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房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告-資料下載頁

2025-04-28 04:48本頁面
  

【正文】 18000160001400012000 1800016000314000 12000210000800060004000200001996年1月2日 1998年7月2日 2001年1月2日 2003年7月2日21010000800060004000200001996年1月2日 1998年7月2日 2001年1月2日 2003年7月2日10 恒生指數(shù) 恒基地產(chǎn)PB資料來源:長江證券研究部,Bloomberg 恒生指數(shù) 新鴻基地產(chǎn)PB資料來源:長江證券研究部,Bloomberg通過我們選取的四個有代表性意義的企業(yè)估值情況來看,在調(diào)整過程中,估值水平還出現(xiàn)了劇烈波動。這點我們認(rèn)為與當(dāng)時香港資本市場巨幅波動有關(guān),企業(yè)估值先于行業(yè)出現(xiàn)變化可 能也與行業(yè)整合有關(guān),但整體仍弱于股票指數(shù)。上海(20052007)上海區(qū)域市場是我們相對熟悉的市場,這段并不久遠(yuǎn)的歷史也是我們最難以忘卻的經(jīng)驗教 訓(xùn)。在 2000 年到 2004 年,上海房地產(chǎn)市場步入了飛速上漲的階段,房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo) 都漲勢迅猛。從圖中我們可以看出 20012004 年期間上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積逐年上升,在20012003 年期間平均的上升速度為 41%,平均的土地單價也節(jié)節(jié)上升,20012004 年平均增 長 速 度達(dá)到 25%。這充 分體 現(xiàn)了開 發(fā)商 看好上 海未 來商品 房的 特點。 我們 可以看 出 20012004 期間上海商品房施工面積與新開工面積也是逐步攀高,其中 20022003 年商品房 施工面積增長達(dá)到 21%,商品房新開工面積增長 20%,都達(dá)到考察期的頂點。另外,我們還觀察到 20012004 年上海商品房市場處于供銷兩旺的情況,2001 年與 2004 年的銷售竣工比都超過了 100%,顯示出需求極具旺盛,同時銷售價格也在快速增長,使調(diào) 控勢在必行。16 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明行業(yè)研究(深度報告)圖 26:上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地情況圖 27:上海商品房施工面積16001800 1000014001200100080060040020002001年 2002年 2003年 2004年1600140012001000800600400200090008000700060005000400030002000100001996年 1998年 2000年 2002年 2004年0房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 平均土地單價資料來源:長江證券研究部,Wind商品房施工面積 同比增長資料來源:長江證券研究部,Wind圖 28:上海商品房銷售情況圖 29:中房上海指數(shù)情況4000350030002500700 1400600 1200500 100020001500100050040000000003002001008006004002000 0 02001年 2002年 2003年 2004年銷售面積(萬平米) 平均銷售價格(元/平米)02001年 2002年 2003年 2004年中房住宅指數(shù) 比上年同期增長資料來源:長江證券研究部,Wind資料來源:長江證券研究部,中房指數(shù)20012004 年全國及上海市房地產(chǎn)主要政策匯總表 10:20012004 年主要政策匯總國家針對房地產(chǎn)主要政策內(nèi)容2001 年 4 月國務(wù)院發(fā)布 15 號文件《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》,明確提出經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行出讓,并規(guī)定嚴(yán)格控制建設(shè)用地供 應(yīng)總量、實行國有土地有償使用制度、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理以及規(guī)范 土地審批行政行為等。2001 年 6 月央行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(195 號文),規(guī)定對未取得四證的項目,不得發(fā)放任何形式的貸款,且企業(yè)自有資金不能低于開發(fā)項 目總投資的 30%。2001 年 6 月國土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》(174 號文),174 號文提出建立健全土地市場規(guī)范運(yùn)行的基本制度,包括土地使用權(quán)公 開交易制度等。2002 年 5 月 國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11 號文件),叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式,11 號文件的頒布被業(yè)界稱為新一請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明輪土地革命的開始。2003 年 6 月央行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱 121 號文件。2003 年 8 月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,即 18 號文。18號文的要旨在于,首次在國務(wù)院文件的層面,提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它還提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。正是這 兩點極大地挑動了房地產(chǎn)商們的神經(jīng),被業(yè)界公認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展 的新五年計劃。2004 年 3 月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(71 號令)。71 號令要求各地在 2004年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢,從 2004 年 8 月 31 日起,所有 經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓。開發(fā)商需在兩年內(nèi)實施開發(fā),否則土 地將被無償收回。8 31土地大限由此得來。上海市房地產(chǎn)主要政策內(nèi)容2001 年 5 月上海市人民政府于 5 月 21 日以第 101 號令發(fā)布了“上海市人民政府關(guān)于修改《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》的決定”。2002 年 4 月上海市房屋土地資源管理局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于停止購房申辦藍(lán)印戶口有關(guān)遺留問題處理的實施意見》的通知。2002 年 9 月 取消購房契稅補(bǔ)貼2003 年 6 月 暫停購房抵扣個人所得稅的優(yōu)惠政策2004 年 8 月加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度出臺了《上海市土地儲備辦法》,著力于建立規(guī)范的土地儲備機(jī)制;控制高檔商品住房供地,停止別墅項目供地,增加土 地招標(biāo)中普通商品房供地量。資料來源:長江證券研究部政府相關(guān)調(diào)控政策出臺也正是伴隨這輪房價上升周期,而也正是政策有效性開始顯現(xiàn),2005年整個長三角都迎來一輪短暫的周期調(diào)整。2005 年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整由于一方面 20032004 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長 30%,高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度 個百分點(同期上海房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長 %);另一方面 2004 年全國商品房平 均價格上漲 %,其中商品住宅上漲 %,比 2003 年 5%的漲幅提高了 10 個百分點,是 近幾年漲幅最高的一年,遠(yuǎn)超過了城鎮(zhèn)居民人均收入 %的漲幅(同期上海商品房平均價 格上漲 %,其中商品住宅上漲 28%)。同時市場投資比重過大,投機(jī)因素活躍,推動了房 屋價格非正常的上漲。也正是在這種情況下,政府繼續(xù)執(zhí)行宏觀調(diào)控政策之外,加強(qiáng)了對房 地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,2005 年中央政府和上海相繼出臺了如下政策:表 11:2005 年主要政策匯總2005 年國家房地產(chǎn)主要政策18 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明行業(yè)研究(深度報告)國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國八條),首度明確要采2005 年 3 月 取有效措施,抑制住房價格過快上漲,并要求省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房 價格工作負(fù)總責(zé)。一個月后,新國八條出臺。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、央行、國稅總局、2005 年 5 月 銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,八項措施組 合調(diào)控樓市。2005 年 5 月國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》,對住房交易征收營業(yè)稅。土地方面,將開征收土地閑置費(fèi)。銀監(jiān)會下發(fā)212 文件緊縮融資渠道,規(guī)定信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)貸款類集合資金2005 年 9 月 信托計劃時,相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)須具備35%資本金、四證齊全和二級資質(zhì)的 要求。2005 年上海市房地產(chǎn)主要政策2005 年 3 月市政府發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,以加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。2005 年 3 月上海市地方稅務(wù)局日前出臺《關(guān)于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》。上海市同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》,明確規(guī)定停2005 年 3 月 止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù),還提高了同一借款人第二套購房貸款首付比例,大幅提 高第三套及以上貸款首付比例。2005 年 4 月凡有抵押的房屋轉(zhuǎn)讓,賣出方(上家)應(yīng)當(dāng)先還清貸款,并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后,才能與買進(jìn)方(下家)共同申請轉(zhuǎn)移登記,辦理小產(chǎn)證。未辦妥 房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記的,各房地產(chǎn)交易中心不再受理轉(zhuǎn)移登記以及買進(jìn)方新 設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。資料來源:長江證券研究部2005 年初期在上海市房地產(chǎn)市場在政策的沖擊下,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了降溫。而三月份的“國八條”出來后,我們看到明顯的是量價齊跌。隨后二、三季度中成交量與成交價都在 低位徘徊,四季度中溫和上漲,全年運(yùn)行軌跡表現(xiàn)出 U 字型。圖 30:上海商品房 2005 年月度成交量圖 31:上海商品房 2005 年月度成交價25010000200900015080007000100600050 500001月 4月 7月 10月成交量(萬平米)40001月 4月 7月 10月成交價(元/平米)資料來源:長江證券研究部,Wind資料來源:長江證券研究部,Wind請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 19政策變化對地產(chǎn)行業(yè)的影響表 12:2006 年政策匯總2006 年全國房地產(chǎn)主要政策2006 年 4 月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率2006 年 5 月 溫家寶要求進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的六項意見2006 年 5 月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知2006 年 5 月 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見(15 條細(xì)則)2006 年 6 月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點2006 年 7 月 《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》2006 年 7 月 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知2006 年 7 月 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知2006 年 7 月 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》2006 年 7 月 關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知2006 年 7 月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 個百分點2006 年 8 月上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào) 個百分點2006 年 9 月《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》2006 年 11 月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 %2006 年 11 月 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知2006 年上海市房地產(chǎn)主要政策2006 年 2 月 關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知2006 年 4 月 關(guān)于開展全市房屋調(diào)查工作的通知2006 年 7 月關(guān)于本市貫徹《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的操作意見2006 年 8 月 上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法2006 年 8 月 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市房地產(chǎn)市場稅收征收管理的操作意見2006 年 9 月 上海市住房建設(shè)規(guī)劃(20062010 年)
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