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w市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究畢業(yè)論文-資料下載頁

2024-11-23 16:19本頁面

【導(dǎo)讀】謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給一直支持我的親人和朋友們!據(jù)我所知,除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外,論文中不包含其。別聲明的,本欄可空)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過的材料。作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤,允許論文被查閱和借閱。影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時(shí)授權(quán)中國科學(xué)技術(shù)信息。眾提供信息服務(wù)。條件和提高市民的居住條件已成為各級政府面臨的迫切任務(wù)。這些都要求并加快。了我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。本文主要采用分析與歸納、定性與定量相結(jié)合及微觀分析與宏觀。發(fā)的過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施。接下來,文章分析了投資決策、土地獲取、以W市錦繡櫻園發(fā)項(xiàng)目為案例,本文研究了該項(xiàng)。證明這種方式是可行的,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有普遍的指導(dǎo)和操作意義。

  

【正文】 險(xiǎn)管理研究利用層次分析方法,研究房地產(chǎn)項(xiàng)目固有的風(fēng)險(xiǎn),并將其按照大小順序排列,分析系統(tǒng)及設(shè)備中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn),不增不漏,按照輕重緩急制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中可能存在的安全措施。一般說來,總風(fēng)險(xiǎn)暴露指數(shù)法和風(fēng)險(xiǎn)評估指數(shù)法是定性評價(jià)方法的兩個估算方法。②定量評價(jià)法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理中,定量評價(jià)法是最為常用的風(fēng)險(xiǎn)評估方法。定量評價(jià)法主要包含五種因素:危險(xiǎn)的識別:一般來說,對于危險(xiǎn)的識別包括危險(xiǎn)檢查表、危險(xiǎn)運(yùn)行分析以及初步過程中的危險(xiǎn)研究。頻率的估計(jì):項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的頻率可以通過研究歷史數(shù)據(jù),采用故障樹法進(jìn)行分析。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于研究危險(xiǎn)因素發(fā)生的頻率。分析后果:采用事件樹方法對事故進(jìn)行分類并分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響,關(guān)鍵是分析危險(xiǎn)事件所造成的后果。對于風(fēng)險(xiǎn)的估算:經(jīng)過對危險(xiǎn)事件的頻率和后果的組合,來確定風(fēng)險(xiǎn)。對靈敏度的分析:依照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的次序來劃分風(fēng)險(xiǎn),從而預(yù)測出有意義的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別的最終目的,而風(fēng)險(xiǎn)控制的方法主要有:(1)制訂關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)及實(shí)施方案;(2)實(shí)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的主要程序和相關(guān)文件。利用運(yùn)作監(jiān)控的方式對項(xiàng)目運(yùn)行活動進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。12W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究2 W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目建設(shè)單位W 市華安建設(shè)集團(tuán)有限公司。華安建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于 2003 年,主要業(yè)務(wù)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),公司注冊資金達(dá)到 億元,是一家擁有一級開發(fā)資質(zhì)的集團(tuán)。該公司的經(jīng)營理念是“和諧、創(chuàng)新、誠信”,堅(jiān)持勇于開拓、敢打敢拼的團(tuán)隊(duì)精神,營業(yè)項(xiàng)目主要是以地產(chǎn)開發(fā)為核心,采用多樣化營業(yè)的運(yùn)作思路,而目前 W 市的華安建設(shè)集團(tuán)有限公司營業(yè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,有園林設(shè)計(jì)、建筑安裝、實(shí)業(yè)投資等,該公司也逐步發(fā)展為正規(guī)化、現(xiàn)代化的擁有 10 多個分公司的集團(tuán)型企業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)地塊錦繡櫻園項(xiàng)目位于 W 市磐石街道,東到青島路,南臨贛江路,西接清河路,北靠湘江路。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模錦繡櫻園項(xiàng)目工程總建設(shè)用地面積為 911442 平方米(折合 1367 畝)??偨ㄖ娣e為 2496002 平方米。項(xiàng)目清河路到東順河是 665485 平方米商業(yè)、東順河到東側(cè)地塊內(nèi)的規(guī)劃路是 968185 平方米,青島路到西側(cè)規(guī)劃路的安置區(qū)是862332 平方米,安置區(qū)西側(cè)規(guī)劃路與贛江路交匯處是農(nóng)貿(mào)市場、水果和蔬菜批發(fā)市場。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表 21 所示。13W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究表 21項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目規(guī)模較大,分期開發(fā)建設(shè)實(shí)施。“錦繡櫻園”項(xiàng)目綜合體量較大,240萬㎡體量根據(jù)設(shè)計(jì)要求和開發(fā)周期,預(yù)計(jì)需要 5 年時(shí)間開發(fā)完畢。結(jié)合現(xiàn)在 W市經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)、人均消費(fèi)水平、引導(dǎo)性消費(fèi)習(xí)慣等綜合因素,堅(jiān)持“以商造市,“以市養(yǎng)民”的開發(fā)原則,制定出非常詳實(shí)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)計(jì)劃。項(xiàng)目開發(fā)順序及節(jié)點(diǎn)如表 22 所示。14規(guī)劃總用地面積: ㎡西塊用地面積: ㎡百貨建筑面積: 80000 ㎡定制商業(yè)建筑面積:90000 ㎡小商業(yè)建筑面積:230000 ㎡辦公建筑面積:40000 ㎡酒店建筑面積:15000 ㎡公寓建筑面積:40000 ㎡地下建筑面積:170485 ㎡建筑密度: 49%容積率: 綠地率: 19%機(jī)動車停車位: 4950 輛中心塊用地面積: ㎡高層商品房建筑面積: 417240 ㎡多層商品房建筑面積: 243945 ㎡疊加別墅建筑面積: 21280 ㎡獨(dú)幢別墅建筑面積: 3000 ㎡商業(yè)建筑面積: 90000 ㎡會所建筑面積: 6000 ㎡幼兒園建筑面積: 1500 ㎡地下建筑面積: 185220 ㎡建筑密度: 23%容積率: 綠地率: 36%機(jī)動車停車位: 5652 輛東地塊用地面積: ㎡高層商品房建筑面積: 439470 ㎡多層商品房建筑面積: 120960 ㎡商業(yè)建筑面積: 75000 ㎡市場建筑面積: 30000 ㎡超市建筑面積: 10000 ㎡幼兒園建筑面積: 1500 ㎡地下建筑面積: 185402 ㎡建筑密度: 23%容積率: 綠地率: 36%機(jī)動車停車位: 5657 輛W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究表 22項(xiàng)目開發(fā)順序及節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目市政綜合配套設(shè)施本工程位于 W 市磐石街道,東到青島路,南臨贛江路,西接清河路,北靠湘江路。交通方便,市政配套條件較好,經(jīng)向昌樂縣供水、供電、供氣、供暖、電信及雨污水排放等有關(guān)部門和單位進(jìn)行配套征詢,可以保證本項(xiàng)目建設(shè)的配套需要。 供水在本項(xiàng)目地塊周邊已埋設(shè)Φ800 供水管,市政供水,通過該供水網(wǎng),形成小區(qū)環(huán)狀供水網(wǎng),滿足生活、消防等用水。 供電經(jīng)工程現(xiàn)場勘察和供電部門初步商定,在項(xiàng)目北側(cè)、南側(cè)引一路電源,滿足項(xiàng)目建設(shè)常用和備用二路供電需求。按此供電方案,從北側(cè)引入的一路電纜有一管線工程接入小區(qū) 10KV 配電所(開閉站),再接入小區(qū)各變電箱站。 供氣本項(xiàng)目燃?xì)庥商烊粴夤竟?yīng),供氣管道結(jié)合市政道路施工建設(shè),能滿足項(xiàng)15日期目標(biāo)面積節(jié)點(diǎn)2011 年初農(nóng)貿(mào)管理規(guī)范化9 萬㎡10 個月2012 年初大型主力店8 萬㎡視招商進(jìn)度計(jì)劃性開發(fā)2012 年 5 月安居工程60 萬㎡3年2012 年 8 月商貿(mào)城21 萬㎡3年2012 年 10 月城市商業(yè)綜合體19 萬㎡2年2013 年 5 月高端居住區(qū)20 萬㎡1年2013 年第二批開發(fā)剩余面積5 年內(nèi)W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究目使用燃?xì)狻?電信本項(xiàng)目電話、有線電視和寬帶通信均由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)接入本小區(qū)。全面需求與電信公司進(jìn)一步協(xié)商解決。 雨污水排放隨著項(xiàng)目周邊的建設(shè)發(fā)展,市政管線將具備雨、污水分流條件,建成后的本工程可直接納入周邊雨、污水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)部實(shí)行雨、污水分流,雨水出門設(shè)置落水井;地下車庫設(shè)置集水井、隔油池;餐飲廢水設(shè)置隔油池,污水設(shè)置格柵沉砂池,污廢水合流后納入市政管道;雨污水排放遵照《排水管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定實(shí)施。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一,不可能脫離國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨(dú)立運(yùn)行。通過對 W 市地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來房地產(chǎn)開發(fā)等方面的調(diào)查和動態(tài)分析,了解該區(qū)位價(jià)值、城市的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位整體規(guī)劃發(fā)展、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢等,進(jìn)而判斷該城市的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的發(fā)展前景,為項(xiàng)目的投資開發(fā)與定位提供參考依據(jù)。 W 市簡介從悠久的歷史來看,W市歷史資源極為豐富,長期政治清明、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化燦爛。在夏朝之前,該地屬于東夷,因此存在很多龍山和大汶口遺跡,也屬堯舜禹經(jīng)常活動的地方。商朝時(shí)期,W市成為國都,諸多諸侯在此爭霸天下,并素有“天下之中”的稱號。W 市是我國優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。目前,W 市蘆筍種植面積達(dá) 20萬畝,年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蘆筍 18 萬噸,占全國蘆筍種植面積的六分之一。蘆筍主要品種有蘆筍王子、冠軍、碩豐等。其優(yōu)質(zhì)蘆筍實(shí)行無公害、標(biāo)準(zhǔn)化種植,已獲得國家綠色認(rèn)證。16W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究“W 市條編,用杞柳條和麻繩經(jīng)緯交織編結(jié)而成,是群眾利用自然、改造自然的產(chǎn)物,是傳統(tǒng)農(nóng)耕時(shí)代北方條編文化的代表。W 市條編主要指 W 市倪集鄉(xiāng)岳樓村、魏莊村的傳統(tǒng)條編制作技藝。兩村家家戶戶以條編工藝為生,形成了良好的條編技藝與傳統(tǒng)。W 市楊木、桐木資源豐富,是中國桐木加工之鄉(xiāng),中國楊木加工之鄉(xiāng),桐木加工出口占全國的 80% 以上,是中國桐木加工第一鎮(zhèn)。由于 W 市的林業(yè)發(fā)達(dá),該市的林業(yè)產(chǎn)品就相對比較豐富,主要涉及家具、楊木工藝、膠合板、拼板、貼面板、桐木工藝等約 15 大類別,所生產(chǎn)的產(chǎn)品品種過萬。目前,林業(yè)產(chǎn)品主要銷往兩個市場:第一是國內(nèi)市場,包括細(xì)木工藝、貼面板等銷往北上廣及西安、太原等各大城市,且在各個地區(qū)都設(shè)有辦事處,全國共有三百多家辦事處,建筑材料市場在這些城市中所占的銷售份額也很大。第二,國際市場,包括桐木工藝、拼板等林業(yè)產(chǎn)品都逐步銷往日本、歐洲、韓國、美國等 50 多個國家。 W 市經(jīng)濟(jì)情況W 市近 5 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析:(1)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看,W 市的第二產(chǎn)業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。而第三產(chǎn)業(yè)的比例由 2006 年的 %提升至 %。(2)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢滯后,第二產(chǎn)業(yè)的快速增長必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步優(yōu)化的內(nèi)在需求。(3)從近幾年 W 市的 GDP 增長情況來看,W 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對穩(wěn)定,GDP 年均增長率為 %左右,穩(wěn)步增長的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。(4)W 市人均可支配收入逐年提高,平均為 19667 元,且增長率逐年提高,消費(fèi)潛力凸現(xiàn),為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。(5)W 市近 5 年來房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總產(chǎn)值逐年提高,2010 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 億元,表明 W 市房地產(chǎn)市場逐年升溫。 W 市房地產(chǎn)市場分析(1)W市房地產(chǎn)發(fā)展歷程17W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究W市的房地產(chǎn)市場2003 年開始商品化之路;0307 年一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài);08 年09 年,伴隨W市中心地段多個項(xiàng)目開發(fā),市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。經(jīng)過8 年整的時(shí)間,目前,W市當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一枝獨(dú)秀,尚無品牌開發(fā)商進(jìn)駐。價(jià)格從2003 年初的1000 余元/㎡漲至2011 年2700 元/㎡,%,累計(jì)漲幅達(dá)170%。(2)W市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分布特征:經(jīng)過幾年的發(fā)展,W 市房地產(chǎn)市場形成核心區(qū)和周邊零星項(xiàng)目的格局;市場供應(yīng)量:目前中心區(qū)在售項(xiàng)目較少,主要是世紀(jì)名城、磐石國際花園、月河康城;市場供應(yīng)量約在 37 萬㎡;世紀(jì)名城、磐石國際花園為熱賣中新盤,規(guī)模較大,月河康城尾盤銷售。其他零星項(xiàng)目為幸福人家、羅蘭現(xiàn)代城等,環(huán)島花園三期項(xiàng)目 5 月份開盤,零星項(xiàng)目市場供應(yīng)量約為 18 萬㎡。(3)W 市房地產(chǎn)市場價(jià)格水平價(jià)格水平特征:當(dāng)前W市商品房價(jià)格集中在27002800 元/㎡;中心區(qū)產(chǎn)品以高層+多層為主,均價(jià)集中在28002900 元/㎡;月河康城歷史最高價(jià)格3100元/㎡。(4)產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀方面:已開始出現(xiàn)主題式景觀設(shè)計(jì)。如:世紀(jì)名城;戶型設(shè)計(jì):多為南北通透,全明戶型,已出現(xiàn)飄窗、入戶花園等,如:世紀(jì)名城;建筑風(fēng)格:不注重建筑風(fēng)格的打造,目前市場上只有地中海風(fēng)格建筑,標(biāo)簽性不強(qiáng),如:名門世家。(5)重點(diǎn)案例A、世紀(jì)名城:核心區(qū)首席城市復(fù)合體贏得較高市場關(guān)注,景觀、科技系統(tǒng)營造產(chǎn)品力,是目前W市價(jià)值標(biāo)桿。項(xiàng)目定位:W 市地標(biāo),人居樣板;物業(yè)位置:縣中心的西北部,湘江路與青荷路交口向東;占地面積:247 畝;物業(yè)形態(tài):高層(124)+多層;主力戶型:120130 ㎡三室;銷售均價(jià):2900 元/㎡;18W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究開盤時(shí)間:11 年1 月9 日;開發(fā)商:山東 W 萬基置業(yè)有限公司;項(xiàng)目規(guī)劃:項(xiàng)目規(guī)劃有項(xiàng)目共2500 多戶,一類小高為主,部分高層與多層,建有高檔酒店、寫字樓與商業(yè)。賣點(diǎn)梳理:1) W市核心:占據(jù)W市核心區(qū)位;2) 會所、幼兒園、生活配套齊備,并引入小學(xué);3) 科技系統(tǒng):a 入戶花園觀光電梯生態(tài)環(huán)境系統(tǒng),b 養(yǎng)家小區(qū)太陽能照明系統(tǒng),c 自來水凈化系統(tǒng),d 外墻保溫隔音工藝系統(tǒng),e 恒溫地暖系統(tǒng),f 采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗;4) 戶型附加值高:入戶花園、飄窗,頂層贈70 ㎡左右的閣樓;5) 中式景觀組團(tuán):中式景觀組團(tuán),融合了中國文化特質(zhì)。市場表現(xiàn):期房。銷售跟著工程走。11 年1 月份開盤,至2 月末成功銷售200 多套,月均去化將近100套。B、名門世家:產(chǎn)品
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