房地產(chǎn)行業(yè)異地開發(fā)模式研究報告(已改無錯字)
2023-05-29 04:21:18 本頁面
【正文】 文化中心，受周邊核心城市文化影響受外界影響區(qū)域地位國家級核心增長極區(qū)域增長極子區(qū)域增長極從屬增長對象代表城市深圳、廣州、北京、上海天津、杭州、成都、沈陽、大連、青島青海、呼和浩特及諸地級市縣級市而從產(chǎn)業(yè)區(qū)功能上來看，城市會表現(xiàn)為如下三種類型：城市類別產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口流動市場狀況發(fā)展前景核心區(qū)城市以現(xiàn)代物流、金融、咨詢等服務業(yè)為主，制造業(yè)向高精尖方向發(fā)展，成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工的創(chuàng)新區(qū)人口高度密集，外來人口眾多，總體素質(zhì)較高市場高度發(fā)達，大量人口的進入和居民收入的提高使得市場購買力很強，但市場競爭也很激烈持續(xù)壯大輻射區(qū)城市以核心城市配套產(chǎn)業(yè)為主，逐步消化中心城市轉(zhuǎn)移出來的生產(chǎn)能力，充當大企業(yè)的加工基地受核心區(qū)影響，部分人口向核心城市流動，但同時隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有大量邊緣區(qū)外來人口進入市場比較發(fā)達，居民購買力也較強，但存在結(jié)構(gòu)化缺陷，部分市場尚待開發(fā)和培養(yǎng)協(xié)同發(fā)展，逐漸分化邊緣區(qū)城市原先自有產(chǎn)業(yè)為主，許多城市產(chǎn)業(yè)受核心區(qū)影響而外遷，產(chǎn)業(yè)有空心化趨勢人口外流情況嚴重，大量高素質(zhì)人口流失市場停滯或趨于萎縮，且往往存在結(jié)構(gòu)化問題重新轉(zhuǎn)型或者逐步萎縮 （二）以城市經(jīng)濟為導向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu)對于可進入?yún)^(qū)域的房地產(chǎn)市場布局和進入戰(zhàn)略選擇，必須在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的基礎上充分考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需狀況和競爭可能。城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了一個城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢和市場潛力，而當?shù)厥袌龅墓┬锠顩r則為判斷當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的飽和程度提供了依據(jù)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政策等外界因素影響大的特點在異地開發(fā)時表現(xiàn)得更為明顯，是否會受到當?shù)仄髽I(yè)的強力排擠？是否會受到非市場因素的額外干擾？是否會受到當?shù)叵M者的聯(lián)合抵制？都是房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)時必須考慮的問題。對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，主要從市場結(jié)構(gòu)分析、供需狀況分析和競爭情況分析三個層面進行，具體表現(xiàn)為以下幾個指標：1. 市場結(jié)構(gòu)分析a) 消費結(jié)構(gòu)：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費性支出比例。b) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成，第三產(chǎn)業(yè)增加值。c) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場產(chǎn)品定位（項目定位、品質(zhì)定位、房型和面積定位、客源定位、價格定位），供應量。2. 供需狀況分析a) 需求狀況：市區(qū)人口密度，年新增人口數(shù)，戶住房間數(shù)及面積，年末實有房屋建筑面積，人均住房面積。b) 供給狀況：征用土地面積，施工面積，竣工面積。c) 供需比較：市場有效需求與供給量比值（銷售面積/（批準銷售面積+竣工面積）），產(chǎn)品積壓度（住宅空置面積，空置率）。3. 競爭情況分析a) 對手競爭力：競爭對手實力。b) 市場排斥度：當?shù)厥袌鰧ν獾貜S商排斥強度。從市場結(jié)構(gòu)來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展程度對房地產(chǎn)市場的成熟有很大影響，總的來看，當前房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)可以分為以下四種類型：發(fā)育型市場成長型市場分裂型市場穩(wěn)定型市場存在
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