【正文】 、開發(fā)期太長問題為了共同占領(lǐng)市場，獲得規(guī)模效益，房地產(chǎn)企業(yè)開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，同時共同開發(fā)大片郊區(qū)土地。優(yōu)勢v可以在短期內(nèi)聚集大量的資金。v可以大大縮短開發(fā)周期，避免因開發(fā)周期長而帶來的各方面風(fēng)險。劣勢v各開發(fā)商之間較難協(xié)調(diào)。容易破壞整體的規(guī)劃。v由于個別開發(fā)商自身經(jīng)營的問題可能影響項目整體開發(fā)的成敗。模式特點一般由一家大的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合幾家小開發(fā)商共同開發(fā)。但成功概率不高開發(fā)模式三：大規(guī)模舊城改造獲取大片舊城改造的開發(fā)權(quán) 成片規(guī)劃 分步驟移民 搬遷 階梯式開發(fā)、 分期銷售政府公關(guān)能力政府公關(guān)能力一次性獲取大片舊城土地設(shè)計規(guī)劃能力談判能力成功關(guān)鍵因素地塊的投資分析能力政府公關(guān)能力科學(xué)合理的規(guī)劃低成本高效率的移民安置施工建設(shè)能力市政基礎(chǔ)設(shè)施改造能力營銷能力成功銷售談判能力組織安置移民的能力開發(fā)模式三：特點分析優(yōu)勢 劣勢v市區(qū)面貌是一個城市的名片，所以政府非常積極地推進舊城改造， 因而開發(fā)商可以獲得政府的大力支持。v可以以較低價位獲取黃金地段土地資源。v雖然城區(qū)土地價格比郊區(qū)高 ,但開發(fā)成本相對郊區(qū)偏低 ,不用為市政配套發(fā)愁。v大規(guī)模改、造階梯式開發(fā)可以降低搬遷成本。v由于舊城改造涉及人員眾多，牽涉各方面的利益，一旦成功，可以較容易形成品牌效應(yīng)。v房地產(chǎn)開發(fā)負擔(dān)了市政配套和社會配套的責(zé)任。舊城區(qū)普遍市政基礎(chǔ)設(shè)施條 件較差，增加了舊城 項目成本。 v舊城改造成本的主要構(gòu)成仍是拆遷成本。 居民住戶作為房屋權(quán)人，維護自己的權(quán)益天經(jīng)地義，因此搬遷步調(diào)往往與開發(fā)商或者政府不一致，另外有些拆遷戶漫天要價，致使政府或開發(fā)商無法承受，從而 可能造成工期延長，增加開發(fā)成本。v舊城改造需要大量的資金。對房地產(chǎn)商的融資能力是一個考驗。比較適合擁有大資金和較強政府資源的大型房地產(chǎn)企業(yè)運作目前西安還沒有實施過大規(guī)模的舊城改造項目，但上海、大連等地已經(jīng)成功實施。開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀“打造商業(yè)、服務(wù)中心 ”為舊城改造發(fā)展方向v根據(jù)西安市十五規(guī)劃 “中心市區(qū)集中發(fā)展 “井 ”字型都市商務(wù)軸線，形成功能更為突出的城市核心區(qū)，并按照多中心格局分散建設(shè)商業(yè)文化服務(wù)中心、商業(yè)街區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點。 ” 舊城改造應(yīng)以建造商業(yè)中心為主。舊城改造還沒有形成片區(qū)開發(fā) v老城區(qū)舊城改造的分量非常大，但在城區(qū)往往是一個開發(fā) 商開發(fā)一個單體樓的項目，沒有形成區(qū)域開發(fā)的概念，西安沒有人在都市里去談板 塊。 2023年，這種情況有所改變，像城東、城西、城南等一些老城區(qū)，出現(xiàn)了幾家開 發(fā)商集中火力，共同開發(fā)某一地段的情況，雖然幾家總共擁有的土地還不及一個郊 區(qū)大盤，但都市板塊的雛形已經(jīng)出現(xiàn)，而且得到市場追捧。原有的城市規(guī)劃有可能束縛舊城改造的開展v最早提出都市板塊的天朗地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人表示，擬在西安市玉祥門外建設(shè)蔚藍 國際、蔚藍森林、蔚藍陽光和蔚藍云天等物業(yè)類型，希望做成一個都市板塊。只是它原有的環(huán)境差，原有的規(guī)劃有待改變，這就提出了挑戰(zhàn)和難題。舊城改造的土地已經(jīng)由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為市場拍賣v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從2023年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。v拍賣使舊城改造的土地市場價格大幅提升。舊城改造有一定潛力v雖然西安的舊城改造已經(jīng)進行了多年，城區(qū)改造也進行了 2／ 3，但城區(qū)內(nèi)的黃金地段仍然有上世紀(jì)五六十年代建造的簡易房，致使黃金地段的土地利用率很低，造成國有土地資源的浪費?，F(xiàn)在只有加大舊城區(qū)改造的力度，增加土地儲備量，才能為城市的進一步發(fā)展開辟出土地資源 。專業(yè)化的拆遷公司使移民安置不再成為瓶頸v西安的舊城改造已進行了 10多年，移民安置方式由實物補償逐漸轉(zhuǎn)變成貨幣補償方式，使得安置程序大大簡單了。v西安已出現(xiàn)了具有城建背景的多家比較成熟的專業(yè)拆遷公司，通過市場招標(biāo)的方式使移民安置不再成為瓶頸。開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀 (續(xù)）開發(fā)模式三： 2023年西安舊城改造項目一覽表項目名稱 地段 改造面積 需要資金 其他碑林博物館周邊保護性翻 (改 )建項目 西安市碑林區(qū)開通巷以西，居巷以東，木頭市以南，南城墻以北， 占地約 200余畝，建筑面積 16萬平方米總投資約 6． 7億元東大街建國巷騰遷項目東大街以南，東廳以西，建國路以東，建國巷以北征地 34． 574畝 (其中，代征廣場 8． 817畝，代征路 4． 517畝)建設(shè)用地 21． 24畝，建住宅、綜合樓 5． 25萬平方米，東門廣場 8． 817畝建設(shè)資金 l億元該地段商業(yè)氣氛很濃，城市廣場會給市場帶來新的賣點。紅廟坡地區(qū)騰遷改造項目 紅廟坡總管路以西，緯二十六街以南，大白楊路以東，大興東路、紅廟坡路以北，占地 ，擬建建筑面積150萬平方米。計劃投資35 億元人民幣擬建高檔次綜合社區(qū)，南稍門什字西北角騰遷工程 南稍門什字西北角 占地約 12畝，擬建設(shè)臨街綜合樓一棟，配套樓一棟，面積，其中營業(yè)面積。計劃總投資10313萬人民幣地處西安市中軸線正中，屬西安市南郊文化區(qū)域，文化氣息濃厚，交通、旅游、購物異常便利 王家巷小區(qū)騰遷改造項目 興學(xué)巷以東，北火巷以南，環(huán)城西路以西，西關(guān)正街以北占地 94963． 333平方米 (折合142． 445畝，其中代拆城市規(guī)劃道路用地 33， 39 畝 )。擬建商品住宅樓 20萬平方米總投資人民幣處于 一、二環(huán)之間黃金地段，交通十分便利，地理位置優(yōu)越資料來源：西安市招商引資網(wǎng)開發(fā)模式三：上海 “ 新天地 ” 舊城改造模式借鑒““ 新天地新天地 ”” 舊舊城改造獲得成城改造獲得成功功分階段、梯度分階段、梯度開發(fā)開發(fā)1999年初，香港瑞安集團選擇了盧灣區(qū)一個石庫門集中地塊著手進行改造和開發(fā)，到 2023年 2 月底，這個以黃陂南路、自忠路、馬當(dāng)路及太倉路為界被稱為 “新天地 ”的開發(fā)項目已初具規(guī)模，小區(qū)中的餐飲、娛樂、旅游等門店已有90％出租，不少人爭相要求租賃經(jīng)營。 2023年中基本建成。一個融歷史、文化、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅以及房地產(chǎn)于一體的 “特色小區(qū) ”正式 “入市 ”。v第一階段，基本保留石庫門原有建筑風(fēng)貌，改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和配置新的地下管線和設(shè)施，用于今后商店、酒店、文化娛樂業(yè)出租。v第二階段，擴大改造內(nèi)容，整修原有特色建筑，如整舊如舊一幢 20年代建造的荷蘭式屋頂石庫門住宅，同時穿插部分現(xiàn)代建筑，還建立 “石庫門博物館 ”、綜合商務(wù)樓以及帶有中西文化交流色彩的 “英語文化中心 ”等。并且用步行街把各個建筑串聯(lián)起來讓它成為一個具有休閑、購物、旅游以及學(xué)習(xí)歷史文化的一個場所。v第三階段，在周邊地區(qū)開發(fā)現(xiàn)代化住宅小區(qū)，形成房地產(chǎn)綜合聯(lián)動效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。保留上海石庫門住宅建筑風(fēng)貌、改變其內(nèi)部居住功能，賦予 “商業(yè)經(jīng)營 ”價值，以此滾動開發(fā)上海的老城區(qū)。分為三階段實施保留 —— 改造 —— 聯(lián)動 —— 拓展四步曲。開發(fā)的思路開發(fā)的思路開發(fā)模式四：點式開發(fā)模式模式介紹v在城市的繁華地段，配套設(shè)施齊全的地段獲取小片開發(fā)的土地。或者在舊城改造項目中獲取一小片舊城改造的項目。v建設(shè)與周邊環(huán)境相匹配的單個樓盤。v開發(fā)規(guī)模相對較小，所開發(fā)的樓盤面向高成長行業(yè)及高收入階層，以品牌方式獲得溢出效益。v對開發(fā)商的設(shè)計能力、成本控制能力和對地段的判斷能力要求較高。由于開發(fā)規(guī)模小，對資金能力要求一般。優(yōu)勢v開發(fā)時間短。v可以迅速滿足局部迫切的市場需求。v管理成本低。v資金需求量小。劣勢v單位開發(fā)成本高。v管理簡單粗放。v對周邊環(huán)境依賴性強。模式特點比較適應(yīng)小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)運作目前西安房地產(chǎn)企業(yè)的競爭主要集中在六個方面獲得土地的能力產(chǎn)品質(zhì)量（包括建筑質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量兩個方面）品牌感召力設(shè)計規(guī)劃能力成本控制西安房地產(chǎn)市場的競爭資金實力2. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？何經(jīng)營的？導(dǎo)讀目前西安房地產(chǎn)市場領(lǐng)跑者是紫薇實業(yè)企業(yè)綜述西安項目戰(zhàn)略目標(biāo)西安紫薇實業(yè)發(fā)展有限公司成立于 1999年 9月 ,由西安高科（集團）新西部實業(yè)發(fā)展公司、西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資有限責(zé)任公司及西安鑫源公司共同出資設(shè)立的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，現(xiàn)注冊資金 3800萬元。紫薇實業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)已完成的開發(fā)項目主要有紫薇花園、紫薇苑、歐洲世家、紫薇大廈、紫薇城市花園和紫薇商業(yè)廣場 ,截止 2023年 6月底，累計建筑面積50多萬 m2。紫薇實業(yè)在過去數(shù)年的發(fā)展過程中，憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，贏得了社會的廣泛認(rèn)可和信賴，成功將 “紫薇地產(chǎn) ”打造成中國房地產(chǎn)行業(yè)的著名品牌，　其無形資產(chǎn)達 。 公司及所開發(fā)的項目多次榮獲國家、省、市及有關(guān)部門的獎勵，是西安房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者。紫薇田園都市： 正在開發(fā) 。 占地 2023畝，建筑面積 180萬 m2,此項目是西安乃至西部地區(qū)第一個真正意義上的 “大盤 ”。自 2023年 7月 28日開盤以來 ,創(chuàng)造了一周內(nèi)銷售商品房 3000套銷售額近 10億元人民幣的地產(chǎn)神話，在西安市場上反應(yīng)強烈，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的轟動效應(yīng)。紫薇城市花園： 占地 156畝、 。紫薇苑： 占地 93000平方米，內(nèi)有 68棟不同的歐洲經(jīng)典別墅和 50000平方米的歐洲花園洋房。紫薇山莊： 紫薇山莊占地 1074畝，建筑面積約 。是集休閑、度假、娛樂、居住為一體的復(fù)合式社區(qū) 。紫薇實業(yè)將依托紫薇地產(chǎn)品牌 ,充分發(fā)揮公司在管理和資源儲備等方面的優(yōu)勢，不斷提升公司在行業(yè)競爭中的市場份額，通過聯(lián)合其它房地產(chǎn)商，以互惠互利，協(xié)同發(fā)展的方式，帶動陜西房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，精心打造房地產(chǎn)行業(yè)的 “旗艦 ”企業(yè) ,力爭三年內(nèi)發(fā)展成為經(jīng)營 50億元以上資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并具備年開工面積 200萬平方米，交付面積 200 萬平方米的能力 。從而實現(xiàn)跨出西部 ,走向全國戰(zhàn)略目標(biāo)。注重前期策劃和品牌塑造是紫薇成功的關(guān)鍵注重前期策劃和品牌塑造，紫薇創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)市場的多個第一西安第一家營造大環(huán)境概念的企業(yè)西安第一家引入策劃概念的企業(yè)西安第一家注重現(xiàn)場包裝和品牌塑造的企業(yè)西安第一家將房產(chǎn)引入商場來促銷宣傳的企業(yè)西安唯一一家在電視臺開辟欄目的開發(fā)商西安唯一一家舉辦全國房地產(chǎn)大型研討會的企業(yè)西安首家將 “紫薇 ”作為商標(biāo)在國家工商行政管理局注冊的開發(fā)商西安第一家潛心研究室內(nèi)空間與室外環(huán)境關(guān)系的企業(yè)紫薇無形資產(chǎn)價值已逾 11億元，銷售額與利潤率都居西安房地產(chǎn)市場首位大股東豐富的土地儲備是紫薇成功的基礎(chǔ) 西安紫薇實業(yè)發(fā)展有限公司的主出資人為西安高科（集團）新西部實業(yè)發(fā)展公司，出資人主要承擔(dān)西安高新區(qū)電子工業(yè)園、長安科技產(chǎn)業(yè)園、韋曲科技產(chǎn)業(yè)園、灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)工作，與相應(yīng)的園區(qū)管理辦公室合署辦公，在各園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作中承擔(dān)著從規(guī)劃、征地到土地配套全過程的科技園區(qū)開發(fā)建設(shè)工作。這四個園區(qū)規(guī)劃面積 30多平方公里，具有豐富的土地資源。作為主出資人，將提供給紫薇實業(yè)大量的房產(chǎn)開發(fā)土地，為紫薇實業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在企業(yè)管理和外部支持網(wǎng)絡(luò)建立方面為紫薇實業(yè)也具備了強大的優(yōu)勢v紫薇實業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)積累了房地產(chǎn)開發(fā)各領(lǐng)域的成功經(jīng)驗，建立了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)管理體系和完整的質(zhì)量管理體系。構(gòu)建了不斷完善的大服務(wù)體系。v紫薇實業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)過程中，與國內(nèi)外著名的設(shè)計、建設(shè)、策劃、銷售組織及優(yōu)質(zhì)材料供應(yīng)商建立了良好的合作關(guān)系，形成了紫薇實業(yè)優(yōu)秀的外部支持網(wǎng)絡(luò)。 其中紫薇城市花園、紫薇田園都市等項目的策劃、建設(shè)均在市場上起到了巨大的轟動效應(yīng) ,得到社會各界的好評，同時為紫薇實業(yè)贏得了巨大效益。v與業(yè)內(nèi)多家房地產(chǎn)開發(fā)公司在紫薇田園都市項目中建立了良好的合作關(guān)系，開辟了同業(yè)之間協(xié)同發(fā)展、利益共享的繁榮局面。高新地產(chǎn)是西安房地產(chǎn)市場資產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)企業(yè)綜述西安項目戰(zhàn)略目標(biāo)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱高新地產(chǎn)）成立于一九九一年五月。歷經(jīng)十年，高新地產(chǎn)累計完成西安高新區(qū)集中新建區(qū) 4平方公里的開發(fā)建設(shè)，商品房地產(chǎn)開發(fā)面積 200多萬平米，完成投資 40億，積累了 15億企業(yè)資產(chǎn)，成功塑造 “高新地產(chǎn) ”企業(yè)形象和 “楓葉系列 ”產(chǎn)品品牌。目前，高新地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第 23位，銷售額與銷售利潤僅次于紫薇，名列西安房地產(chǎn)市場第二位，資產(chǎn)規(guī)模名列第一位。到目前為止，已完成開發(fā)的小區(qū)有楓葉苑小區(qū)、楓葉高層小區(qū)、楓葉新家園、楓葉別墅苑、楓葉大廈、楓葉廣場， 52萬平米的楓葉新都市。正在開發(fā)的有占地 1000畝的高新 楓林綠洲占地 1000畝，建筑