【正文】 ? 以上房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制總結(jié)，可能有些不足或是不合理的地方，希望大家共勉。建設(shè)工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫(kù)及人防工程、景觀及綠化工程、會(huì)所或售樓處、室內(nèi)裝飾及樣板房等，注意不要漏項(xiàng)，有些大盤還有市政工程、教育設(shè)施。前期完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設(shè)計(jì)、停車的考慮、地庫(kù)的規(guī)模、豎向的設(shè)置、景觀的處理、資源的利用等。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的要點(diǎn)包括：輸入方式、 設(shè)計(jì)周期的合理取值、設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值、設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)院應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、限額設(shè)計(jì)合同的內(nèi)容和應(yīng)用、地產(chǎn)商必須提前向設(shè)計(jì)院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必須控制的要點(diǎn)等。 ? 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂及合理應(yīng)用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化；建立專家會(huì)議評(píng)審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。 在成本控制中要避免兩種現(xiàn)象：一是不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果；二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。共同找出問(wèn)題的原因，乙方并對(duì)相應(yīng)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改優(yōu)化。如最終設(shè)計(jì)成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說(shuō)明原因，并得到甲方認(rèn)可。 各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方 造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求： ? 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 建筑面積（㎡） 單方造價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） ? 1 11層小高層建筑 不超過(guò) 1850 ? 2 18層高層建筑 不超過(guò) 1950 ? 3 地下室 不超過(guò) 2500 ? 4 小于 不超過(guò) 1200 ? 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)〔其中小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)房、水泵房、消防設(shè)施設(shè)備等〕、室內(nèi)智能化、 電信、電視。/㎡ ? 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） ? 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 ? 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 62kg/㎡ ? 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ 179。乙方在提交各階段匡算書、概算書時(shí)，必須首先對(duì)設(shè)計(jì)成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計(jì)成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)計(jì)，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時(shí)，再予以提交。只有這樣，才能 有充分的時(shí)間 進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。另外，一邊施工一邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實(shí)際上導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)。 ? （以上共計(jì)六個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)是要求甲方完成的） ? 由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。 ? （ 4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 ? 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責(zé)，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細(xì)部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。 結(jié)構(gòu)配筋 ： ? 結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 ? 住宅建筑中各單位工程造價(jià)比 ? 序號(hào) 單位工程名稱 造價(jià)比率（ %） 附注 ? 多層 高層 ? 1 土建工程 ~ ~ ? 2 水衛(wèi)工程 ~ ~ ? 3 暖通工程 ~ ~ 通風(fēng)系指有人防者 ? 4 電氣工程 ~ ~ ? 5 弱電工程 ~ ~ 系指共用天線 ? 6 煤氣工程 ~ ~ ? 7 電梯工程 ~ ? 合計(jì) 100 100 ? 注：本表系根據(jù)北京地區(qū)當(dāng)前的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的。因此，不僅僅是材料、設(shè)備的品牌好和價(jià)格貴就一切都好，有時(shí)候注重合理和巧妙的設(shè)計(jì)手法比單純追求建筑材料、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)和單純的品牌其效果才能更好。 建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) ? 一般而言，建筑成本隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高的，建筑成本隨之增高。當(dāng)然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時(shí)增加幾層或減少幾層同樣會(huì)引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時(shí)建筑成本下降，減少層數(shù)時(shí)建筑成本上升，但對(duì)具體的工程而言，只有經(jīng)過(guò)具體的分析和測(cè)算時(shí)才能了解成本的變化情況。 建筑層數(shù) ? 不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，如小高層與多層層高的設(shè)計(jì)規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風(fēng)、防火、增壓等方面。 建筑物大小對(duì)建筑成本的影響 ? 當(dāng)建筑物的外形相同時(shí)，如果建筑物的尺寸縮小，就會(huì)增加建筑面積的造價(jià)，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價(jià)降低。 ? 設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師 —— 做菜的 —— 幫開發(fā)商給客戶做菜的 概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)注重點(diǎn)不同 定位 方向 結(jié)構(gòu) 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 尋求達(dá)成 “ 目標(biāo) ” 的方法 設(shè)計(jì)的深化 概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容 原則一 依據(jù) 經(jīng)營(yíng) 、 銷售 的要求， 兼顧 工程 、 成本 的因素； 原則二 側(cè)重與 規(guī)劃 設(shè)計(jì)方面的研究。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設(shè)計(jì)不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。 （ 4）二次設(shè)計(jì)問(wèn)題 ? 委托專業(yè)隊(duì)伍對(duì)于設(shè)計(jì)院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，并完善相關(guān)手續(xù)，如補(bǔ)充合同，與總規(guī)等主要