房地產(chǎn)行業(yè)異地開(kāi)發(fā)模式研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-28 04:21本頁(yè)面
【正文】 區(qū)域二三四線城市二三線城市三四線城市一二線城市消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)貧困階層和中等收入階層較多，高收入階層很少 中等收入階層眾多，高收入階層和貧困階層都較少社會(huì)兩極分化，高收入階層和貧困階層很多，中等收入階級(jí)匱乏 市場(chǎng)發(fā)達(dá)，中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場(chǎng)結(jié)構(gòu)三角形梨形啞鈴型梯形需求成長(zhǎng)性較好，但總體需求層次較低好，市場(chǎng)需求潛力很大差，市場(chǎng)需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎茫袌?chǎng)需求旺盛，可持續(xù)性很強(qiáng)因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)，在考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需狀況之外，既要遠(yuǎn)觀其市場(chǎng)發(fā)展方向，也要近觀其市場(chǎng)抗性程度。企業(yè)應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)戰(zhàn)略安排。對(duì)于市場(chǎng)潛力大，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)采用試探進(jìn)入的策略，在項(xiàng)目中培育實(shí)力，熟悉區(qū)域特點(diǎn)，為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。而當(dāng)現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)潛力較大、企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)時(shí)，可選擇走滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品拓展的道路，深入挖掘市場(chǎng)潛力，全力提升企業(yè)品牌和實(shí)力。對(duì)于企業(yè)能夠具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)，則應(yīng)積極進(jìn)軍，攫取市場(chǎng)高端利潤(rùn)，為企業(yè)下一步發(fā)展?fàn)幦≠Y源。如果以上條件都不具備的話，則應(yīng)當(dāng)考慮暫緩進(jìn)入，培育企業(yè)實(shí)力，等待市場(chǎng)成熟。（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)研究是為了對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可能性的評(píng)估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析則是對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力的評(píng)估更是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入具體操作的一次自我檢驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身所具有的地域性特點(diǎn)，其受到當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境影響和金融環(huán)境影響也極為巨大，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，信貸和土地政策緊縮的情況下，對(duì)于企業(yè)自身資金運(yùn)作能力、政府公關(guān)能力以及人才儲(chǔ)備狀況進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，保證企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)異地經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。其主要指標(biāo)如下：1. 資金運(yùn)作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關(guān)能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當(dāng)?shù)厮蚊u(yù)職位b) 公關(guān)人員能力：政府關(guān)系，溝通能力3. 人才儲(chǔ)備實(shí)力a) 項(xiàng)目運(yùn)作人員能力b) 設(shè)計(jì)人員能力c) 工程管理人員能力通過(guò)將企業(yè)自身資源狀況與當(dāng)?shù)睾暧^環(huán)境做匹配性分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的不足，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)異地進(jìn)入的步伐和程序，有針對(duì)性地逐步完善企業(yè)資源狀況，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張過(guò)程中的整體實(shí)力提升。房地產(chǎn)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)總體指標(biāo)體系及其操作流程可以總結(jié)為下圖：總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)會(huì)面臨從資源條件、管理水平、外界環(huán)境等一系列的挑戰(zhàn)，因而也必須從區(qū)域狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)能力等各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估，盡可能降低異地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)占區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)有效的戰(zhàn)略布局提供條
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