【正文】 一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無影響居住環(huán)境的設(shè)施，以及居民的職業(yè)與社會結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場調(diào)查資料，常見的有中房指數(shù)的市場報告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。 　?。?）學術(shù)單位，以研究報告或論文居多。外部二手資料來源主要包括官方、學術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 1．內(nèi)部二手資料。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。 （八）各類二手資料。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。但這種方式很難為開發(fā)商接受。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。 一、資料獲取途徑 　　房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。市場調(diào)查人員所作的適當評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。 （二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。 六、調(diào)查資料的整理分析 　　這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 一、確定調(diào)查目的 　　這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 　　樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 1．樣本的數(shù)量。 　　實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。 ③行為記錄法。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。 （2）觀察法。 2）談話法。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。 　　設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。科學設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 ⑨對未來競爭情況的分析與估計等。 ④對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。 （9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ① ⑥人員促銷的配備狀況。 ②（7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 ④房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 ④現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。購買行為調(diào)查。需求動機調(diào)查。房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 （3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 ⑧項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ④項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ③ ② 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 　 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。 第一節(jié)第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 （5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu) （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。 （6）應(yīng)注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。 （1）承辦部門：濟南市供電局 （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 （5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。 與自來水設(shè)施的接駁 （1）承辦部門：濟南市自來水公司 （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。二、實施程序 1. 《住宅使用說明書》的內(nèi)容：、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，%計取交易手續(xù)費。 ：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。 ：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；。該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。 、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。 （二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標 （1） ：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。 （6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （3）申辦程序： 申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。 （4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。 （4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。 （4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。 （4）辦結(jié)時限：2個工作日。 (3)申辦程序： ①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 4. 拆遷程序圖（見程序圖二） ： 拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。 ：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。 通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 ：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。 中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。 成交確認書應(yīng)當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 ③評標小組進行評標。 、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。 ：征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 在現(xiàn)階段根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；