消費(fèi)需求向服務(wù)進(jìn)化 　　每一個商品的消費(fèi)都包括物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)兩個部分。簡單地說，前者主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的質(zhì)量方面，后者最重要的內(nèi)容就是服務(wù)。發(fā)展商應(yīng)完全按照交易合同的約定兌現(xiàn)對客戶的承諾，如房屋的質(zhì)量、工期、裝修和配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)狀況等。因此，服務(wù)已不僅是一種態(tài)度，而是全面體現(xiàn)在企業(yè)的理念和行為方面必不可少的內(nèi)容，而且最終還要以顧客滿意度來衡量?！　∮捎谖覈奈飿I(yè)管理行業(yè)起步較晚，人們的思想觀念還較落后，許多業(yè)主對物業(yè)管理收費(fèi)還很不習(xí)慣，對他們的服務(wù)也不認(rèn)可。此路不通，至于，今后物業(yè)管理公司依靠什么生存和發(fā)展，暫時(shí)沒人說得清。他認(rèn)為，補(bǔ)貼的依據(jù)和結(jié)構(gòu)應(yīng)該全國保持一致，標(biāo)準(zhǔn)可以因地而異。因此，如何調(diào)動廣大消費(fèi)者買房的積極性就成了必須盡快解決的當(dāng)務(wù)之急。住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)育進(jìn)入新階段，住房金融服務(wù)體制亟待建立、服務(wù)層次亟需提升。這些不正當(dāng)競爭行為極易導(dǎo)致住房市場的泡沫化，加大住房金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。適應(yīng)客戶改善住房條件、提升生活質(zhì)量、調(diào)整還款計(jì)劃等需求，廈門建行陸續(xù)開辦了轉(zhuǎn)按、再按、按揭貸款期限調(diào)整等業(yè)務(wù)。物業(yè)管理 20011023寬帶，新經(jīng)濟(jì)的曙光? 借著新世紀(jì)的曙光，崇尚新經(jīng)濟(jì)的人們，從寬帶的接入，仿佛真正看到了希望的光芒。從微軟、IBM、思科的全面介入計(jì)劃，到國內(nèi)電信、長城、網(wǎng)通的雄心勃勃，都不難看出競爭的戰(zhàn)火正在蔓延。如今，有相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)都聲稱自己是智能化社區(qū)。智能物業(yè)管理是智能化小區(qū)必備的要素之一?？梢越档烷L期物業(yè)管理成本。城市中的一切活動都是以城市土地的空間利用為基礎(chǔ)的，因此，城市土地空間利用是否合理，將直接影響城市的可持續(xù)發(fā)展。它有很多弊端：首先是加劇了土地資源的短缺；其次是在郊區(qū)大量開發(fā)住宅造成城市綠色隔離帶的蠶食和生態(tài)環(huán)境的破壞，加重了城市交通和居民通勤的負(fù)擔(dān)；再有，郊區(qū)開發(fā)過熱還不利于舊城改造，大量危房、舊房得不到修繕和改造，并有可能引起舊城衰落。例如李瑞環(huán)任天津市長期間，曾對天津市的城市發(fā)展提出“一條扁擔(dān)挑兩頭”的思路，即天津市今后主要順著海河向塘沽發(fā)展，尤其是工業(yè)項(xiàng)目要放在塘沽，因?yàn)槟抢锏耐恋厥躯}堿地，而天津市周圍都是良田。市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)和居民的區(qū)位選擇都遵循效益最大化原則。三、工業(yè)用地與其它用地的關(guān)系在“先生產(chǎn)，后生活”的左的城市建設(shè)方針影響下，我國城市中工業(yè)用地比重過高，雖然改革開放以來比重有所下降，目前多數(shù)城市仍在30％左右，遠(yuǎn)高于其他國家。加之區(qū)內(nèi)行業(yè)性質(zhì)混亂，種不同的工業(yè)企業(yè)混雜，配套設(shè)不完善，環(huán)境污染嚴(yán)重，企業(yè)發(fā)展的外部條件差，直接影響企業(yè)發(fā)展、嫁接、調(diào)整和利用外資，對外合作也受到限制。工作、生活居住、商業(yè)、文化娛樂等條件比較均勻地分布于整個城市，城市生活的多樣性得到充分體現(xiàn)，從而使得全體市民有公平的生存環(huán)境和發(fā)展機(jī)會，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。繼承和創(chuàng)新是城市建設(shè)中永恒的主題，每一座城市都有自己的歷史，都要尊重歷史、把握現(xiàn)在、預(yù)示未來。否則，我們這一代開發(fā)者將成為歷史的罪人。城市每一片土地都按照當(dāng)前的需要和經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平充分地高強(qiáng)度地開發(fā)利用，當(dāng)城市需求發(fā)展變化時(shí)，很難改做他用，即使改造，也要付出很大代價(jià)。特別是天鴻寶業(yè)，作為中國證監(jiān)會解除房地產(chǎn)上市“禁令”后第一家募股上市的公司，而且地處房地產(chǎn)行業(yè)比較發(fā)達(dá)的北京，其中期業(yè)績不佳有些出乎意料。況且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“板塊移動”，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的其它城市有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的“后起之秀”，如南京、杭州、武漢、重慶等。誰都知道通過地產(chǎn)增值來賺錢，但是否真的有人在物業(yè)增值上賺了錢？ 　　　　　　國內(nèi)的物業(yè)增值其實(shí)很難。那么，只有你拿400塊錢，并均勻地買了400只股票，你得到的回報(bào)率可能和國家統(tǒng)計(jì)的差不多。什么叫機(jī)會？所有人都看到的東西不叫機(jī)會。在國外，如果樓是我的，我馬上可以按給銀行，拿到錢。 　　　　　　幾次人口普查，國內(nèi)每家每戶的人數(shù)從平均4．46人降到了3．22人，另外，戶型分化出現(xiàn)，比如老年人住宅的推出，使幾代同堂的很少，大房子不再被家庭需要。就拿嘉興市對住房需求情況來看，盡管當(dāng)前有35家房產(chǎn)商在開發(fā)商品房，但仍難滿足市場需求。我國老百姓的住房居住方式大致經(jīng)歷了三個階段。因此，他今天可以做房產(chǎn)買賣，明天可以做地皮或者其他商品的買賣，打一槍換一個地方，對自己的經(jīng)營行為很不負(fù)責(zé)任。其表現(xiàn)在三個方面：一是住房結(jié)構(gòu)趕時(shí)髦。因此，作為房產(chǎn)商一定要針對眾多老百姓的需求開發(fā)住房，如果房產(chǎn)商在這點(diǎn)上還把握不準(zhǔn)，那么就很難使自己開發(fā)的商品房推向市場。目前在住房成本核算中，土地征用費(fèi)往往要占開發(fā)總成本的20％以上。還有從房產(chǎn)商本身來講，住房開發(fā)需要大量投入資金，因此，房產(chǎn)商除了自有資金和銀行貸款外，售期房也是一個很好的籌資渠道。從全國情況來看，現(xiàn)在有許多地方還沒有建立健全和完善規(guī)范的房產(chǎn)交易一級市場，當(dāng)然更不要說有利于住房流動、調(diào)節(jié)和消費(fèi)者買賣交易的二級市場。然而，對被改造的老城區(qū)來講都是居民居住比較集中的地方，因此，老城區(qū)的改造勢必要有大量商品房來解決被拆遷老百姓的居住問題，在一定程度上講，舊城改造規(guī)模越大，市場對住房的需求量就越大，反之就小。因此，為了解除老百姓住房的后顧之憂，引導(dǎo)眾多消費(fèi)者的購房積極性，房產(chǎn)商必須要與有關(guān)部門聯(lián)合做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，作為物業(yè)管理公司更要直面激烈的市場競爭，迅速提高自身的綜合素質(zhì)和服務(wù)檔次，逐步改善老百姓的居住環(huán)境和服務(wù)設(shè)施，全面提高居住小區(qū)內(nèi)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。盡管上海、廣州等地的情況比北京要好得多，但二手房的成交量，仍然不足同類存量的2％，與國外存量住宅15％左右的流動率相比，有很大差距。由于商品住宅的歷史較短，通常情況下認(rèn)為其尚未達(dá)到用戶更新的年限(大約為10~15年)，因此對住房二級市場的研究，大都集中在已購公有住房。流動人口主要是通過租住當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌瑏斫鉀Q住房問題。表2 北京和上海部分網(wǎng)站的二手房交易信息 （2001年5月9日）網(wǎng)站名稱