房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的幾個重點階段-wenkub.com
2025-02-15 22:59 本頁面
【正文】 、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批物資數(shù)量。 ，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 。 ：電纜、風機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風管、影院設(shè)備。 五 招標階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （中海） ：鋼筋、砼、 外墻磚 、 電線電纜 、 UPVC排水 、 電工管材管件 。 開標后應(yīng)進行深入、全面的標函分析，已經(jīng)具備定標條件的必須定標，確實不具備定標條件的應(yīng)進行清標，但清標次數(shù)不能超過 2次。 ：定標會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導、財務(wù)負責人、項目主管領(lǐng)導、合約管理部負責人、項目部負責人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔任）。合同金額超過 100萬的招標，不得實行“開標即定標”制，必須組織一次或多次議標后，方可定標。 五 招標階段的工程成本管控 （ 3）招標過程管理 投標單位名單要求 100萬元的，投標單位數(shù)量不得少于 4家。 中海材料 \合約管理 \海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分） .doc 中海材料 \合約管理 \海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分 ).doc 五 招標階段的工程成本管控 （ 2）承建商管理 中海 承建商資格分三個等級：候選承建商、試用承建商、合格承 建商。 ：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃 ：概括本策劃報告的中心指導思想和主要思路。 五 招標階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 策劃的內(nèi)容 ：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。 如何控制景觀工程的造價： a. 軟的多，硬的少； b. 普通的多，名貴的少； c. 控制水景。 目前對于 100米高層住宅來說，住宅層電梯造價 50元／ m2是正常的。以公共部位的面積來計，造價水平約為 980元／ m2。 地面以上建筑 一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－ ；二是裝飾的檔次，就是用料。 地面以上建筑 目前來講一般均價在 2,0003,000元 /樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要 1,500元 /樘。 地面以上建筑 目前的水平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼 ／m2。 2 天花不要抹灰，直接做涂料。 地下室 地下室工程的造價，一般是 2,200－ 3,000元／ m2。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為 600－ 800元／ m2。 與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)，與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。 ： 物業(yè)類型 檔次 按空地面積 單方造價限額（元／ m2） 按項目總建筑面積 單方造價限額（元／ m2） 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300－ 400 80－ 120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計 精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制 3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在 1,500元／戶以下。中檔及以下檔次項目，層門只準選用噴漆鋼板材質(zhì)。 若項目成本利潤率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。中檔項目，地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過 20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于 400mm 400mm）。低檔項目應(yīng)控制在 1,500元 /m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過 10萬元。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在 160元／ m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在 110元／ m2以下。 中海材料 \紫御東郡效果 .jpg 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)指標分析表 (正式） .xls 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)外墻成本指標分析 .xls 除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。 中海材料 \合約管理 \普通住宅窗積比研究 .doc 單方造價控制指標。 屋面造型造價影響建安成本較為明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；對于 16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。 ? 低檔：售價為當?shù)仄骄績r 80%以下的項目。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價方案的可行性。 多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較 。 （三）對設(shè)計費用進行限額控制 一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基 礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為 設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設(shè)計部門自身 應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的 設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費。 概念 （二）設(shè)計費用管理 設(shè)計費用（約占項目總成本的 1%左右），主 要包括了項目開發(fā)前期各專項的設(shè)計費用，如施工 圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、裝飾設(shè)計費等。 動態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責任，并直接參與大額工程物資合同（ 超過500萬以上的合同 ）的招標、定標等工作； 總部通過 ERP系統(tǒng)對工程合同的增補實行審批管理。 中海模式：以 ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細化程度對不同 科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和 對超支情況的有效控制。 完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標 。 成本管理架構(gòu)（中海） 財務(wù)負責人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理 責任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)
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