【正文】 米，并附R10地塊供銷社建設(shè)選址紅線圈?；葜菔杏?jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)該地塊的建設(shè)項(xiàng)目，同意新建一幢集超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑、多功能寫(xiě)字樓為一體的綜合樓，面積12000平方米。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析在與惠陽(yáng)區(qū)供銷社方面達(dá)成初步意向之后，房地產(chǎn)投資公司方面就著手進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查，其中主要方面就調(diào)查周邊地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的影響、惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及惠州市政府的政策等方面的情況，從而初步確定惠州市的房屋消費(fèi)情況、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及政府的政策、態(tài)度等。其次是調(diào)查項(xiàng)目四周的環(huán)境狀況，從而更好的為本項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，找到市場(chǎng)的潛在需求。另外還要分析投資合伙人—惠州市惠陽(yáng)供銷社的資信情況。經(jīng)過(guò)多方面的分析，提出如下方案標(biāo)如41表所示：方案方案層次1824層面積1800024000對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行工期、建設(shè)費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)得到如下結(jié)果：：該項(xiàng)目在惠州市屬較大的項(xiàng)目，根據(jù)以往的進(jìn)度情況，估計(jì)建設(shè)總工期在16個(gè)月左右，加上項(xiàng)目籌措、準(zhǔn)備工作等整個(gè)項(xiàng)目可以控制在2年之內(nèi)。，如42表所示：建設(shè)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目1土地費(fèi)（萬(wàn)元）2配套收費(fèi)（萬(wàn)元）3項(xiàng)目建設(shè)（元/平方米）土建費(fèi)用1000安裝費(fèi)用6004工程管理費(fèi)(3)*%5可行性、勘察設(shè)計(jì)、審照費(fèi)(3)*2%6銀行利息(1+2+3+4+5)*8%7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(1+2+3+4+5+6)*3%，如表43所示：表43銷售單價(jià)與費(fèi)用序號(hào)樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）11200030006002120001300026003232000*2700028004482000*5350035005合計(jì)180009500，如表44所示：表44各種費(fèi)率項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營(yíng)銷費(fèi)用所得稅銀行利息年利潤(rùn)稅、費(fèi)率5%11%9%33%8%10%三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，是否可行。；；；，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；；六項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)屬可控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資公司應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)管理、提高業(yè)務(wù)水平的方式來(lái)防范和控制。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范、根據(jù)上面的投資費(fèi)用列表進(jìn)行盈虧平衡分析結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，如果要增加建筑面積，則只能通過(guò)增加建筑層數(shù)，而增加的面積單價(jià)只能按照相應(yīng)層數(shù)的平均單價(jià)來(lái)計(jì)算，但建筑物的費(fèi)用變化不大，仍然按照平均計(jì)算。從表4－2中知道：此項(xiàng)目的成本由七項(xiàng)組成。其中12費(fèi)為固定費(fèi)用，記為：Cl；3－5項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用隨著建筑面積的增加而變化，記為：C2銀行利息按照年利率8%，計(jì)算。設(shè)X為建筑面積的增加量。則：Cl=(1500+)*(1+8%)=(萬(wàn)元)C2=(1000+600)*(1+%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)總的工程投資=+1800X(萬(wàn)元)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為=(+1800X)*3%(萬(wàn)元)則：成本=(+1800X)*(1+3%)=+1854X(萬(wàn)元)在下面的計(jì)算中，取營(yíng)業(yè)稅率為5%，調(diào)節(jié)稅率11%，營(yíng)銷費(fèi)用率9%，所得稅33%。根據(jù)“成本=銷售額”計(jì)算盈虧平衡。有下面三種情況：：+(X+4000)=(600+2600+)*(15%1159%) X==(平方米)(取整)整體建筑面積為：4000+1265=5265(平方米) 所以在本項(xiàng)目中，只要建筑面積為5265平方米，也就是建設(shè)到第二層6000平方米時(shí)開(kāi)始盈利。：+(X+8000)=(600+2600+2800+)(15%11%9%)X=結(jié)果為負(fù)數(shù)，說(shuō)明在48層之間的增加的面積都是盈利的，*=。即每增加平方米的面積，盈利771元。；+(X+18000)=(600+2600+2800+3500+)(15%11%9%)在這個(gè)式子中，也是只要X大于0就能盈利，*=，盈利21元。實(shí)際上，隨著建筑物高度的增加，面積加大，而單方售價(jià)下降。這樣8層以上的凈收益就不再隨著建筑面積的增加而增長(zhǎng)了。下面分別計(jì)算69層的盈利情況。第6層：稅費(fèi)后利潤(rùn)：(600+2600+2800+2100)*=6075(萬(wàn)元)成本：+*14000=(萬(wàn)元)稅前利潤(rùn)：=(萬(wàn)元)稅后利潤(rùn)：*(133%)=(萬(wàn)元)收益率：==%(萬(wàn)元)同理可以計(jì)算出其它各層數(shù)據(jù)，如表45所示：表45第69層盈利狀況層數(shù)扣除稅費(fèi)后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）所的稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）收益率（萬(wàn)元）66075766008712597500由于上面的計(jì)算可知：第9層的收益率開(kāi)始下降了，因此這樣最佳建筑層數(shù)為8層，建筑面積為18000平方米。上面是從建筑面積方面來(lái)考慮的，下面再?gòu)膬r(jià)格方面的變化來(lái)考慮。盡管在分析中所提價(jià)格已充分考慮到價(jià)格的走向，但為進(jìn)一步說(shuō)明，用再低一些的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。在第8層時(shí)，單價(jià)：9500=18000*10000=5277(元/平方米)（取整）；為了方便，；凈收益=收益一成本()一所得稅(33%)。平均每平方米價(jià)格下降，如表46所示：表46第8層單價(jià)的變化序號(hào)概率單價(jià)銷售額營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營(yíng)銷費(fèi)收益凈收益155009900495100025277950047510003500090004501000448008640432100054600828041410006044007920396100070420075603781000從計(jì)算可知平均價(jià)格從5200元降到4200元左右，才從盈利降低到持平。如圖：41：收益價(jià)格圖；圖42：面積受益、成本圖所示：收 益萬(wàn) 元8000750070006500600055005000收益曲線成本曲線單位4200 4400 4600 4800 5000 5200圖41收益一價(jià)格圖成 本 收益曲線57967625 7125 6600 5500 4500 3064 5425成本曲線505543133064 面 積 5265 8000 12000 16000 18000 20000圖42面積一收益、成本圖從圖41收益一價(jià)格圖中知道，當(dāng)價(jià)格4200大于元/平方米時(shí)得。價(jià)格有較大的變化區(qū)間。從圖42面積一收益、成本圖中知道，當(dāng)面積大于5265平方米時(shí)開(kāi)始盈利，建筑面積超過(guò)18000平方米時(shí)，盈利開(kāi)始減少。、用敏感性分析方法進(jìn)行項(xiàng)目分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析時(shí)，主要考慮建筑物為8層，面積為18000平方米，并且從銷售價(jià)格、建材價(jià)格(建筑費(fèi)用)單方面來(lái)考慮。%時(shí)：收益率：7125*(1一10%)==%收益率下降：21%%=%%時(shí)：成本為：(1+10%)*18000+=(萬(wàn)元)稅后利潤(rùn)：()*=(萬(wàn)元)收益率：247。=%收益利率下降：21%%=%通過(guò)上面兩個(gè)方面的分析，可以知道價(jià)格變化對(duì)收益率的影響最大，其次是建材價(jià)格。、概率分析由于數(shù)據(jù)的不全面，在進(jìn)行概率分析的時(shí)候，只用主觀概率對(duì)售價(jià)進(jìn)行分析。根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以計(jì)算出凈收益的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差。Ep=*+*+*+*+*=期望收益率=247。=%δ2＝（)2*+()2*+()2*+()2*+()2*=δ= =1277，%，凈收益的變化區(qū)間為：177。1277，也就是：(，)。總結(jié)：通過(guò)上面三種方法的計(jì)算分析，可以得出如下結(jié)論：通過(guò)盈虧平衡的計(jì)算，知道盈虧平衡面積，并且確定了最佳建筑面積和層數(shù)(8層，18000平方米)：通過(guò)敏感性分析，得知房屋售價(jià)經(jīng)收益的影響最大，其次是建筑材料，建筑周期對(duì)收益也有很大的影響(公從分析過(guò)的三個(gè)變量來(lái)考慮)。通過(guò)概率分析，知道了比較合乎實(shí)際的凈收益以及變化區(qū)間。同時(shí)，我們也可以看出，%。盈利程度明顯低于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)。如果出現(xiàn)建材價(jià)格上漲、建設(shè)周期延長(zhǎng)、銀行利率上升等使得成本上升的因素發(fā)生，那將進(jìn)一步縮小本項(xiàng)目的盈利空間。所以本項(xiàng)目帶有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)防范措施如果本項(xiàng)目要進(jìn)行投資，那么做好必要的風(fēng)險(xiǎn)防范是必要的，具體可以從下面幾個(gè)方面考慮：，經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。，充分了解該項(xiàng)目的土地自然屬性、使用性質(zhì)，合作方式，雙方權(quán)益、制約條件。，充分了解市場(chǎng)及需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式、市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等。：委托水平高、信譽(yù)良好勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量，采用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以投資估算控制設(shè)計(jì)，以設(shè)計(jì)概算控制設(shè)計(jì)預(yù)算。該大樓正值遼寧路中間地帶，屬市中心段、商業(yè)中心區(qū)，充分考慮市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)，選擇合適的市場(chǎng)定位并選擇好的內(nèi)、外部的形象、實(shí)用性等方面的設(shè)計(jì)。對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計(jì)階段，以投資估算控制設(shè)計(jì)概算，以設(shè)計(jì)概算控制設(shè)計(jì)預(yù)算。，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分保商的資格審查，以評(píng)標(biāo)價(jià)(非投標(biāo)價(jià))最低為標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)選擇信譽(yù)可靠、技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、報(bào)價(jià)合理、工期短的承包商，并選擇合適的合同形式簽定工程承包合同。，根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理融通資金，保證建設(shè)資金供應(yīng)暢順。根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理融通資金，保證資金供應(yīng)暢順。項(xiàng)目的整個(gè)投資并不是全部用自有資金完成的。建設(shè)資金的很大一部分是通過(guò)種種的融資方式獲得的，其中銀行貸款最重要的方式。通過(guò)融資為進(jìn)行財(cái)務(wù)杠桿調(diào)控，在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也放大了風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵在于掌握好合適的比例。這只是我個(gè)人的分析，在具體的投資決策過(guò)程中還要看決策者的效用情況。如果決策者敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，那么本項(xiàng)目還可以投資。如果決策者更保守，則本項(xiàng)目可以放棄。第四章 全文總結(jié)一、結(jié) 論隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益高漲起來(lái)?？墒?，房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對(duì)巨額利潤(rùn)誘惑的同時(shí)，也面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)投資企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)、對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以及對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理的基本原理有了一個(gè)基本的理論框架。通過(guò)大量分析房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并加以識(shí)別，用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。總的說(shuō)來(lái)，論文只是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理作了一個(gè)初步的探討，在實(shí)踐應(yīng)用方面的討論和操作方法，還有待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)踐活動(dòng)中進(jìn)一步完善。 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于率先性發(fā)展地位，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其它產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常積極的促進(jìn)作用和帶動(dòng)作用。隨著國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)性將越來(lái)越受重視，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中風(fēng)險(xiǎn)分析是必不可少的一個(gè)組成部分。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)分析和決策方法日漸完善，已逐漸成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科。 總之，企業(yè)在面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中，要不斷地加強(qiáng)自身的積累，只要有了足夠的資金積攢，才能面對(duì)任何風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。同時(shí)加強(qiáng)自身的管理水平，提高預(yù)側(cè)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這樣才能在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)到之前做好充分的準(zhǔn)備，減少自身的損失。房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，千變?nèi)f化。為了更好的防范，規(guī)避和利用這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)類型要制定相應(yīng)的對(duì)策措施。在房地產(chǎn)投資決策中預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)把風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平，這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。二、致 謝終于到了論文定稿的這一刻，心中沒(méi)有期盼已久的那份酣暢痛快和如釋重負(fù)的感覺(jué)，總有一絲抹不去的缺憾。學(xué)非一日之功，投資風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的文獻(xiàn)浩如煙海，學(xué)浸于其中，仍然只能窺見(jiàn)冰山之一角?；厥渍麄€(gè)論文的寫(xiě)作過(guò)程中，搜集資料、整理數(shù)據(jù)、分析研究所做出的努力，以及無(wú)數(shù)個(gè)不眠之夜，好像是在荊棘滿布的森林中摸索前進(jìn)，雖然困難重重，但其中的樂(lè)趣是難以言表的。我將永遠(yuǎn)記住在這條探索道路上遇到的每位良師益友，是他們無(wú)私的關(guān)懷和幫助，使我取得點(diǎn)滴進(jìn)步。是他們的有效組合，成就了我的精神財(cái)富。由衷的感謝我的老師，感謝老師對(duì)我悉心的指導(dǎo)和幫助。本論文的完成，從選題、結(jié)構(gòu)的安排到資料的收集和論點(diǎn)的形成，無(wú)不傾注著老師的大量心血。老師淵博的學(xué)識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)和高瞻遠(yuǎn)矚的學(xué)術(shù)視野使我深得教誨。是老師把我這樣一個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)背景的學(xué)生領(lǐng)進(jìn)了財(cái)務(wù)管理學(xué)神圣的學(xué)術(shù)殿堂之門(mén)，也是老師指引我穿過(guò)迷茫和浮燥，撥正了遠(yuǎn)航的指針。老師的教誨和關(guān)懷將銘記在心，對(duì)老師的感激會(huì)化做無(wú)窮的學(xué)習(xí)和工作動(dòng)力作為回報(bào)。真誠(chéng)的感謝幾年多來(lái)給予我?guī)椭娜A中科技大學(xué)建校站2011級(jí)所有的老師，在此對(duì)你們致以最誠(chéng)摯的謝意。感謝朝夕相處的幾位摯友。感謝你們的支持和幫助，謝謝你們對(duì)我的論文提出的寶貴意見(jiàn)。感謝我同門(mén)的師兄、師姐、師弟、師妹們，你們給了我最珍貴的同門(mén)之誼。感謝所有給過(guò)我?guī)椭耐瑢W(xué)和朋友，你們給予我的一切彌