【導(dǎo)讀】湖南XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文第1頁(yè)共26頁(yè) 蚈肅肅薈薄肄膇莁袃膄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅蟻螈芄莈薇螇莆蚃裊螇肆蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒃螈袂膄芅螄袂莇薁蝕袁肆莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莃薇蚇羇肅莀薃羆膅薆葿羆羋荿袇羅肇蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞薅莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆肀羋芆薂聿羈蒂薈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄肄膇莁袃膄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅蟻螈芄莈薇螇莆蚃裊螇肆蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒃螈袂膄芅螄袂莇薁蝕袁肆莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莃薇蚇羇肅莀薃羆膅薆葿羆羋荿袇羅肇蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞薅莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆肀羋芆薂聿羈蒂薈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄肄膇莁袃膄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅蟻螈芄莈薇螇莆蚃裊螇肆蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒃螈袂膄芅螄袂莇薁蝕袁肆莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莃薇蚇羇肅莀薃羆膅薆葿羆羋荿袇羅肇蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞薅莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆肀羋芆薂聿羈蒂薈肈膀芄袆?wù)?

　　

【正文】 費(fèi)者的功能需求，也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題而失去了市場(chǎng)，就很難再維系，最后也就只能淡出房地產(chǎn)行業(yè)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指建筑工程承包商安排施工組織、采用的施工方法不合理或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來(lái)的工期、成本和質(zhì)量損失。 （ 1）施工方法風(fēng)險(xiǎn) 施工方法風(fēng)險(xiǎn)是指在工程建設(shè)中所采用的工藝流程、技術(shù)方案及檢測(cè)手段失當(dāng)?shù)纫鸬墓て谕涎?、質(zhì)量下降和成本上升。 （ 2）新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 17頁(yè) 共 26頁(yè) 新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使建筑工程施工中新材料、新工藝、新技術(shù)和新管理方法的 不斷出現(xiàn)引起的工期、成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。一方面，它能縮短工期、提高質(zhì)量和降低成本：而另一方面，由于其可靠性是不完全確定的，也存在失敗的可能性，反而會(huì)導(dǎo)致工期延長(zhǎng)和成本上升。 安全風(fēng) 險(xiǎn) 安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場(chǎng)所有的人、物和環(huán)境。安全工作貫穿于施工全過(guò)程，其主要任務(wù)是督促、協(xié)助施工單位按照建筑施工安全生產(chǎn)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)組織施工，消除施工中的冒險(xiǎn)性、盲目性和隨意性，落實(shí)各項(xiàng)安全技術(shù)措施，有效杜絕各類不安全隱患，杜絕、控制和減少各類傷亡事故。發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)必能導(dǎo)致人和財(cái)產(chǎn)損失、工期延誤、效率下降。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)階段投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及分析 任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)管理自然風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，大體上來(lái)自兩個(gè)方面。一是由于政 治方面的原因引起的，例如國(guó)家政治狀況和政治形勢(shì)的變化，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理影響最大的是國(guó)家政治變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行 狀 況的不確定因素引起的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 18頁(yè) 共 26頁(yè) 中表現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn) 行中的各種不確定因素非常之多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 19頁(yè) 共 26頁(yè) 4 房地 產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵在于能否及時(shí)采取強(qiáng)有力措施避免降低控制這種風(fēng)險(xiǎn)，從而最大程度較少投資者的收益損失。本文在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別后，本章則主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段討論風(fēng)險(xiǎn)的防范及對(duì)策。 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策 把握政策變動(dòng)，選擇最佳開(kāi)發(fā)與變現(xiàn)時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的研究還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見(jiàn)并采取靈活的措 施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，可在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波谷時(shí)進(jìn)入，此時(shí)可供投資的房地產(chǎn)商品種類多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，取得開(kāi)發(fā)用地成本較低，開(kāi)發(fā)完成后往往正處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波峰階段這時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)回漲，變現(xiàn)也比較容易，周期和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也較小 。 選擇好投資地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的區(qū)域化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大特點(diǎn)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)因其固定性特點(diǎn)，其區(qū)域性更加明顯。國(guó)家政治穩(wěn)定，地區(qū)金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的重要外部條件。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要盡可能地將項(xiàng)目選在那些地域經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展（或發(fā)展速度較快 ）、投資環(huán)境良好的地區(qū)。 選擇好投資方式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的形式主要有合作開(kāi)發(fā)與獨(dú)立開(kāi)發(fā)。 （ 1）合作開(kāi)發(fā) 合作開(kāi)發(fā)是在互惠互利的原則下，合作雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同受益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，該種方式具有降低一方直接投資額、分散風(fēng)險(xiǎn)、盈利分成的特點(diǎn)。 （ 2）獨(dú)立開(kāi)發(fā) 獨(dú)立開(kāi)發(fā)有兩種選擇：風(fēng)險(xiǎn)投資和穩(wěn)步投資。風(fēng)險(xiǎn)投資就是將資金投向樓價(jià)起伏大的項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)大，但回報(bào)率也高。為此，開(kāi)發(fā)商若選擇此種方式，須要敏銳地捕捉湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 20頁(yè) 共 26頁(yè) 國(guó)內(nèi)外政策、經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)循環(huán)的周期，合理做好投資項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃安排 ，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)期購(gòu)得廉價(jià)土地，取得優(yōu)良項(xiàng)目，在復(fù)蘇期加大投入資金，在繁榮時(shí)期就可以回籠資金。這是風(fēng)險(xiǎn)投資的好途徑。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)循環(huán)周期較長(zhǎng)，這種投資的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地判斷低潮和高潮的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。 穩(wěn)步投資就是將資金投向樓價(jià)起伏較小的項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)小，但回報(bào)率低。避開(kāi)炙手可熱的項(xiàng)目，選擇平穩(wěn)甚至受到冷落的項(xiàng)目，只要在售樓時(shí)，能避開(kāi)房地產(chǎn)蕭條時(shí)期，效益還是比較可觀的。 選擇好投資開(kāi)發(fā)地段 土地是一種稀缺資源，存量土地有限，而且是越用越少，在繁華地區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍 可能己不存在一塊空地可供開(kāi)發(fā)了，開(kāi)發(fā)商只好為了獲得一更大的選擇范圍而放棄一部分利潤(rùn)。因?yàn)樵谕怀鞘胁煌膮^(qū)位，相同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷效果是截然不同的。地段的周圍環(huán)境（包括人文環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境）、交通狀況以及在城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)和詳細(xì)規(guī)劃中的地位等決定了地段的優(yōu)劣。從城市建設(shè)與投資的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)地段的繁華是由大量城市建設(shè)投資所致。繁華區(qū)域的土地能達(dá)到較大的效用，產(chǎn)生較高的價(jià)值，表現(xiàn)為較高的房地產(chǎn)價(jià)格。因此，根據(jù)房地產(chǎn)具有地域的不平衡性，選擇具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上要因城市而異、區(qū)位而異。投資好地段往往有高回報(bào)，開(kāi)發(fā)商往往對(duì) 不斷升值的好地段志在必得，競(jìng)爭(zhēng)必然激烈，地價(jià)必定猛漲，因此好地段往往不能歸一位開(kāi)發(fā)商擁有，那么就是善于好壞地段結(jié)合，以好補(bǔ)壞。在好地段上開(kāi)發(fā)高檔商品房，價(jià)值高、盈利高，并以外銷為主，在一般地段上開(kāi)發(fā)中檔商品房，價(jià)值適中、價(jià)格亦適中，既可內(nèi)銷也可外銷：在較差地段上開(kāi)發(fā)低檔（并不是低質(zhì)量）商品房的平價(jià)房、微利房，價(jià)值低、售價(jià)低，能適應(yīng)我國(guó)普通工薪階層的購(gòu)買(mǎi)力。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作階段投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策 勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 對(duì)于勘察風(fēng)險(xiǎn)的防范，投資商應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)擇優(yōu)選擇勘察設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格審查勘 察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)績(jī)，加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理來(lái)防范。 對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，投資商應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)績(jī)，通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)研究后再提出設(shè)計(jì)要求，避免頻繁的設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)設(shè)計(jì)湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 21頁(yè) 共 26頁(yè) 監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，進(jìn)行圖紙會(huì)審等來(lái)防范。 合同風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 總價(jià)合同方式，投資商可以對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，相對(duì)不可調(diào)值總價(jià)合同