【正文】 旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門問題提出答案。 3．因果性調(diào)查。 　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。 　二、收集信息資料 　　市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。 三、初步調(diào)查 　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個(gè)過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因；其三，了解市場(chǎng)情況，即消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度。 四、調(diào)查設(shè)計(jì) 　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 （二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 （四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。 五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 六、調(diào)查資料的整理分析 　　這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。 七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 　　撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： （1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；（2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；（3）文字精練，用語中肯；（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；（5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 　　在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。 以上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作只是一般性的描述。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建 　　 組織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。 （二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。 （三）要具備市場(chǎng)信息分析能力。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。 （四）要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。 第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 一、資料獲取途徑 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當(dāng)事人。訪問市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)的交易線索。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。 （六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 （八）各類二手資料。 主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 二、基本資料搜集。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因?yàn)槔枚仲Y料有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。 （一）二手資料。 　　二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。 1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告，初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告，產(chǎn)品定位報(bào)告，銷售檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料。 2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 　?。?）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃及土地開發(fā)計(jì)劃等等。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購(gòu)或購(gòu)買，不定期類資料常可以非正式渠道索取。 　?。?）學(xué)術(shù)單位，以研究報(bào)告或論文居多。例如各大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問題作系統(tǒng)性的研究，因此對(duì)于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。此類報(bào)告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。 　　（3）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場(chǎng)調(diào)查資料，常見的有中房指數(shù)的市場(chǎng)報(bào)告系列，梁振英測(cè)量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國(guó)房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬科地產(chǎn)周刊》等。 （二）一手資料。 　　一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購(gòu)買力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。 　　三、土地使用資料搜集 各個(gè)國(guó)家對(duì)土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國(guó)對(duì)土地利用方面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣（區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。目前我國(guó)已出臺(tái)的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。 四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點(diǎn)及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。它主要說明基地狀況的各項(xiàng)內(nèi)容及所搜集資料的方式。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢(shì)、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級(jí)道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場(chǎng)）、附近公共設(shè)施及交通狀況。在探討基地本身?xiàng)l件及鄰近地因素時(shí)，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧?kù)o、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無影響居住環(huán)境的設(shè)施，以及居民的職業(yè)與社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點(diǎn)。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。 五、交通流量資料搜集 　　交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人