【導讀】謹以此文獻給一直支持我的親人和朋友們！據我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其。別聲明的，本欄可空）或其他教育機構的學位或證書使用過的材料。作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。向國家有關部門或機構送交論文的復印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編學位論文。同時授權中國科學技術信息。眾提供信息服務。條件和提高市民的居住條件已成為各級政府面臨的迫切任務。這些都要求并加快。了我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展。本文主要采用分析與歸納、定性與定量相結合及微觀分析與宏觀。發(fā)的過程中存在的風險及應對措施。接下來，文章分析了投資決策、土地獲取、以W市錦繡櫻園發(fā)項目為案例，本文研究了該項。證明這種方式是可行的，對于房地產企業(yè)來說具有普遍的指導和操作意義。

　　

【正文】 險管理研究利用層次分析方法，研究房地產項目固有的風險，并將其按照大小順序排列，分析系統及設備中可能存在的各種風險，不增不漏，按照輕重緩急制定項目風險中可能存在的安全措施。一般說來，總風險暴露指數法和風險評估指數法是定性評價方法的兩個估算方法。②定量評價法房地產開發(fā)企業(yè)在風險管理中，定量評價法是最為常用的風險評估方法。定量評價法主要包含五種因素：危險的識別：一般來說，對于危險的識別包括危險檢查表、危險運行分析以及初步過程中的危險研究。頻率的估計：項目風險可能發(fā)生的頻率可以通過研究歷史數據，采用故障樹法進行分析。其中關鍵環(huán)節(jié)在于研究危險因素發(fā)生的頻率。分析后果：采用事件樹方法對事故進行分類并分析風險產生的影響，關鍵是分析危險事件所造成的后果。對于風險的估算：經過對危險事件的頻率和后果的組合，來確定風險。對靈敏度的分析：依照風險發(fā)生的次序來劃分風險，從而預測出有意義的風險。 房地產開發(fā)項目的風險控制把風險控制在一定范圍內是進行風險識別的最終目的，而風險控制的方法主要有：（1）制訂關于項目風險控制的目標及實施方案；（2）實施項目風險控制的主要程序和相關文件。利用運作監(jiān)控的方式對項目運行活動進行實時控制。12W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究2 W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目概況 項目簡介 項目建設單位W 市華安建設集團有限公司。華安建設集團有限公司成立于 2003 年，主要業(yè)務是進行房地產開發(fā)，公司注冊資金達到 億元，是一家擁有一級開發(fā)資質的集團。該公司的經營理念是“和諧、創(chuàng)新、誠信”，堅持勇于開拓、敢打敢拼的團隊精神，營業(yè)項目主要是以地產開發(fā)為核心，采用多樣化營業(yè)的運作思路，而目前 W 市的華安建設集團有限公司營業(yè)范圍進一步擴大，有園林設計、建筑安裝、實業(yè)投資等，該公司也逐步發(fā)展為正規(guī)化、現代化的擁有 10 多個分公司的集團型企業(yè)。 項目建設地塊錦繡櫻園項目位于 W 市磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。 項目建設規(guī)模錦繡櫻園項目工程總建設用地面積為 911442 平方米（折合 1367 畝）。總建筑面積為 2496002 平方米。項目清河路到東順河是 665485 平方米商業(yè)、東順河到東側地塊內的規(guī)劃路是 968185 平方米，青島路到西側規(guī)劃路的安置區(qū)是862332 平方米，安置區(qū)西側規(guī)劃路與贛江路交匯處是農貿市場、水果和蔬菜批發(fā)市場。 項目主要經濟技術指標項目的主要經濟技術指標如下表 21 所示。13W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究表 21項目的主要經濟技術指標 項目建設實施計劃本項目規(guī)模較大，分期開發(fā)建設實施?！板\繡櫻園”項目綜合體量較大，240萬㎡體量根據設計要求和開發(fā)周期，預計需要 5 年時間開發(fā)完畢。結合現在 W市經濟綜合指數、人均消費水平、引導性消費習慣等綜合因素，堅持“以商造市，“以市養(yǎng)民”的開發(fā)原則，制定出非常詳實而嚴謹的開發(fā)計劃。項目開發(fā)順序及節(jié)點如表 22 所示。14規(guī)劃總用地面積： ㎡西塊用地面積： ㎡百貨建筑面積： 80000 ㎡定制商業(yè)建筑面積：90000 ㎡小商業(yè)建筑面積：230000 ㎡辦公建筑面積：40000 ㎡酒店建筑面積：15000 ㎡公寓建筑面積：40000 ㎡地下建筑面積：170485 ㎡建筑密度： 49％容積率： 綠地率： 19％機動車停車位： 4950 輛中心塊用地面積： ㎡高層商品房建筑面積: 417240 ㎡多層商品房建筑面積: 243945 ㎡疊加別墅建筑面積: 21280 ㎡獨幢別墅建筑面積: 3000 ㎡商業(yè)建筑面積: 90000 ㎡會所建筑面積: 6000 ㎡幼兒園建筑面積: 1500 ㎡地下建筑面積: 185220 ㎡建筑密度： 23％容積率： 綠地率： 36％機動車停車位： 5652 輛東地塊用地面積： ㎡高層商品房建筑面積： 439470 ㎡多層商品房建筑面積： 120960 ㎡商業(yè)建筑面積： 75000 ㎡市場建筑面積： 30000 ㎡超市建筑面積： 10000 ㎡幼兒園建筑面積： 1500 ㎡地下建筑面積： 185402 ㎡建筑密度： 23％容積率： 綠地率： 36％機動車停車位： 5657 輛W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究表 22項目開發(fā)順序及節(jié)點 項目市政綜合配套設施本工程位于 W 市磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。交通方便，市政配套條件較好，經向昌樂縣供水、供電、供氣、供暖、電信及雨污水排放等有關部門和單位進行配套征詢，可以保證本項目建設的配套需要。 供水在本項目地塊周邊已埋設Φ800 供水管，市政供水，通過該供水網，形成小區(qū)環(huán)狀供水網，滿足生活、消防等用水。 供電經工程現場勘察和供電部門初步商定，在項目北側、南側引一路電源，滿足項目建設常用和備用二路供電需求。按此供電方案，從北側引入的一路電纜有一管線工程接入小區(qū) 10KV 配電所（開閉站），再接入小區(qū)各變電箱站。 供氣本項目燃氣由天然氣公司供應，供氣管道結合市政道路施工建設，能滿足項15日期目標面積節(jié)點2011 年初農貿管理規(guī)范化9 萬㎡10 個月2012 年初大型主力店8 萬㎡視招商進度計劃性開發(fā)2012 年 5 月安居工程60 萬㎡3年2012 年 8 月商貿城21 萬㎡3年2012 年 10 月城市商業(yè)綜合體19 萬㎡2年2013 年 5 月高端居住區(qū)20 萬㎡1年2013 年第二批開發(fā)剩余面積5 年內W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究目使用燃氣。 電信本項目電話、有線電視和寬帶通信均由網通公司負責接入本小區(qū)。全面需求與電信公司進一步協商解決。 雨污水排放隨著項目周邊的建設發(fā)展，市政管線將具備雨、污水分流條件，建成后的本工程可直接納入周邊雨、污水管網。小區(qū)內部實行雨、污水分流，雨水出門設置落水井；地下車庫設置集水井、隔油池；餐飲廢水設置隔油池，污水設置格柵沉砂池，污廢水合流后納入市政管道；雨污水排放遵照《排水管理條例》的有關規(guī)定實施。 項目所在區(qū)域房地產市場分析房地產業(yè)作為國民經濟諸多產業(yè)之一，不可能脫離國民經濟整體發(fā)展狀況而獨立運行。通過對 W 市地理位置、基礎設施、綜合經濟實力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來房地產開發(fā)等方面的調查和動態(tài)分析，了解該區(qū)位價值、城市的綜合經濟發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位整體規(guī)劃發(fā)展、城市房地產發(fā)展現狀及走勢等，進而判斷該城市的房地產開發(fā)與投資的發(fā)展前景，為項目的投資開發(fā)與定位提供參考依據。 W 市簡介從悠久的歷史來看，W市歷史資源極為豐富，長期政治清明、經濟發(fā)達、文化燦爛。在夏朝之前，該地屬于東夷，因此存在很多龍山和大汶口遺跡，也屬堯舜禹經?；顒拥牡胤健Ｉ坛瘯r期，W市成為國都，諸多諸侯在此爭霸天下，并素有“天下之中”的稱號。W 市是我國優(yōu)質蘆筍主產地和加工出口基地。目前，W 市蘆筍種植面積達 20萬畝，年產優(yōu)質蘆筍 18 萬噸，占全國蘆筍種植面積的六分之一。蘆筍主要品種有蘆筍王子、冠軍、碩豐等。其優(yōu)質蘆筍實行無公害、標準化種植，已獲得國家綠色認證。16W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究“W 市條編，用杞柳條和麻繩經緯交織編結而成，是群眾利用自然、改造自然的產物，是傳統農耕時代北方條編文化的代表。W 市條編主要指 W 市倪集鄉(xiāng)岳樓村、魏莊村的傳統條編制作技藝。兩村家家戶戶以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統。W 市楊木、桐木資源豐富，是中國桐木加工之鄉(xiāng)，中國楊木加工之鄉(xiāng)，桐木加工出口占全國的 80% 以上，是中國桐木加工第一鎮(zhèn)。由于 W 市的林業(yè)發(fā)達，該市的林業(yè)產品就相對比較豐富，主要涉及家具、楊木工藝、膠合板、拼板、貼面板、桐木工藝等約 15 大類別，所生產的產品品種過萬。目前，林業(yè)產品主要銷往兩個市場：第一是國內市場，包括細木工藝、貼面板等銷往北上廣及西安、太原等各大城市，且在各個地區(qū)都設有辦事處，全國共有三百多家辦事處，建筑材料市場在這些城市中所占的銷售份額也很大。第二，國際市場，包括桐木工藝、拼板等林業(yè)產品都逐步銷往日本、歐洲、韓國、美國等 50 多個國家。 W 市經濟情況W 市近 5 年產業(yè)結構分析：（1）從產業(yè)結構上看，W 市的第二產業(yè)是支柱性產業(yè),對房地產發(fā)展有較強的支撐作用。而第三產業(yè)的比例由 2006 年的 %提升至 %。（2）第三產業(yè)發(fā)展緩慢滯后，第二產業(yè)的快速增長必將帶動第三產業(yè)的快速發(fā)展，產業(yè)結構有進一步優(yōu)化的內在需求。（3）從近幾年 W 市的 GDP 增長情況來看，W 市經濟發(fā)展相對穩(wěn)定，GDP 年均增長率為 %左右，穩(wěn)步增長的經濟為房地產發(fā)展奠定了堅實的經濟基礎。（4）W 市人均可支配收入逐年提高，平均為 19667 元，且增長率逐年提高，消費潛力凸現，為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。（5）W 市近 5 年來房地產開發(fā)投資完成總產值逐年提高，2010 年房地產開發(fā)投資額達 億元，表明 W 市房地產市場逐年升溫。 W 市房地產市場分析（1）W市房地產發(fā)展歷程17W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究W市的房地產市場2003 年開始商品化之路；0307 年一直處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)；08 年09 年，伴隨W市中心地段多個項目開發(fā)，市場進入快速發(fā)展階段。經過8 年整的時間，目前，W市當地開發(fā)商一枝獨秀，尚無品牌開發(fā)商進駐。價格從2003 年初的1000 余元/㎡漲至2011 年2700 元/㎡，%，累計漲幅達170%。（2）W市房地產市場現狀分布特征：經過幾年的發(fā)展，W 市房地產市場形成核心區(qū)和周邊零星項目的格局；市場供應量：目前中心區(qū)在售項目較少，主要是世紀名城、磐石國際花園、月河康城；市場供應量約在 37 萬㎡；世紀名城、磐石國際花園為熱賣中新盤，規(guī)模較大，月河康城尾盤銷售。其他零星項目為幸福人家、羅蘭現代城等，環(huán)島花園三期項目 5 月份開盤，零星項目市場供應量約為 18 萬㎡。（3）W 市房地產市場價格水平價格水平特征：當前W市商品房價格集中在27002800 元/㎡；中心區(qū)產品以高層+多層為主，均價集中在28002900 元/㎡；月河康城歷史最高價格3100元/㎡。（4）產品設計景觀方面：已開始出現主題式景觀設計。如：世紀名城；戶型設計：多為南北通透，全明戶型，已出現飄窗、入戶花園等，如：世紀名城；建筑風格：不注重建筑風格的打造，目前市場上只有地中海風格建筑，標簽性不強，如：名門世家。（5）重點案例A、世紀名城：核心區(qū)首席城市復合體贏得較高市場關注，景觀、科技系統營造產品力，是目前W市價值標桿。項目定位：W 市地標，人居樣板；物業(yè)位置：縣中心的西北部，湘江路與青荷路交口向東；占地面積:247 畝；物業(yè)形態(tài)：高層（124）+多層；主力戶型：120130 ㎡三室；銷售均價：2900 元/㎡；18W 市錦繡櫻園房地產開發(fā)項目風險管理研究開盤時間：11 年1 月9 日；開發(fā)商：山東 W 萬基置業(yè)有限公司；項目規(guī)劃：項目規(guī)劃有項目共2500 多戶，一類小高為主，部分高層與多層，建有高檔酒店、寫字樓與商業(yè)。賣點梳理：1) W市核心：占據W市核心區(qū)位；2) 會所、幼兒園、生活配套齊備，并引入小學；3) 科技系統：a 入戶花園觀光電梯生態(tài)環(huán)境系統，b 養(yǎng)家小區(qū)太陽能照明系統，c 自來水凈化系統，d 外墻保溫隔音工藝系統，e 恒溫地暖系統，f 采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗；4) 戶型附加值高：入戶花園、飄窗，頂層贈70 ㎡左右的閣樓；5) 中式景觀組團：中式景觀組團，融合了中國文化特質。市場表現：期房。銷售跟著工程走。11 年1 月份開盤，至2 月末成功銷售200 多套，月均去化將近100套。B、名門世家：產品