【導(dǎo)讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 這一行為管理內(nèi)容的權(quán)利主體。 在美國，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的擁有者必須是一個持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人牌照的人，但持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人不一定每一個都會發(fā)起設(shè)立 自己的機構(gòu)，可以受雇于別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。 從這個意義上講，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)牌照是發(fā)起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的一種 先決條件。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時只要能提供一個房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，即可向政府企業(yè)登記部門申請，登記部門通過政府間 計算機管理系統(tǒng)確認其牌照的真實性后，便可獲準(zhǔn)登記，不需要任何 注冊 資本，企業(yè)存續(xù)期間發(fā)生的一切責(zé)任都由發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機 構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以機構(gòu)名義簽訂的任何一 C IRN M ???? 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 9 份合同都須經(jīng)機構(gòu)的所有者或其授權(quán)的人進行確認。當(dāng)機構(gòu)所有者在 牌照存續(xù)期間注冊或重新考試未或通過時，該機構(gòu)或者倒閉，或者從 新更換所有者。美國法律規(guī)定一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可允許有幾個投資者，但 目前基本上都是一個經(jīng)紀(jì)人擁有一家或多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。 州房地 產(chǎn)委員會有權(quán)發(fā)給執(zhí)照，執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)照法及提供領(lǐng)有 執(zhí)照業(yè)者有關(guān)不動產(chǎn)方面的資料。該委員會通常通過以下三種方式來 執(zhí)法：拒發(fā)牌照、扣留牌照、吊銷牌照。同時也可視案情的嚴重程度， 向法院提起訴訟。 （ 2）信息管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息管理。在美國，人 們一般約定俗成，要賣房先找經(jīng)紀(jì)人。這樣，信息都通過經(jīng)紀(jì)人源源 不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后出一本小冊子或在自己的網(wǎng)站 上公布，詳細介紹所有賣房信息，定期更新。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要經(jīng) 營資源是市場供求信息，如果每一個經(jīng)紀(jì)人得到信息后，只是個 人壟 斷，那么整個行業(yè)的經(jīng)營效率就不可能提高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的信 息管理是非常重要的一項管理內(nèi)容。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會規(guī)定，凡 是加入?yún)f(xié)會的經(jīng)紀(jì)人，信息不得私有，必須報給協(xié)會；如果將信息壟 斷，一旦查出，協(xié)會就會將該經(jīng)紀(jì)人開除。所以，經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信 息。經(jīng)紀(jì)人也總是先從協(xié)會的信息匯編或該網(wǎng)站上獲得賣房信息。這 樣就形成了一套模式化的運轉(zhuǎn)流程：經(jīng)紀(jì)人 A 采集信息后，通過信息 雜志或網(wǎng)絡(luò)傳導(dǎo)給經(jīng)紀(jì)人 B、 C、 D??直到有一人最終與買主成交。協(xié) 會規(guī)定，凡采用協(xié)會信息，不論以何種方式成交，均要向協(xié)會交納信 息費 ，從傭金中扣除。這樣，經(jīng)紀(jì)人就可以不斷地輸送或從協(xié)會那里 獲取信息，不間斷地開展中介業(yè)務(wù)。 （ 3）處罰管理 美國對失職或在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要采取以下措 施：罰款、暫停牌照、吊銷牌照。大約有 15－ 25 種現(xiàn)象與行為要暫停 或吊銷牌照，其中主要有：① 不實陳述；②虛假承諾；③多方代理； ④將購房保證金放到自己個人帳戶；⑤隱瞞實際利潤；⑥以欺詐手段 取得牌照；⑦虛假廣告；⑧經(jīng)紀(jì)人未盡監(jiān)督職責(zé)等等。 ???? C IRN M 10 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要犯了錯，無論大小都要被記錄在案， 次數(shù)多了牌照會被吊銷。美國還確立了回顧檢討制度，每隔一定時期 由所有同行對一些業(yè)務(wù)行為進行回顧和評判，如果大家都認為有異議 的，可以對其進行處罰。 州的政府主管部門一般還設(shè)有調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì) 人辦公室檢查業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向該主管部門報告，由該委員 會討論決定是否做出處罰，嚴重的要向法院控告。同時，美國各地都 有專門的檢察機構(gòu)處理此類案件。經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職 業(yè)道德的行為 發(fā)生并被暫停或吊銷牌照，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告 刊物上，從此很難再從事這一職業(yè)。 3．主要法律文件 美國有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律大致有： 一般代理法規(guī)（ Commonlaw Agency） 契約法規(guī) (Contract Principles) 各州的執(zhí)照法 (State Licensing Laws) 聯(lián)邦法 (Federal Laws) 專業(yè)倫理法則 (Professional Codes of Ethics) 其中，以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者最嚴密的法令。該法的主 要目的是通過規(guī)定發(fā)給中介業(yè)者執(zhí) 照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資 格，來維持房地產(chǎn)業(yè)一定的專業(yè)水準(zhǔn)，進而保護社會大眾免受不肖業(yè) 者之害，同時保護領(lǐng)有執(zhí)照業(yè)者免受不公平或不正當(dāng)?shù)母偁帯? 各州房地產(chǎn)委員會大多會根據(jù)該法另行制定較詳細的施行細則， 諸如：該委員會的職權(quán)及業(yè)者的經(jīng)營理念與原則等皆有進一步的說明。 總之，美國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)行業(yè)管理是一種行政管理與行業(yè)自 治管理并存模式。在這種模式下，政府與行業(yè)協(xié)會分工明確，各司其 C IRN M ???? 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 11 職。其中，特別有特色的是其行業(yè)協(xié)會的管理方式，行業(yè)協(xié)會雖然沒 有法律或政府授權(quán)的管理職能，但卻通過提供服務(wù)（如 MLS 的信息服 務(wù)，促進經(jīng)紀(jì)人與政府、立法機關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)等），寓管理于服務(wù)之 中，大大促進了全行業(yè)的整體運作效率。此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 管理非常重視對經(jīng)紀(jì)人的信用和違規(guī)處罰管理，這為維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)的整體形象和聲譽發(fā)揮了重要作用。所以，在美國社會中，美國 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會地位，而其經(jīng)濟收入之高，在發(fā)達國家 和地區(qū)中也是非常突出的，這都與其相對較健 全、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)管理是分不開的。 保護措施被叫停 美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)趨向“零利潤” 美國房地產(chǎn)業(yè)觀察家指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會企圖通過限制競爭 來維護經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。這將導(dǎo)致表面風(fēng) 光的美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)最終走向“零利潤”時代 從 2021 年 5 月開始的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 (National Association of Realtors, NAR)涉嫌妨礙公平競爭一案終于在 9 月有 了最終結(jié)果。美國司法部對這一官司的判定是，該協(xié)會限制競爭、妨 礙房地產(chǎn)市場公平競爭，并要求法院禁止這個國 家房地產(chǎn)業(yè)最大商業(yè) 組織的相關(guān)規(guī)定。 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會此前曾出臺規(guī)定，允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人禁止 同行在網(wǎng)上公布共享的房源和客戶信息，同時禁止降低傭金率。司法 部在相關(guān)聲明中指出，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的規(guī)定“限制了折扣， 阻止消費者從完全、公平的競爭中獲利，通過打壓新商業(yè)模式保護老 模式”。 司法部的這項判定意味著，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會企圖通過限制競爭 來維護經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。這將導(dǎo)致表面風(fēng) 光的美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)最終走向“零利潤”時代。 新老經(jīng)紀(jì)之爭 美國的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)十分成熟，買方經(jīng)紀(jì)人、賣方 經(jīng)紀(jì)人分工明 確，信息共享也比較充分。一個賣方地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中的房源，通過經(jīng) ???? C IRN M 12 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 紀(jì)協(xié)會內(nèi)部的信息溝通平臺，允許多家買方經(jīng)紀(jì)人同時獲得；賣方手 中的客戶資源也一樣和買方共享。同時，通過成文和不成文的規(guī)定， 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一直保持著 6%的傭金率，由買賣雙方平分。多年來，這種信 息共享、傭金固定的模式一直平穩(wěn)運行。 但是，隨著近幾年美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)迅速 興起，他們比傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更全，成本也更低，普遍采取 低傭金率。目前，依賴電子商務(wù)的網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的費率普遍比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)要低 2~3 個百分點。于是，為了維護利潤率，很多傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人開 始禁止其他同行在互聯(lián)網(wǎng)上公布他們的房源和客戶信息，禁止以低傭 金率出售房源。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會也支持這種做法，并在章程中做 出了相應(yīng)的規(guī)定。 另一方面，長期缺乏價格競爭的美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)早就引起了司法 部旗下反壟斷部門的高度關(guān)注。此次限制信息共享、禁止降低傭金的 政策終于受到了檢控。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會被指采取非法手段排擠競 爭，壟斷交易價格。甚至連支持房地產(chǎn)商的部分州政府也成了監(jiān)管部 門的調(diào)查和指控對象。之后，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會雖然也曾表示將 修改這一規(guī)定，但是，司法部認為，該協(xié)會對這一規(guī)定沒有作出實質(zhì) 性的改變，仍然對“創(chuàng)新”的經(jīng)紀(jì)人不利，并最終損害消費者的權(quán)益。 在美國這樣一個市場經(jīng)濟充分發(fā)達，房地產(chǎn)市場機制成熟、競爭 充分的國家里，固定比率傭金制度能夠長期維持確實和行業(yè)協(xié)會帶有 保護性質(zhì)的規(guī)定有關(guān)。但這對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會來說也是一個“無奈”之 舉，因為盡管美國房地產(chǎn)市場一派熱火朝天，但服務(wù)于這一行業(yè)的地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日子并 沒有外界想象的好過。 固定傭金意味著房地產(chǎn)泡沫理論上講應(yīng)該對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人極為有 利，甚至造就一大批經(jīng)紀(jì)富翁。因為房屋價格上升，其傭金亦會隨之 上升。在過去四年，美國波士頓、華盛頓及加州部分地區(qū)的房地產(chǎn)價 格升幅甚至超過一倍。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的整體行業(yè)收入去年高達 700 億美 元。但是，對于單個的從業(yè)者而言，收入并沒有提高。 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的“零利潤定理”（ zeroprofit condition），對 于一個沒有進入門檻（或者進入門檻極低甚至可以忽略不計）的行業(yè) 而言，新參與者將不斷加入，直至該行業(yè)不再有利可圖。美 國的地產(chǎn) 隨著近幾年美國房地產(chǎn)市 場的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng) 紀(jì)迅速興起，他們比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更 全，成本也更低，普遍采 取低傭金率。 C IRN M ???? 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 13 經(jīng)紀(jì)行業(yè)就是這樣的一個行業(yè)。 在美國，成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的成本幾乎為零，大部分州只要求申請人 報讀短期課程，考試合格即可取得牌照。近兩年的地產(chǎn)熱潮又使得更 多的人涌向地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，提供入行服務(wù)的機構(gòu)也就更多，手續(xù)更加 簡單， 費用有的甚至低得驚人。有網(wǎng)上公司推出全套應(yīng)試準(zhǔn)備服務(wù)， 申請人只須付 99 美元就能在考試中取得合格成績。統(tǒng)計顯示，今年以 來，每月有數(shù)以千計的新地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功考取牌照入行， 2021 年 5 月份 單是加州就有 8000 多名新入進入經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 大量新經(jīng)紀(jì)涌入熾熱的地產(chǎn)市場以求分得一杯羹，即使他們收取 的傭金比率維持不變，平均每個經(jīng)紀(jì)人售出的單位數(shù)目必然下降。這 就印證了“零利潤定理”：在房屋價格節(jié)節(jié)上升的地區(qū)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 數(shù)目亦會隨之上升，在僧多粥少的情況下，獲取新客戶的難度大增。 除了偶然出現(xiàn)的明星級地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)外 ，一般地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的收入并沒有隨著 房屋價格的上漲而上漲。 最近由加州大學(xué)柏克萊分校學(xué)者進行的研究進一步印證這點。莫 雷蒂（ Birra Moretti）教授和同僚研究了過去 10 年中美國 282 個大 城市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，并比較地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在冷熱市道之間的收入表現(xiàn)，結(jié) 果證明“零利潤定理”的預(yù)測完全成立。該研究顯示，當(dāng)房屋價格上 升，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)目亦會增多，每名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功出售的住宅數(shù)目跌幅 幾乎與價格升幅完全一樣。 根據(jù)莫雷蒂的數(shù)據(jù)，洛杉磯市住宅價格平均較俄亥俄州斯托本維 爾高 倍，但斯托本維爾的全職地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每年 平均售出逾 22 個單位， 洛杉磯市的經(jīng)紀(jì)只能售出前者約 1/5 數(shù)目的單位，結(jié)果是，兩地地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)的平均收入幾乎完全相同。 莫雷蒂由此得出結(jié)論，一個地方的住宅價格上升，對該市場的經(jīng) 紀(jì)收入沒有明顯影響，這種情況與經(jīng)濟學(xué)課本的古老定律吻合 —— 當(dāng) 市場門檻蕩然無存，就意味著在這個行業(yè)里難以賺到大錢?，F(xiàn)在，行 業(yè)協(xié)會企圖保護固定傭金率的做法又被叫停，美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的低利 潤競爭勢必將愈演愈烈。 ???? C IRN M 14 更多房產(chǎn)生活資訊請訪問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 二、中國香港 1．行業(yè)管理主體 （ 1）地產(chǎn)代理監(jiān)管局。地產(chǎn)代理監(jiān)管局是香港專門管理房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)行業(yè)的政府機構(gòu)，主要負責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理的工作。它是根據(jù) 《地產(chǎn)代理條例》成立的一個財政獨立的法定機構(gòu)，其使命是提高地 產(chǎn)代理業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，加強對消費者權(quán)益的保護，并鼓勵公開、公正、 誠實的物業(yè)交易。其主要職能和一般權(quán)力包括： ①規(guī)范地產(chǎn)代理運作，確保地產(chǎn)代理機構(gòu)和從業(yè)人員遵守條例的 規(guī)定。 ②促使地產(chǎn)代理在進行代理活動中保持公正的立場，正確履行自 己的職責(zé)，以維持并提高他們的聲譽和 社會地位。 ③聯(lián)絡(luò)教育機構(gòu)或訓(xùn)練團體，提供與地產(chǎn)代理工作有關(guān)的訓(xùn)練課 程。 ④制定執(zhí)業(yè)指引，并依據(jù)條例制定其它條例和規(guī)則。 ⑤界定發(fā)牌條件和受理牌照申請。 ⑥在接受投訴后或主動對涉嫌違反條例規(guī)定的行為進行調(diào)查。 ⑦對違反條例的機構(gòu)和個人采取紀(jì)律制裁行動。 ⑧就傭金方面的爭議，作出裁定。 （ 2）行業(yè)協(xié)會。香港地產(chǎn)代理業(yè)的商會多達五個，分別為香港地 產(chǎn)代理商協(xié)會、香港地產(chǎn)代理專業(yè)協(xié)會、地產(chǎn)代理聯(lián)會、新界地產(chǎn)代 理商總會和香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會，但各商會對會員行為的約束力都 較弱，各商會均無法加強會員自律，使得社會 人士對地產(chǎn)代理業(yè)的自 我監(jiān)管失去信心，這也是香港政府決定對地產(chǎn)代理進行立法監(jiān)管的一 個重要原因。然而，各商會在香港代理監(jiān)管制度建立的過程中還是起 到了重要作用。表現(xiàn)為，在監(jiān)管制度確立前，作為地產(chǎn)代理業(yè)的代表