【正文】 一天一個(gè)價(jià)，天天往上漲。因此，作為房產(chǎn)商一定要針對(duì)眾多老百姓的需求開(kāi)發(fā)住房，如果房產(chǎn)商在這點(diǎn)上還把握不準(zhǔn)，那么就很難使自己開(kāi)發(fā)的商品房推向市場(chǎng)。三是住房居住環(huán)境不合要求。其表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是住房結(jié)構(gòu)趕時(shí)髦。所以，由于房產(chǎn)商自身的素質(zhì)問(wèn)題，往往影響著住房的有效開(kāi)發(fā)和發(fā)展規(guī)模。因此，他今天可以做房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，明天可以做地皮或者其他商品的買(mǎi)賣(mài)，打一槍換一個(gè)地方，對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)行為很不負(fù)責(zé)任。但筆者認(rèn)為在政策作用過(guò)了之后，特別是在住房分配實(shí)行貨幣化以后，市場(chǎng)雖對(duì)住房仍有著很大潛在需求量，但老百姓只能會(huì)是更加理智性的購(gòu)房，不可能再會(huì)發(fā)生那樣高度集中購(gòu)房的現(xiàn)象。我國(guó)老百姓的住房居住方式大致經(jīng)歷了三個(gè)階段?？罩妹娣e增長(zhǎng)最快的前六個(gè)地區(qū)是青海、云南、河北、北京、陜西、天津。就拿嘉興市對(duì)住房需求情況來(lái)看，盡管當(dāng)前有35家房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商品房，但仍難滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。 　來(lái)源：千龍房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的七大原因 20010907　　前幾年，曾被各地市場(chǎng)一度冷落的住房，如今又成為老百姓青睞的熱門(mén)商品。 　　　　　　幾次人口普查，國(guó)內(nèi)每家每戶(hù)的人數(shù)從平均4．46人降到了3．22人，另外，戶(hù)型分化出現(xiàn)，比如老年人住宅的推出，使幾代同堂的很少，大房子不再被家庭需要。那時(shí)租務(wù)市場(chǎng)可能就沒(méi)什么轍了。在國(guó)外，如果樓是我的，我馬上可以按給銀行，拿到錢(qián)。WTO后，大家覺(jué)得這批人會(huì)成倍放大，理想投資回報(bào)就實(shí)現(xiàn)了。什么叫機(jī)會(huì)？所有人都看到的東西不叫機(jī)會(huì)。如果不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，算來(lái)算去的一點(diǎn)回報(bào)，可能被房屋本身的貶值折沒(méi)了。那么，只有你拿400塊錢(qián)，并均勻地買(mǎi)了400只股票，你得到的回報(bào)率可能和國(guó)家統(tǒng)計(jì)的差不多。第三，任何地方都有新房子，戶(hù)型設(shè)計(jì)也是一年賽似一年，別人為什么要去買(mǎi)你的舊房，讓你賺增值的錢(qián)呢？ 　　　　　　現(xiàn)在研究投資回報(bào)借助“租戶(hù)收益”，這個(gè)收益畢竟實(shí)現(xiàn)了，有現(xiàn)金流。誰(shuí)都知道通過(guò)地產(chǎn)增值來(lái)賺錢(qián)，但是否真的有人在物業(yè)增值上賺了錢(qián)？ 　　　　　　國(guó)內(nèi)的物業(yè)增值其實(shí)很難。第一，現(xiàn)有上市公司要及時(shí)抓住行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，努力促進(jìn)自身發(fā)展，成為具有較大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和較高贏利水平的公司。況且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“板塊移動(dòng)”，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的其它城市有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的“后起之秀”，如南京、杭州、武漢、重慶等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)類(lèi)上市公司由于其業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，因此，它們與“純正”的房地產(chǎn)上市公司還存在一定的差異，除了要受制于房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度之外，它們還與所在地區(qū)的招商引資現(xiàn)狀密切相關(guān)。特別是天鴻寶業(yè)，作為中國(guó)證監(jiān)會(huì)解除房地產(chǎn)上市“禁令”后第一家募股上市的公司，而且地處房地產(chǎn)行業(yè)比較發(fā)達(dá)的北京，其中期業(yè)績(jī)不佳有些出乎意料。一是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的速度趕不上股本擴(kuò)張的速度，如天鴻寶業(yè)、北京城建、金地集團(tuán)等。城市每一片土地都按照當(dāng)前的需要和經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平充分地高強(qiáng)度地開(kāi)發(fā)利用，當(dāng)城市需求發(fā)展變化時(shí)，很難改做他用，即使改造，也要付出很大代價(jià)。與此同時(shí)，我國(guó)城市中無(wú)房戶(hù)住房困難戶(hù)住房需要量數(shù)目龐大。否則，我們這一代開(kāi)發(fā)者將成為歷史的罪人。具有地域特色的自然和歷史融為一體的人文生態(tài)環(huán)境，其價(jià)值難以數(shù)計(jì)，它們是地方特色文化產(chǎn)生的基礎(chǔ)，使當(dāng)?shù)鼐用窬竦玫教找保菄?guó)家的乃至世界的寶貴財(cái)富。繼承和創(chuàng)新是城市建設(shè)中永恒的主題，每一座城市都有自己的歷史，都要尊重歷史、把握現(xiàn)在、預(yù)示未來(lái)。生態(tài)化的核心是人與自然協(xié)調(diào)，自然與自然協(xié)調(diào)。工作、生活居住、商業(yè)、文化娛樂(lè)等條件比較均勻地分布于整個(gè)城市，城市生活的多樣性得到充分體現(xiàn)，從而使得全體市民有公平的生存環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。但這種單中心攤大餅式的布局也暴露出很多不利于城市可持續(xù)發(fā)展的缺陷。加之區(qū)內(nèi)行業(yè)性質(zhì)混亂，種不同的工業(yè)企業(yè)混雜，配套設(shè)不完善，環(huán)境污染嚴(yán)重，企業(yè)發(fā)展的外部條件差，直接影響企業(yè)發(fā)展、嫁接、調(diào)整和利用外資，對(duì)外合作也受到限制。由于工業(yè)用地比率偏大，在一定程度上擠占了其他方面發(fā)展的用地，特別是生活用地，如居住、公共建設(shè)、綠化、道路用地等。三、工業(yè)用地與其它用地的關(guān)系在“先生產(chǎn)，后生活”的左的城市建設(shè)方針影響下，我國(guó)城市中工業(yè)用地比重過(guò)高，雖然改革開(kāi)放以來(lái)比重有所下降，目前多數(shù)城市仍在30％左右，遠(yuǎn)高于其他國(guó)家。公共用地有兩個(gè)顯著特征，一是服務(wù)的公共性或非排他性，服務(wù)對(duì)象面向城市全體成員；二是效益的綜合性，通過(guò)為城市生產(chǎn)和生活提供輔助的便利條件，使城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境獲得良好的綜合效益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)和居民的區(qū)位選擇都遵循效益最大化原則。二、公共用地與私人用地的關(guān)系可持續(xù)發(fā)展要求綜合效益的提高，社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，相應(yīng)地，城市土地利用是否合理，也要以綜合效益來(lái)衡量。例如李瑞環(huán)任天津市長(zhǎng)期間，曾對(duì)天津市的城市發(fā)展提出“一條扁擔(dān)挑兩頭”的思路，即天津市今后主要順著海河向塘沽發(fā)展，尤其是工業(yè)項(xiàng)目要放在塘沽，因?yàn)槟抢锏耐恋厥躯}堿地，而天津市周?chē)际橇继?。隨著農(nóng)業(yè)地租水平的提高，城市均衡邊界會(huì)相對(duì)萎縮，城市土地利用密度則隨之提高。它有很多弊端：首先是加劇了土地資源的短缺；其次是在郊區(qū)大量開(kāi)發(fā)住宅造成城市綠色隔離帶的蠶食和生態(tài)環(huán)境的破壞，加重了城市交通和居民通勤的負(fù)擔(dān)；再有，郊區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)熱還不利于舊城改造，大量危房、舊房得不到修繕和改造，并有可能引起舊城衰落。隨著我國(guó)土地有償使用制度的建立和逐步完善，城市地租對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用日益明顯，收益率高的企業(yè)、部門(mén)逐漸向市中心集中，郊區(qū)相對(duì)低廉的地價(jià)吸引了大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，掀起了郊區(qū)開(kāi)發(fā)熱潮。城市中的一切活動(dòng)都是以城市土地的空間利用為基礎(chǔ)的，因此，城市土地空間利用是否合理，將直接影響城市的可持續(xù)發(fā)展。作者：曾昌宇　來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)》淺析城市土地合理利用與可持續(xù)發(fā)展 20011019許多理由可以說(shuō)明城市可持續(xù)發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵：城市是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度聚集的場(chǎng)所；城市消耗了世界資源的絕大部分(如木材的76％，水資源的60％)；世界上絕大部分污染物是城市排放的；地球上絕大多數(shù)人口將生活在城市，城市提供了絕大部分產(chǎn)品、服務(wù)和就業(yè)機(jī)會(huì)，等等?？梢越档烷L(zhǎng)期物業(yè)管理成本。如住戶(hù)在家里舒舒服服地坐在電腦前就可完成三費(fèi)的查詢(xún)和裝紅外報(bào)警探測(cè)器，當(dāng)有人非法闖入時(shí)，可立刻自動(dòng)報(bào)警并確定闖入的位置，確保任產(chǎn)的安全。智能物業(yè)管理是智能化小區(qū)必備的要素之一。建設(shè)部出臺(tái)了針對(duì)住宅智能化示范小區(qū)的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，將全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)分為一星級(jí)、二星級(jí)和三星級(jí)等三個(gè)等級(jí)。如今，有相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)都聲稱(chēng)自己是智能化社區(qū)。寬帶的建設(shè)無(wú)疑給人們“搭車(chē)”提供了可能。從微軟、IBM、思科的全面介入計(jì)劃，到國(guó)內(nèi)電信、長(zhǎng)城、網(wǎng)通的雄心勃勃，都不難看出競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)火正在蔓延。在商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一場(chǎng)以建設(shè)寬帶接入為標(biāo)志的，將深刻影響人們生存方式的通信和住房革命，也正在我們身邊悄然興起。物業(yè)管理 20011023寬帶，新經(jīng)濟(jì)的曙光? 借著新世紀(jì)的曙光，崇尚新經(jīng)濟(jì)的人們，從寬帶的接入，仿佛真正看到了希望的光芒。開(kāi)展國(guó)內(nèi)外合作，加速業(yè)務(wù)發(fā)展。適應(yīng)客戶(hù)改善住房條件、提升生活質(zhì)量、調(diào)整還款計(jì)劃等需求，廈門(mén)建行陸續(xù)開(kāi)辦了轉(zhuǎn)按、再按、按揭貸款期限調(diào)整等業(yè)務(wù)。結(jié)合當(dāng)前業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)環(huán)境和政策條件，應(yīng)當(dāng)考慮建立住房金融體系，可由人民銀行、房改辦發(fā)起，商業(yè)銀行參與，建立行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和行業(yè)準(zhǔn)則的建立；另一項(xiàng)是由人民銀行發(fā)起，各商業(yè)銀行及稅務(wù)、戶(hù)籍管理、社保、房管等相關(guān)部門(mén)參與，建立個(gè)人信用調(diào)查評(píng)估體系，加快建立完善個(gè)人信用制度；同時(shí)，與社會(huì)保障機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、證券基金組織等聯(lián)系，探討住房抵押貸款證券化，將長(zhǎng)期資金引人住房金融領(lǐng)域，為住房金融建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源；最后是完善相應(yīng)的法律制度和市場(chǎng)機(jī)制，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和房地產(chǎn)交易制度，建立房地產(chǎn)權(quán)籍查詢(xún)制度，方便產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。這些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為極易導(dǎo)致住房市場(chǎng)的泡沫化，加大住房金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。住房金融市場(chǎng)展開(kāi)全面競(jìng)爭(zhēng)。住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)入新階段，住房金融服務(wù)體制亟待建立、服務(wù)層次亟需提升。一、住房金融業(yè)務(wù)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)階段隨著個(gè)人消費(fèi)者在住房市場(chǎng)上主體地位確立以及銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的展開(kāi)，住房金融業(yè)務(wù)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)階段，業(yè)務(wù)格局發(fā)生深刻變化。因此，如何調(diào)動(dòng)廣大消費(fèi)者買(mǎi)房的積極性就成了必須盡快解決的當(dāng)務(wù)之急。因此，要規(guī)范，要做到權(quán)力與責(zé)任相對(duì)稱(chēng)；權(quán)利與義務(wù)相對(duì)稱(chēng)；要發(fā)揚(yáng)民主；必要時(shí)也要運(yùn)用法律手段；推進(jìn)住房分配的市場(chǎng)化，以促進(jìn)單位最終退出住房分配。他認(rèn)為，補(bǔ)貼的依據(jù)和結(jié)構(gòu)應(yīng)該全國(guó)保持一致，標(biāo)準(zhǔn)可以因地而異。 　　這個(gè)“新藥方”共有六劑良藥：首先，合理定房?jī)r(jià)與房租。此路不通，至于，今后物業(yè)管理公司依靠什么生存和發(fā)展，暫時(shí)沒(méi)人說(shuō)得清。物管企業(yè)先天不足，后天又無(wú)拓寬之路，生存空間受到嚴(yán)重的威脅，沒(méi)有退路，手無(wú)寸鐵，靠什么殺出一條血路？沒(méi)人能夠指出一條明路，因?yàn)槠駷橹?，在西安，還沒(méi)有一條符合市場(chǎng)運(yùn)作的游戲規(guī)則，讓物業(yè)管理公司遵循?！　∮捎谖覈?guó)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人們的思想觀念還較落后，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)還很不習(xí)慣，對(duì)他們的服務(wù)也不認(rèn)可?！　×钊诉z憾的是，現(xiàn)在，很多業(yè)主關(guān)注的更多的是，怎樣發(fā)揮業(yè)主管理委員會(huì)的作用，監(jiān)督物業(yè)管理公司，怎樣保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，怎樣炒物管公司的“魷魚(yú)”，說(shuō)到底就是怎樣更好地為自己服務(wù)。因此，服務(wù)已不僅是一種態(tài)度，而是全面體現(xiàn)在企業(yè)的理念和行為方面必不可少的內(nèi)容，而且最終還要以顧客滿(mǎn)意度來(lái)衡量。 　　客戶(hù)的退出機(jī)制和補(bǔ)償服務(wù) 　　房地產(chǎn)的交易盡管具有交易的復(fù)雜性及特殊性，但它也是商品，具有商品的一般屬性，因此，諸如在其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)普遍推行的一些服務(wù)項(xiàng)目同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)，如“三包”普惠制。發(fā)展商應(yīng)完全按照交易合同的約定兌現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的承諾，如房屋的質(zhì)量、工期、裝修和配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)狀況等。它是企業(yè)制度的創(chuàng)新，也是市場(chǎng)及服務(wù)的創(chuàng)新。簡(jiǎn)單地說(shuō)，前者主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的質(zhì)量方面，后者最重要的內(nèi)容就是服務(wù)。Wwp房地產(chǎn)服務(wù)體系創(chuàng)新挑戰(zhàn)傳統(tǒng)管理模式 20011031最近，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎“感染”了一種恐慌和危機(jī)，這就是很多樓盤(pán)遭遇客戶(hù)的投訴和沖擊；從表面上看，這都是不可控制、偶發(fā)性的，但是這種近乎“鏈?zhǔn)椒磻?yīng)”的現(xiàn)象促使我們?nèi)リP(guān)注、思考其中深層次的因素。 　　消費(fèi)需求向服務(wù)進(jìn)化 　　每一個(gè)商品的消費(fèi)都包括物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)兩個(gè)部分。 　　顧客滿(mǎn)意度戰(zhàn)略創(chuàng)新服務(wù)體系 　　房地產(chǎn)的服務(wù)體系應(yīng)以實(shí)施“顧客滿(mǎn)意度戰(zhàn)略（CS戰(zhàn)略）”為基礎(chǔ)，即建立以顧客為中心、以信息技術(shù)為手段，以顧客滿(mǎn)意指標(biāo)和顧客滿(mǎn)意級(jí)次為主要內(nèi)容的一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度。這不僅是客觀的、而且是具有法律意義的。發(fā)展商在交易中應(yīng)當(dāng)努力體現(xiàn)出這樣一種態(tài)度、行為、溝通的主動(dòng)性及合作性，以真正解決交易信息的“防火墻”，實(shí)現(xiàn)以“顧客滿(mǎn)意度”為中心的戰(zhàn)略。 　　服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)——房地產(chǎn)業(yè)的制勝之道 　　為迎接服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)進(jìn)入到更高級(jí)的市場(chǎng)、制度創(chuàng)新領(lǐng)域，以“服務(wù)制勝”將會(huì)是未來(lái)的必然選擇。既然已經(jīng)走到了這一步，也就沒(méi)有什么退路可言，難道勇往直前就能殺出一條血路嗎？　　“改制型物管企業(yè)”存在的弊端是顯而易見(jiàn)的，比如：人員老化，技術(shù)水平較低，適應(yīng)市場(chǎng)能力差的現(xiàn)狀，靠什么贏得市場(chǎng)，穩(wěn)定隊(duì)伍，走可持續(xù)發(fā)展的道路？作為企業(yè)，物管公司必須解決好自己的生存問(wèn)題，才有資格和精力來(lái)談?wù)撛鯓訛橛脩?hù)提供高質(zhì)量的服務(wù)，讓業(yè)主滿(mǎn)意?！　√孤实刂v，對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛發(fā)展起來(lái)的物業(yè)管理模式，營(yíng)造一種寬松的環(huán)境會(huì)更有利于物業(yè)公司的健康發(fā)展。他們究竟能不能生存下去，能不能更好地為業(yè)主服務(wù)，大家習(xí)慣于用這樣的話(huà)來(lái)安慰物業(yè)管理公司：“機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存”，這只是相對(duì)而言。當(dāng)然，負(fù)面影響也來(lái)了，擾民報(bào)道屢見(jiàn)報(bào)端。 　來(lái)源：華商報(bào)合理定價(jià)：成思危給房改開(kāi)藥方 20011031在4月9日于北京人民大會(huì)堂舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)政策、前景及戰(zhàn)略高層論壇”上，全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危為新世紀(jì)房改開(kāi)出了新“藥方”?！?　　第三，實(shí)行基本合理及公平的補(bǔ)貼政策。他說(shuō)，近年來(lái)，結(jié)婚率和離婚率都很高，為的是趕上單位分房的末班車(chē)。 　　成思危說(shuō)，到2010年，我國(guó)住宅建設(shè)將有80億平方米的開(kāi)發(fā)空間，種種跡象表明，住房大眾消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。在業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的同時(shí)，面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育、住房新體制建立，以及加入WTO、銀行業(yè)市場(chǎng)化及對(duì)外開(kāi)放進(jìn)程加快等諸多因素，住房金融業(yè)務(wù)進(jìn)入了全面競(jìng)爭(zhēng)的買(mǎi)方市場(chǎng)階段，如何抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)住房金融的可持續(xù)發(fā)展，是我們面對(duì)的共同課題。商業(yè)銀行必須真正樹(shù)立“以客戶(hù)為中心”的意識(shí)，全面評(píng)估消費(fèi)者需要，改進(jìn)服務(wù)，才能把握住房金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，贏得客戶(hù)。在這些背景下，市場(chǎng)對(duì)金融服務(wù)提出了多樣性的需求，金融機(jī)構(gòu)作為住房市場(chǎng)參與者的作用越來(lái)越大，逐步從與開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者提供融資服務(wù)向與中介機(jī)構(gòu)、政府管理部門(mén)開(kāi)展合作滲透，以