【正文】 (3)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))獲得的債券資金十分穩(wěn)定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業(yè)運用方便、靈活自如。此外，債券還可以采取以獎代息、獎息并存兩種方式發(fā)行。房地產(chǎn)債券是指債務人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面?zhèn)鶆兆C書。2．房地產(chǎn)債券。這種股票發(fā)行較少。(3)后配股。一般普通股的發(fā)行額占股份制公司(企業(yè))股票總發(fā)行額的比例最大，占有的股東數(shù)也最多。所以，股票持有人作為股東承擔房地產(chǎn)股份公司的有限責任，同時享有相應的權利，并承擔相應的義務。當企業(yè)盈利時，所有股票持有人按股份領取股息和分紅。1，房地產(chǎn)股票。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經(jīng)濟波動所產(chǎn)生的風險，相對來說，短期貸款銀行承受的風險較小，企業(yè)也不用以房地產(chǎn)作抵押，而且獲得貸款較容易。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。9．私人購房貸款。該項貸款主要用于城市文化設施和公用福利性設施的開發(fā)建設。7．房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的一種建設流動資金。4．商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款。是指貸款人以通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式合法取得的土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績、實有資本、擬開發(fā)項目的成本和預期效益，以及貸款用途和使用方向進行審核，決定是否給予貸款。(二)銀行貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機構的支持是不可少的。另外，速動資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，及近期可收回的各種應收款。六、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源(一)企業(yè)自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。具體包括：價格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規(guī)劃設計專家對項目進行規(guī)劃設計，確定戶型比、建筑風格、小區(qū)環(huán)境等等。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的變動、市政基礎設施建設及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。1．房地產(chǎn)市場分析。開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設檔案館。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗收報告，主管部門組織建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進行綜合驗收，簽證驗收報告。③共同驗收。(2)竣工驗收的程序。③上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內(nèi)、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規(guī)定和質(zhì)量標準，組織竣工驗收。4．房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程竣工驗收。③工程合同監(jiān)理。明確監(jiān)理目標及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設項目最終產(chǎn)品。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監(jiān)督階段詳細進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。所謂工程監(jiān)理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規(guī)、技術標準、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預期投資目標，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要作支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內(nèi)。工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表示。2．工程施工控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督；處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于這種方式有針對性，招投標雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標大大節(jié)省人力、物力、財力，所以目前被廣泛采用。公開招標固然體現(xiàn)了全面、公開、平等的競爭原則，但是工作繁雜、開支費用大，應該視工作性質(zhì)有選擇地采用。招標投標是商品經(jīng)濟的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競爭的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。這些建筑安裝企業(yè)對工程進行標價計算，提出報價(標價)、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等；除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。此外，項目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應盡可能在工程承包商責任期內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔檢修責任。為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實行工程的分部、分項驗收。當開發(fā)商與通過評標確定的中標者雙方簽訂了建設工程施工合同，開發(fā)商到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標志著開發(fā)項目開工準備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負責項目的施工建設。開發(fā)商一般通過招標投標，從中優(yōu)選一個總承包商或若干個不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價。開發(fā)商在項目開工建設之前，首先需辦理項目報建和施工所需各種證件批件手續(xù)；完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設計，籌措并落實建設資金，準備施工現(xiàn)場，進行施工場地的“三通一平”。2．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的基本程序。5．熟悉和審查圖紙。2．委托規(guī)劃設計，進行多方案比較，確定規(guī)劃方案。居住建筑用地指標決定于四個因素：①居住面積定額(平方米／人)；②居住面積密度 (平方米／公頃)；③居住建筑密度(％)；④平均層數(shù)。建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)／居住建筑用地面積(平方米)建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。居住面積密度=居住面積／居住建筑用地面積(平方米／公頃)居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟的主要指標，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關，因此為了全面地反映住宅布置、平面設計和用地之間的關系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個指標同時使用，相互校核?？傉嫉孛娣e=／=(層)(2)居住建筑密度。5．居住區(qū)規(guī)劃的技術經(jīng)濟指標。⑥美觀要求。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災、地震等。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。(1)居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求。(2)居住區(qū)的用地組成。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。(4)臨時建設用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(2)建設用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關機構的用地申請以及規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設進行有序有效的管理。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎設施和公共設施的建設。三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設計(一)城市規(guī)劃的含義關于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。3．國有土地使用權作價人股。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。(二)國有土地使用權的有償使用國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。(5)方案比較與選擇。根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務評價。(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。(4)項目的評估和決策。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。②確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。(2)初步可行性研究。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。(4)作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術和經(jīng)濟方面進行研究、論證。因此，開發(fā)商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎設施等。開發(fā)商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設和預期目標的實現(xiàn)。建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(二)獲取土地使用權土地使用權可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標或拍賣的方式獲取；也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲?。换蛲ㄟ^其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價和經(jīng)濟社會評價。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估