【正文】 潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。l 遠(yuǎn)景測算：根據(jù)目前三娘灣旅游區(qū)幾家簡易海鮮飯館(大排擋，營業(yè)面積在200平方米)的日營業(yè)額在800016000元/日之間來測算美食城的收入，美食城3000平方米的營業(yè)面積相當(dāng)于上述簡易海鮮飯館的15倍，因此其日營業(yè)額應(yīng)為1224萬，取其中值為18萬，年上座率為60%，利潤率為50%，因此年營業(yè)額為3942萬，租金為其利潤的20%。因此。. 娛樂城收益日營業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤率為30%。則年收益為10*365**=657萬。. 其它收益門票收入11萬人次*50元/人*%=330萬，觀光塔50萬/年，其它收益50萬/年(包括潛水、垂釣等其它水上項(xiàng)目)，小計為430萬/年。. 稅費(fèi)及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。根據(jù)欽州市政府的規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠政策，%的營業(yè)稅。年總收益為2552萬元/年。. 項(xiàng)目計劃十國風(fēng)情園項(xiàng)目計劃2004年5月動工，2005年5月1投入試運(yùn)行，2005年10月1日正式運(yùn)營，同年11月3日6日作為南寧“南博會”的欽州分會場的一個接待基地。流動資金按前期投入的10%計算。投資計劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測算收益的百分比30405060708090100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計算年折現(xiàn)率為10%。考慮到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長率為12%左右，因此項(xiàng)目的利潤增長率定為10%。表1編號月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月　　　 412007年9月　　　 422007年10月　　　 432007年11月　　　 442007年12月　　　 452008年1月　　　 462007年2月　　　 472007年3月　　　 482007年4月　　　 492007年5月　　　 502007年6月　　　 512007年7月　　　 522007年8月　　　 532007年9月　　　 542007年10月　　　 552007年11月　　　 562007年12月　　　 572008年1月　　　 582008年2月　　　 592008年3月　　　 602008年4月　　　 612008年5月　　　 622008年6月　　　 632008年7月　　　 642008年8月　　　 652008年9月　　　 由上述表中可以看出，項(xiàng)目的投資回收期65個月，%。4. 時間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項(xiàng)目的開發(fā)，已將其列入一號工程。二項(xiàng)目在房地產(chǎn)和旅游開發(fā)上的戰(zhàn)略位置和未來巨大的升值空間已經(jīng)使包括北京首創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的眾多投資商的趨之若騖，多家投資商也正在與欽州市政府洽談投資事宜。本公司面臨著其他投資商的競爭，雖然因?yàn)楸竟镜谋尘瓣P(guān)系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進(jìn)度，以進(jìn)一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位。為此，公司做出如下時間安排：時間計劃安排2004年4月投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)并成立開發(fā)公司，準(zhǔn)備前期資金到位2004年5月進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，完成該項(xiàng)目區(qū)東南亞合作經(jīng)營招商的相關(guān)資料；與市政府商定“一江兩岸”項(xiàng)目江岸改造6100萬元工程項(xiàng)目的若干事宜。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目經(jīng)營招商。與市政府商定我方投資6100萬元工程項(xiàng)目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。2004年7月進(jìn)行首期50畝房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。2004年8月完成上述兩項(xiàng)目報批的全部手續(xù)。2004年9月兩項(xiàng)目正式動工。5. 結(jié)論我們在對廣西省和欽州市宏觀環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用SWOT分析方法分別對一江兩岸高端房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項(xiàng)目做了定性分析，并通過模型計算對它們的投資和收益進(jìn)行了分析預(yù)測。從分析可知，％，東南亞十國風(fēng)情園項(xiàng)目投資回收期65個月，%。由此可見，兩者都具有很高的投資價值。同時，在這兩個項(xiàng)目中土地的潛在升值潛力也是該兩個項(xiàng)目的一個潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實(shí)際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(萬元/10畝)198214280500(出價)如果充分考慮伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項(xiàng)目的原始地價、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項(xiàng)目將更顯魅力。建議盡快完成項(xiàng)目論證工作，加快工程進(jìn)度，抓住商機(jī)，獲取投資利益最大化。6. 附件附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡介信義華信投資集團(tuán)有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產(chǎn)委托管理，證券經(jīng)營，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，房地產(chǎn)和大型物流項(xiàng)目的投資開發(fā)等業(yè)務(wù)。其控股公司有：北京信義華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京華信經(jīng)貿(mào)有限公司，深圳市華信投資有限公司，參股公司主要有：東營商業(yè)銀行等。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級進(jìn)出口權(quán)的跨國經(jīng)營之企業(yè)。集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車關(guān)鍵零部件制造以及商貿(mào)（石化產(chǎn)品現(xiàn)貨、期貨）、房地產(chǎn)、證券，是國家大二型股份制企業(yè)，公司主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及汽車、石油、化工、電子四大門類九個系列近千個品種。集團(tuán)公司于1987年成立迄今，經(jīng)歷了打基礎(chǔ)、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，實(shí)行股份制改造，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。整個集團(tuán)管理水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長了90倍。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。2002年實(shí)現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團(tuán)個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；青島、東營經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團(tuán)參與競爭，占領(lǐng)市場的堅實(shí)基礎(chǔ)；3所省級技術(shù)開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機(jī)構(gòu)，和200多名國內(nèi)外高、精、尖工程技術(shù)優(yōu)秀人才，成為集團(tuán)科技創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓(xùn)練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實(shí)圖強(qiáng)”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。集團(tuán)是國家級高新技術(shù)企業(yè)、中國汽車工業(yè)協(xié)會會員、中國摩擦密封材料協(xié)會常務(wù)理事、山東省綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)、省級星火骨干企業(yè)、中國專利山東明星企業(yè)、東營市十強(qiáng)企業(yè)，信義品牌成為山東省名牌產(chǎn)品、著名商標(biāo)。連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。集團(tuán)公司通過了ISO9001（2000版）、美國QS9000質(zhì)量體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。集團(tuán)公司正逐步成為國內(nèi)最大、最具實(shí)力的摩擦材料、制動制品生產(chǎn)基地；她依托完整技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系的自有知識產(chǎn)權(quán)和專利技術(shù)，以及產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的研發(fā)實(shí)力，結(jié)合主機(jī)配套市場絕對優(yōu)勢，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團(tuán)汽車零部件生產(chǎn)多元化發(fā)展的良性互動?！靶胚B四海，義結(jié)五洲”是信義集團(tuán)的宗旨。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰