【導(dǎo)讀】從房地產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特。并對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，對(duì)房地。產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進(jìn)行評(píng)估。結(jié)合金鑫花園項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境及自身的特點(diǎn)，利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法，論文最后，針對(duì)房地產(chǎn)投資不同階段所存在的主。相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)以及加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理以增強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。言房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物，比如建筑物。般也被稱為不動(dòng)產(chǎn)，與之相對(duì)應(yīng)的是私產(chǎn)，有權(quán)與房地產(chǎn)本身相分離。在不動(dòng)產(chǎn)歸于民法權(quán)限下的

　　

【正文】 是做好項(xiàng)目的 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度；四是加強(qiáng)工程質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)方面的管理。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方法 一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須自己擁有更加專業(yè)的技術(shù)人員，在項(xiàng)目前期收集并分析大量的數(shù)據(jù)資料，與設(shè)計(jì)師一起設(shè)計(jì)出適合市場(chǎng)、適合消費(fèi)者有效需求的戶型。另一方面開發(fā)商必須及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求推廣應(yīng)用新型建筑材料和高新技術(shù)，以跟上未來 “ 智能化樓盤 ”“ 智能化小區(qū) ”的趨勢(shì)和潮流。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范方法 一個(gè)合適的投資環(huán)境是房地產(chǎn)投資取得成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。盡管目前從整體上講，我國房地產(chǎn)投資的地域性差異正在逐步縮小 .但具體到某一個(gè)投資項(xiàng)目所選擇 的環(huán)境，依然存在著諸多的不確定性，對(duì)項(xiàng)目投資依然造成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。 投資環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融市場(chǎng)環(huán)境、法律環(huán)境、政治環(huán)境、文化社會(huì)環(huán)境等。投資環(huán)境不同，影響投資活動(dòng)及其收益的因素也有較大的差別。為了控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資效益，投資者應(yīng)選擇那些收益率相對(duì)較高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的投資環(huán)境。為此，投資者必須對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行全面、深入的考察，必要時(shí)可向經(jīng)營投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)咨詢，以利作出合理選擇。 第 5章 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)用實(shí)例 金鑫花園項(xiàng)目概述 金鑫花園是由鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)獨(dú)立 別墅項(xiàng)目，位于遼寧省凌源市河?xùn)|鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠河?xùn)|鎮(zhèn)政府、凌源河?xùn)|小學(xué)和派出所。占地 55140平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 70余戶，全部由獨(dú)立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，別墅市場(chǎng)規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品（主要是獨(dú)立別墅）的客戶資源較少。項(xiàng)目 2021 年 9 月開工，計(jì)劃 2021年 6 月交付， 2021 年 12 月開盤，至 2021 年 1 月銷售率就達(dá) 100％，這個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。 在理性的房地產(chǎn)投資決策中，市場(chǎng)研究是一項(xiàng)必不可少的工作，房地產(chǎn)管理決策，也需 要以市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，投資者面臨的市場(chǎng)問題各不相同，所采取的研究方法也不盡相同，每個(gè)項(xiàng)目研究的側(cè)重點(diǎn)不盡相同，但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。 隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，凌源 2021 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 14． 5％（按可比價(jià)計(jì)算），人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到 15138 元，比上年增長(zhǎng) ％。 2021年河?xùn)|鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。城鎮(zhèn)道路交通同步重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，主干道呈“ 三橫三縱 ” ： “ 三橫 ” 指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進(jìn)大道； “ 三縱 ” 指青 洋路、禮坂路、大明路。鎮(zhèn)區(qū)主要通過中央大道、大明路、武進(jìn)大道及青洋路對(duì)外聯(lián)系，并通過鄉(xiāng)村公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。從全鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)來看，運(yùn)行較為穩(wěn)健。通過增加居民收入、加大市場(chǎng)開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。在國家和省市有關(guān)部門出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，近兩年凌源房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，態(tài)勢(shì)較為強(qiáng)勁。尤其突出的凌源南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。河?xùn)|鎮(zhèn)是凌源南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2021 年凌源房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)空置量逐步 減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。凌源房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。值得注意的是，在 2021 年以前凌源出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶型設(shè)計(jì)不合理、環(huán)境較差、建筑質(zhì)量低的 “ 次類產(chǎn)品 ” 。據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建筑立面較為陳舊。凌源目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后。商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。目前河?xùn)|鎮(zhèn)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，沒有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的中高檔居住區(qū)。預(yù)計(jì)未來幾年中，河?xùn)|鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進(jìn)行，危舊房拆遷量也將 迅速增加，將為拉動(dòng)整個(gè)凌源別墅市場(chǎng)需求作出較大的貢獻(xiàn)。 2021 年凌源商品房銷售面積，較去年有大幅增長(zhǎng)。凌源作為一個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，別墅市場(chǎng)由于受到人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，市場(chǎng)整體規(guī)模偏小。依據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，未來幾年凌源別墅市場(chǎng)規(guī)模將維持在每年 2萬平方米左右，年新增商品別墅銷售量在 200 套左右。 金鑫花園敏感性分析 投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析而成，詳見下表 51。 表 51 項(xiàng)目投資敏感性分析 基本方案 +10% 10% 稅前總投資（萬元） 銷售利潤(rùn)（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 投資利潤(rùn)率 稅前 % % % 稅后 % % % 敏感性分析表明：當(dāng)開發(fā)投資成本增加 10％時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少超過一半，稅前利潤(rùn)從 1224 萬元下降為 731萬元，稅后利潤(rùn)從 861萬元下降為 368 萬元。開發(fā)投資成本減少 10％時(shí)，項(xiàng)目贏利能力大大提高，稅前利潤(rùn)由 1224 萬元提高到1718 萬元，稅后利潤(rùn)由 731 萬元提高到 1354 萬元。 金鑫花園項(xiàng)目投資盈虧平衡分析 ① 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =總 成本 /平均銷售單價(jià) (1稅率 ) =49,315,601/2700（ ） =19410 ㎡（占幾乎銷售量%） ② 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /銷售量（ 1稅率） =49,315,601/22800（ ）=2298 元 /㎡（占平均銷售價(jià)格 %） 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 19410平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到 2298元／平方米時(shí)，安全余度為 ％。項(xiàng)目投資安全系數(shù)較好。 金鑫花園項(xiàng)目概率分析 為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資的風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看圖 52。 圖 52 概率分析 經(jīng)計(jì)算，數(shù)學(xué)期望值＝ 11,610,552(元 ) 累計(jì)概率＝ 1 計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131 萬元，處于合理盈利水平，而累計(jì)概率達(dá)到 100％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)很小。 結(jié) 論 本文通過以上的分析研究，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施。 首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。 其次，獲得與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ) 設(shè)施環(huán)境等方面進(jìn)行分析。 最后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性就更加大。要在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，就必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理，而科學(xué)有效的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析將會(huì)對(duì)投資產(chǎn)生有益的作用，也會(huì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康、蓬勃的發(fā)展。 致 謝 首先我要感謝我的指導(dǎo)老師駱珣教授在這次論文寫作過程中給予的關(guān)心和支持。本論文是在駱老師的悉心指導(dǎo)下完成的，從論文的選題、提綱到初稿直至定稿，每個(gè)環(huán)節(jié)都加以細(xì)心指導(dǎo)與幫助，傾注了大量的心血，使我最終能夠順利完成這篇論文。駱 老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)風(fēng)范將成為我學(xué)習(xí)的榜樣，在此謹(jǐn)表我深切的敬意和衷心的感謝。 其次，我要感謝所有曾關(guān)心和幫助我的老師、同學(xué)及朋友們，感謝他們?cè)诎倜χ袨槲姨峁┝舜罅康恼撐馁Y料以及相關(guān)數(shù)據(jù)圖表。 最后，我要感謝我的家人給予的支持，使我得以全身心的投入到論文的寫作當(dāng)中，同時(shí)他們對(duì)我的期望和鼓勵(lì)，也是促使我不斷的學(xué)習(xí)和前進(jìn)最有力的動(dòng)力。 參考文獻(xiàn) [1] 王建紅 . 房地產(chǎn)投資分析 [M]. 電子工業(yè)出版社 . 2021. 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