【正文】 252。 住宅項(xiàng)目居多，建筑類(lèi)型主要是聯(lián)排、別墅等低密度住宅。從溪口鎮(zhèn)目前已經(jīng)售罄的商品住宅來(lái)看，如美齡山莊、武嶺盛世、盛世桃源、紫汀花園等樓盤(pán)均是聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品，主要原因是溪口鎮(zhèn)是國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，適合度假投資、養(yǎng)老。252。 客源主要是溪口鎮(zhèn)人、寧波周邊人，購(gòu)房目的主要是度假、投資。252。 目前幾乎無(wú)在售新房，僅春秋名都1個(gè)項(xiàng)目處于待售狀態(tài)，預(yù)計(jì)2011年下半年開(kāi)盤(pán)。252。 銷(xiāo)售價(jià)格在50009000元/平左右，高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格可達(dá)到16000元/平。圖表 64 溪口鎮(zhèn)在售/待售項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況春秋名都多層住宅預(yù)計(jì)2011年下半年90方待售合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院252。 春秋名都基本情況圖表 65 春秋名都花園項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目春秋名都所在區(qū)域溪口鎮(zhèn)具體位置溪口車(chē)站對(duì)面，黃婆橋西北側(cè)占地面積建筑面積建筑形態(tài)4棟多層住宅和1棟多功能商業(yè)中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)裝修情況毛坯主力戶型住宅主力戶型90方左右開(kāi)發(fā)商寧波誠(chéng)泰置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院規(guī)劃情況：4棟5+1多層住宅、1棟4層綜合商業(yè)中心 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型面積：住宅4棟，為5層+閣樓，主力面積90方左右。商業(yè)一棟，4層，一二層為約5000方的大型超市和名品專(zhuān)賣(mài)，三四層為公寓，面積50方左右。252。 美齡山莊基本情況圖表 66 美齡山莊項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目美齡山莊所在區(qū)域溪口鎮(zhèn)具體位置奉化蔣氏故居對(duì)面，武嶺西路占地面積5萬(wàn)方建筑面積建筑形態(tài)58套獨(dú)棟別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年裝修情況毛坯主力戶型260320方開(kāi)發(fā)商凱利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售情況已售罄數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院規(guī)劃情況：58套別墅，以每棟占地12畝，將花園綠地同作為產(chǎn)權(quán)，戶戶超大的私家庭院，最大可達(dá)800方的院落 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型面積：260300方，最大面積可達(dá)800方（2009年以來(lái)出讓住宅用地）2009年以來(lái)溪口鎮(zhèn)出讓土地3萬(wàn)平米，2010年無(wú)土地推出圖表 67 2009年以來(lái)溪口鎮(zhèn)出讓土地列表宗地名稱(chēng)建設(shè)用地面積（方）規(guī)劃建筑面積（方）出讓時(shí)間溪口鎮(zhèn)公園北路西南側(cè)1461274522009615溪口工業(yè)園區(qū)服務(wù)區(qū)37號(hào)樓78662009227溪口工業(yè)園區(qū)服務(wù)區(qū)部分地塊7865117982009227數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院252。 在售項(xiàng)目少，價(jià)格相對(duì)便宜實(shí)惠。252。 產(chǎn)品主要是臨海別墅、聯(lián)排等低密度住宅。252。 購(gòu)房客戶以本地人、寧波人為主，購(gòu)房目的主要是度假休閑。252。 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，在售/。252。 銷(xiāo)售價(jià)格低，明顯低于中心城區(qū)和溪口鎮(zhèn)等區(qū)域，與裘村鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持平。圖表 68 莼湖鎮(zhèn)在售/待售項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況半山御海聯(lián)排、花園洋房2010年1月80110方；200方住宅：6500元/平；別墅：80009000元/平合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院252。 半山御海基本情況圖表 69 半山御海項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目半山御海所在區(qū)域莼湖鎮(zhèn)具體位置莼桐公路東面（原化工廠）占地面積建筑面積建筑形態(tài)35棟25層住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年1月裝修情況毛坯主力戶型住宅：80110平米；別墅：200平米開(kāi)發(fā)商奉化市和源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售情況住宅：6500元/平；別墅：80009000元/平數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院規(guī)劃情況：35棟25層住宅，其中5層住宅11棟、4層住宅3棟、3層住宅12棟、2層住宅9棟數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型面積：B戶型3室2廳3衛(wèi)1廚，C戶型5室3廳3衛(wèi)1廚B戶型3室2廳3衛(wèi)1廚，C戶型5室3廳3衛(wèi)1廚，數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院（2009年以來(lái)出讓住宅用地）2009年此區(qū)域無(wú)處地出讓信息。252。 暫無(wú)在售項(xiàng)目。目前該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展寧波單體投資最大的休閑度假項(xiàng)目。252。 由于臨海，所以該區(qū)域的樓盤(pán)主要是海景住宅。252。 購(gòu)房客戶以本地人、寧波人為主，購(gòu)房目的主要是度假休閑。252。 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，目前無(wú)新房在售。252。 銷(xiāo)售價(jià)格低，明顯低于中心城區(qū)和溪口鎮(zhèn)等區(qū)域，與莼湖鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持平。圖表 70 裘村鎮(zhèn)塊在售/待售項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況陽(yáng)光海灣旅游地產(chǎn)待定待定待定合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院252。 陽(yáng)光海灣基本情況圖表 71 陽(yáng)光海灣項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目陽(yáng)光海灣所在區(qū)域裘村鎮(zhèn)具體位置奉化東起裘村鎮(zhèn)馬鞍山，西至莼湖鎮(zhèn)鴻峙村，北至建設(shè)中的沿海中線占地面積40萬(wàn)方建筑面積60萬(wàn)方建筑形態(tài)旅游地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定裝修情況毛坯主力戶型待定開(kāi)發(fā)商寧波陽(yáng)光海灣發(fā)展有限公司銷(xiāo)售情況待定數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院規(guī)劃情況：陽(yáng)光海灣是目前寧波單體投資最大的休閑度假項(xiàng)目，整體功能布局為一心四片?！耙恍摹奔匆曾P凰島為中心的海上明珠，“四片”即高尚生態(tài)山嶺、活力公園小鎮(zhèn)、夢(mèng)幻游艇港灣、名邸尊榮嶺嶼。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2018年基本開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢。奠基的啟動(dòng)區(qū)塊，包括五星級(jí)酒店、旅游房產(chǎn)、陽(yáng)光體育公園等項(xiàng)目。 計(jì)劃到２０１８年基本開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢 。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院（2009年以來(lái)出讓住宅用地）2009年以來(lái)裘村鎮(zhèn)共出讓土地36萬(wàn)方，折合建筑面積37萬(wàn)方。圖表 72 2009年以來(lái)裘村鎮(zhèn)出讓土地列表宗地名稱(chēng)建設(shè)用地面積（方）規(guī)劃建筑面積（方）出讓日期陽(yáng)光海灣六號(hào)地塊32094417222010818陽(yáng)光海灣七號(hào)地塊48028480282010818陽(yáng)光海灣五號(hào)地塊1410781410782010818陽(yáng)光海灣二號(hào)地塊39046390462010818陽(yáng)光海灣一號(hào)地塊25511255112010818陽(yáng)光海灣四號(hào)地塊43204432042010818陽(yáng)光海灣三號(hào)地塊30617306172010818數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院5．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及代表性樓盤(pán)奉化商品房開(kāi)發(fā)商以本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)鮮有進(jìn)入，目前規(guī)模實(shí)力較大的開(kāi)發(fā)商只有位于寧波中房置業(yè)股份有限公司、銀泰。圖表 73奉化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商列表開(kāi)發(fā)商成立時(shí)間本地/全國(guó)奉化市城市建設(shè)投資有限公司 2003年本地奉化市昊天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2007年本地奉化市和源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2006年本地奉化市剡江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2003年本地奉化市天星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1998年本地奉化市盈江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005年本地奉化銀泰置業(yè)有限公司 2008年全國(guó)寧波啟明光大置業(yè)有限公司 2005年本地寧波市洲瀧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2006年本地寧波中房置業(yè)股份有限公司 1984年本地領(lǐng)先浙江誠(chéng)泰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司奉化分公司 2007年本地浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司 2000年本地寧波陽(yáng)光海灣發(fā)展有限公司2009年本地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院據(jù)目前在售/待售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，奉化商品房開(kāi)發(fā)依然以本地開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，目前寧波中房置業(yè)股份有限公司和銀泰在本地開(kāi)發(fā)商中處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位。寧波中房置業(yè)股份有限公司252。 公司簡(jiǎn)介寧波中房置業(yè)股份有限公司，其前身“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)寧波公司”創(chuàng)立于1984年，于2002年改制，是經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)的國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。獲得中國(guó)房協(xié)組織的中國(guó)房地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)模式典范推介“著名品牌”稱(chēng)號(hào)。252。 在建/已建項(xiàng)目目前寧波中房置業(yè)在奉化有3個(gè)項(xiàng)目，它在寧波累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá)300余萬(wàn)平米圖表 74 寧波中房在建/已建項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）在建/已建開(kāi)發(fā)時(shí)間區(qū)域麗園尚都9 已建2005寧波紫汀花園已建2004奉化龍津尚都 22已建2007奉化東郡尚都 20在建2008奉化紫悅馨園在建2011象山數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院目前奉化市場(chǎng)上主要有普通住宅、別墅和綜合體三種住宅產(chǎn)品。252。 普通住宅：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)主力，代表樓盤(pán)為東郡尚都。東郡尚都位于奉化市西北部，項(xiàng)目西臨斗門(mén)路，東靠金鐘路，南面為長(zhǎng)汀東路，北面為規(guī)劃中的居住用地。項(xiàng)目周邊有多個(gè)新建小區(qū)，商業(yè)生活配套尚不成熟。東郡尚都項(xiàng)目占地100多畝，建筑面積約20萬(wàn)方，規(guī)劃有17棟建筑，其中東區(qū)8棟，共554套房源；西區(qū)9棟，共699套房源。項(xiàng)目屬于奉化中心城區(qū)的新興居住區(qū)域，面向中高端人群，戶型面積區(qū)間大，可供選擇余地大，再加之開(kāi)發(fā)商實(shí)力在當(dāng)?shù)剌^強(qiáng)，項(xiàng)目影響力還是比較大的。252。 別墅：主打景觀資源，適合度假休閑和投資置業(yè)，主要面向?qū)幉ê褪?nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，代表樓盤(pán)美齡山莊。項(xiàng)目地處國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，坐落于四明山蔣氏故里，屬于稀缺獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，每棟別墅占地約12畝土地，戶戶超大的私家庭院，最大可達(dá)800方的院落，讓居住者擁有自由空間。美齡山莊由蔣緯國(guó)上將親題案名，戶型面積為260320方不等，共58套房源，已全部售罄。252。 綜合體：奉化商業(yè)市場(chǎng)起步較晚，代表性樓盤(pán)銀泰城銀泰城位于奉化市中心區(qū)的南山路東側(cè)、岳林路北側(cè)、廣平路西側(cè)、中山路南側(cè)，是奉化市迄今為止最大的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。銀泰城規(guī)劃用地面積約6萬(wàn)方，總建筑面積約35萬(wàn)方。銀泰將在這里建設(shè)中心店、商鋪、地下超市、國(guó)際影院等，集商業(yè)零售、購(gòu)物廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)于一體。銀泰城項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能總體呈矩型，其中西側(cè)地塊主要為商業(yè)功能。主體建筑奉化銀泰廣場(chǎng)為地上6層，地下2層。主體建筑北側(cè)上部為呈階梯設(shè)計(jì)的板式住宅，最高為26層。主體建筑南側(cè)有1棟28層的塔式住宅。東側(cè)地塊主要為住宅功能，由5棟板式高層住宅及2棟點(diǎn)式住宅組成。6．主要客戶特征奉化的購(gòu)房客戶主要分為三類(lèi)：私營(yíng)業(yè)主為核心的財(cái)富人群、公務(wù)員、白領(lǐng)、事業(yè)單位為核心的中間階層和廣大工人為核心的底層人群。252。 以私營(yíng)業(yè)主為核心的財(cái)富人群購(gòu)房目的：社會(huì)身份的象征/增值、保值的工具客戶特征：此類(lèi)客戶大多處于人生穩(wěn)定和享受階段，年齡一般在35歲55歲之間，一般都有多套住房，收入明顯高于其他階層，主要來(lái)源于市內(nèi)從事的服裝、船舶機(jī)械、通信設(shè)備、食品農(nóng)產(chǎn)品等行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主及部分高級(jí)公務(wù)員。此外，來(lái)自寧波、杭州周邊甚至上海等地經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的人群也會(huì)在奉化置業(yè)，主要是投資、休閑度假。需求特征：注重社會(huì)標(biāo)簽、小區(qū)的級(jí)別、中心區(qū)位、周邊環(huán)境及配套設(shè)施，他們更多會(huì)選擇在市中心區(qū)域置業(yè)（或者郊區(qū)別墅），需求面積一般比較大，可能會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)不同類(lèi)型的房產(chǎn)。如果投資可能會(huì)選擇相對(duì)比較成熟的中心城區(qū)，此類(lèi)客戶單價(jià)承受能力極強(qiáng)。252。 以公務(wù)員、白領(lǐng)、事業(yè)單位為核心的中間階層購(gòu)房目的：改善性需求/投資工具客戶特征：此類(lèi)客戶主要來(lái)源于政府部門(mén)公務(wù)員、各種企業(yè)的中層管理人員、新興白領(lǐng)以及教師、醫(yī)生等事業(yè)單位，他們一般都具有較高的教育文化程度，已經(jīng)有一套住房，大多還處于事業(yè)的發(fā)展期。需求特征：注重生活及上班的便利程度，比較看重小區(qū)環(huán)境和區(qū)位，一般會(huì)選擇以銀泰城為核心的中心城區(qū)和東郡尚都等新興居住區(qū)。此類(lèi)人群大多受過(guò)高等教育、投資理財(cái)觀念相對(duì)先進(jìn)，有能力會(huì)選擇投資房產(chǎn)。此類(lèi)客戶單價(jià)承受能力略高于市場(chǎng)整體水平。252。 以廣大工人核心的底層人群購(gòu)房目的：棲身居所客戶特征：此類(lèi)客戶大多為工薪階層，含有大部分的外來(lái)人口。需求特征：對(duì)房子要求比較比較務(wù)實(shí)，基本屬于被動(dòng)的接受，沒(méi)有能力要求區(qū)位、配套、環(huán)境等因素，支付能力比較有限，一般會(huì)選擇中心城區(qū)周邊價(jià)格相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的產(chǎn)品。7．總結(jié)與建議252。 投資建議：奉化市國(guó)內(nèi)知名旅游城市，同時(shí)這里也是寧波甚至浙江省內(nèi)有名的服裝生產(chǎn)基地，除此之外奉化也具有一定優(yōu)勢(shì)的特色產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，奉化的經(jīng)濟(jì)地位雖然在寧波各縣市內(nèi)并不處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但是其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度較快，其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是具有一定投資潛力的。隨著甬金高速、甬臺(tái)溫鐵路和甬金鐵路的相繼開(kāi)通，奉化具備了融入“長(zhǎng)江三角洲三小時(shí)都市圈”的基礎(chǔ)條件，建議可對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)有所關(guān)注，短期內(nèi)（3年）不建議進(jìn)入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，奉化由于交通便利，距寧波較近，未來(lái)將有輕軌與寧波接駁，可作為長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。252。 區(qū)域選擇：建議重點(diǎn)關(guān)注中心城區(qū)主要是大橋片和江口片，周邊區(qū)域可適當(dāng)關(guān)注政府重點(diǎn)發(fā)展的新型居住板塊、溪口鎮(zhèn)。252。 產(chǎn)品選擇：住宅重點(diǎn)打造中高端產(chǎn)品，充分關(guān)注商業(yè)市場(chǎng)。8．附錄（數(shù)據(jù)）（20062010年）GDP2006年2007年2008年2009年2010年GDP總量（億）145 168 188 194 225 增長(zhǎng)率（%）%%%%%人均GDP（元）30336 35025 39074 40228 46600 增長(zhǎng)率（%）%%%%%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年2007年2008年2009年2010年第一產(chǎn)業(yè)%%%%%第二產(chǎn)業(yè)%%%