房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究-資料下載頁
2025-01-12 03:48本頁面
【正文】 題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能 力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有 100 萬家企業(yè)，而只有 10 萬名能人，意味著有 90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管 理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。 房地產(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計的數(shù)字是全國近 3 萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的 80％多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、 規(guī)模、效益等三個方面。 我國房地產(chǎn)市場展望 經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè) 市場類型和消費者 產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征： 從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（一 13 是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴(kuò)大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資 仍具較強(qiáng)吸引力（三是資金 技術(shù) 品牌 土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增（四是房地產(chǎn)項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。 從市場類型和消費者角度來說，房地產(chǎn)市場正由生存消費型轉(zhuǎn)向投資消費型。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產(chǎn)的 需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值 增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴(kuò)展。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費者無須擔(dān)心房價的漲落而難以把握購房時機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險和投資風(fēng)險。 在從生存消費向投資消費轉(zhuǎn)型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產(chǎn)的消費需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因為改善人們居住條件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內(nèi)實現(xiàn)。如果各種資金都為追 求利潤而盲目進(jìn)入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產(chǎn)投資增幅及消費速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生）泡沫。 從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨勢。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè) 建材業(yè)設(shè)計業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某 些現(xiàn)象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于 14 行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。 整個房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐妗? 專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場不斷擴(kuò)大。 15 參考文獻(xiàn) [1] 中國房地產(chǎn) 經(jīng)營管理研究中心 .當(dāng)代中國房地產(chǎn)策劃案例解讀 [M].廣東：經(jīng)濟(jì)出版社出版， 2022 年版 . [2] 龔宇瀾 .論房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位 [J].企業(yè)家天地 (下半月 ),2022,(9). [3] 決策資源房地產(chǎn)研究中心 .大型地產(chǎn)項目全案策劃應(yīng)用指南 [M].廣東：暨南大學(xué)出版社， 2022 年版 . [4] 決策資源房地產(chǎn)研究中心 .現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實戰(zhàn)解碼 [M]. 廣東：暨南大學(xué)出版社， 2022 年版 . [5] 趙紅波 .房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響分析 [J].北方環(huán)境， （ 5）： 68～70. [6] 國土資 源部 .2022 年中國國土資源公報 [Z].2022. [7] 李書梅 .目前房地產(chǎn)業(yè)如何做好市場定位 [J].山區(qū)開發(fā) ,2022,(11). 16 致 謝 論文即將完成之際，我的心情久久不能平靜，從課題伊始到論文完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我最誠摯的謝意！ 首先要感謝 父母對 我 的辛勤養(yǎng)育，督促我不斷進(jìn)步，在背后默默地支持鼓勵我！你們是我最堅強(qiáng)的后盾，讓我得以全身心投入學(xué)業(yè)，不必面對生存的壓力而放棄夢想和追求；你們是我最溫暖的港灣，無論海上的風(fēng)浪再大，這里永遠(yuǎn)張開雙臂 ，期待著我的歸來。養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠(yuǎn)健康快樂是我最大的心愿。 本文從選題到成文自始 至 終受到我的導(dǎo)師的熱情關(guān)懷與精心指導(dǎo)。 其 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、淵博的知識、敏銳的科學(xué)洞察力、精深的專業(yè)造詣、精益求精的學(xué)術(shù)風(fēng)格、孜孜不倦的工作作風(fēng)以及寬厚仁慈的品德都給我留下了極為深刻的印象，使我受益匪淺。這種潛移默化的感染力，使我的理論水平大大提高，并對我形成良好的工作作風(fēng)和處事風(fēng)格有很大影響。感謝我的導(dǎo)師在我遇到困難時，不斷鼓勵和幫助我。至此論文完成之際，謹(jǐn)向陸老師致以深深的謝意！ 最后向在百忙之中抽出時間審閱論文和參 加答辯的各位老師和同學(xué)們表示由衷的感謝！衷心地感謝理解、支持和幫助過我的
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