【正文】 成本控制的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)與全民的想法對(duì)房地產(chǎn)管理和建設(shè)。⑶簽署合同目標(biāo)和責(zé)任成本控制。⑵應(yīng)用預(yù)算控制和執(zhí)行系統(tǒng)?；蛘撸ㄖ矩?fù)責(zé)的土地費(fèi)用被用于某些時(shí)期，所有者可以運(yùn)用相關(guān)證件。⑷使設(shè)計(jì)盡可能的嚴(yán)謹(jǐn)，確保土地征收的可預(yù)測(cè)性。然后，將公平補(bǔ)償，有助于社會(huì)穩(wěn)定。政府可以幫助解決這個(gè)最棘手的問(wèn)題。，減少風(fēng)險(xiǎn)，減少資本融資成本進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來(lái)參與房地產(chǎn)建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中, 設(shè)計(jì)是最重要的環(huán)節(jié)，可直接影響施工時(shí)間和投資規(guī)模。，實(shí)行全過(guò)程的控制成本建立和完善成本控制系統(tǒng)，形成一個(gè)組織過(guò)程中的成本控制設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)、管理和建設(shè)。⑶建立和完善政府監(jiān)督。審計(jì)很多項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)管理是一個(gè)原因的重點(diǎn)，除去補(bǔ)償費(fèi)用和監(jiān)督，主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)用超支。有時(shí)，資金不能按時(shí)到達(dá)，為了確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的順利進(jìn)行，公司必須申請(qǐng)銀行貸款?；蛘撸瑘?zhí)行起來(lái)沒(méi)有力度，他們可以變更設(shè)計(jì)。作為結(jié)果，估計(jì)和預(yù)算不能更有效的控制工程造價(jià)。施工圖預(yù)算是計(jì)算成本的基礎(chǔ)，施工圖預(yù)算的合理性是關(guān)于如何組織建設(shè)通過(guò)什么樣的方法來(lái)達(dá)到設(shè)計(jì)要求，以及如何合理安排施工周期，和如何根據(jù)科學(xué)的設(shè)計(jì)在不同季節(jié)管理人員和機(jī)器。為了加快項(xiàng)目的建設(shè)，一些公司可能會(huì)降低項(xiàng)目的數(shù)量和降低成本。所有這些活動(dòng)使房地產(chǎn)建筑成本失控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展是有害的。指定的分包和推廣各種分包對(duì)工程質(zhì)量存在潛在的威脅。管理成本只占總成本的1%，但是絕對(duì)量大，這是便于施工單位的成本管理。這部分的操作、管理、維護(hù)主要是滿足現(xiàn)代人的需求。1 成本結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 房地產(chǎn)建設(shè)的成本由四部分組成：第一部分是土地價(jià)款，占總成本的30%。和許多機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位一樣，成本控制是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)組成部分。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；管理隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了完美的成功，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了顯著貢獻(xiàn)。再次感謝所有幫助過(guò)我并給我鼓勵(lì)的老師、同學(xué)和朋友，謝謝你們。通過(guò)此次的論文寫作，我學(xué)到了很多知識(shí)，在論文的寫作過(guò)程中，通過(guò)查資料和搜集有關(guān)文獻(xiàn)，培養(yǎng)了我的自學(xué)能力和動(dòng)手能力。 論文得以完成，要感謝的人實(shí)在太多了，首先要感謝欒世紅老師，因?yàn)檎撐氖窃跈枥蠋煹南ば闹笇?dǎo)下完成的。只有這樣，項(xiàng)目成本控制才有可能取得成功，項(xiàng)目投資才能取得預(yù)期效益。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能和價(jià)值，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售過(guò)程中的所有費(fèi)用在成本控制中，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備及器具費(fèi)用的控制。通過(guò)對(duì)“保利香檳花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的分析，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，從項(xiàng)目的決策階段到項(xiàng)目的租售階段等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制，充分調(diào)動(dòng)各個(gè)部門的積極性，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，進(jìn)行有效的資源整合，來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利水平。對(duì)合同履行過(guò)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督和檢查，提高合同執(zhí)行的效率，對(duì)發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格審查其批準(zhǔn)程序，有效地進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目實(shí)施之前，項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目所要發(fā)生的費(fèi)用首先進(jìn)行大致分類，并在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行詳細(xì)分類，形成圖表的形式，由現(xiàn)場(chǎng)成本管理人員進(jìn)行及時(shí)記錄，以便在項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，方便了解項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用的具體情況，并對(duì)其進(jìn)行有效的控制。⑸項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制在項(xiàng)目實(shí)施階段中，主要采用了以下措施進(jìn)行成本控制：①?gòu)?qiáng)化成本意識(shí)，加強(qiáng)全面管理。②實(shí)施合同跟蹤管理 在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)各種實(shí)際情況。②合理低價(jià)中標(biāo)。通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高了工程質(zhì)量，縮短了工期，促進(jìn)了銷售，加了建設(shè)資金的回籠，從而達(dá)到降低工程成本的目的。⑶招投標(biāo)階段成本控制保利地產(chǎn)遼寧(營(yíng)口)公司選用公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行該項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，通過(guò)報(bào)刊、電視等手段，在營(yíng)口市發(fā)布招標(biāo)公告，吸引了具備相應(yīng)條件的施工單位前來(lái)投標(biāo)。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。設(shè)計(jì)方案的好壞，直接影響到工程的成本，影響建設(shè)項(xiàng)目的整體效益。⑵設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。投資決策階段是選擇和確定投資方案的過(guò)程，通過(guò)對(duì)不同的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，選出最佳的投資方案，達(dá)到資源的合理配置[12]。優(yōu)秀的營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)熟悉市場(chǎng)環(huán)境、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，他們對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，能夠使項(xiàng)目很快融入市場(chǎng)并取得領(lǐng)先的地位。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，一般費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響[11]。正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。從項(xiàng)目立項(xiàng)，就成立合同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對(duì)合同進(jìn)行研究和管理。這些現(xiàn)象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價(jià)。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對(duì)施工階段的投資控制應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施，控制投資成本。根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核算和責(zé)任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟(jì)責(zé)任，計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果，做到責(zé)權(quán)利明確。必須重視標(biāo)底價(jià)格的審查，保證標(biāo)底價(jià)格的準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)合理，否則標(biāo)底價(jià)格將起不到控制投資的作用。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件[8]。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，需要進(jìn)行招標(biāo)工程任務(wù)主要有設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)、大型機(jī)械及設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)等。限額設(shè)計(jì)分為縱向控制與橫向控制。設(shè)計(jì)階段存在多方案比選的可能，不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的項(xiàng)目成本是不一樣的，因此，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，達(dá)到成本控制的目的。由此可見(jiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)也能起到事半功倍的效果?？紤]項(xiàng)目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分別分析各個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目將來(lái)成本的影響；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)要從項(xiàng)目性價(jià)比和經(jīng)濟(jì)性出發(fā)。因此，要合理的進(jìn)行成本控制，就要事先保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。成本指標(biāo)是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，包括的知識(shí)面很廣，以成本核算科目考慮，成本指標(biāo)體系可以按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本指標(biāo)和期間費(fèi)用指標(biāo)兩大類。通常認(rèn)為設(shè)計(jì)階段影響成本費(fèi)用的主要因素包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑的平面布置、建筑層高和層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)等。⑵房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，決策階段的費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例很小，而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵[6]。采用這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)每年投資較大，對(duì)成本控制非常重視，希望通過(guò)設(shè)立成本控制部門來(lái)降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并使降低的成本額與投入成本控制部門的費(fèi)用要大得多，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭和旺盛的生命力。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，就要有成本控制的組織機(jī)構(gòu)或部門，建立成本管理組織體系是進(jìn)行有效成本控制的基本保障，通過(guò)行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過(guò)程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。⑷適應(yīng)性。建立成本指標(biāo)體系，既要有綜合性的大指標(biāo)，又要有分解的小指標(biāo)。⑵可比性。通過(guò)成本指標(biāo)體系，一方面可以反映企業(yè)在成本控制方面的目標(biāo)要求，為企業(yè)全體職工指明成本控制工作的奮斗方向；另一方面，可以把成本指標(biāo)層層分解，化大指標(biāo)為小指標(biāo)，下達(dá)到各級(jí)基層組織和崗位，使成本控制責(zé)任具體化。因此今后要加強(qiáng)對(duì)這兩個(gè)階段的費(fèi)用控制，同時(shí)也應(yīng)注意幾個(gè)階段費(fèi)用控制的結(jié)合，真正做到工程進(jìn)度和工程費(fèi)用的一體化[4]。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期比一般商品要長(zhǎng)，由于它的壽命周期長(zhǎng)和產(chǎn)品體積龐大、生產(chǎn)過(guò)程繁瑣復(fù)雜，因此，在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段的控制管理上也就極易出現(xiàn)一些常見(jiàn)的問(wèn)題，例如，各階段成本控制脫節(jié)等。實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià)，保證質(zhì)量和有效縮短工期，更顯其必要性和現(xiàn)實(shí)性。創(chuàng)造質(zhì)優(yōu)價(jià)低的產(chǎn)品是大多數(shù)企業(yè)追求的目標(biāo)，但也是一個(gè)很具難度的目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量和成本的關(guān)系大多時(shí)候是一個(gè)正向關(guān)系。 強(qiáng)調(diào)成本控制忽視工程進(jìn)度在工程施工過(guò)程中，施工者往往認(rèn)為進(jìn)度計(jì)劃可有可無(wú)是一種擺設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制固然重要，但同時(shí)也不應(yīng)忽略設(shè)計(jì)階段的成本控制。⑴不重視決策階段的成本控制 決策階段發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中起著非常重要的作用，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。⑷相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本與國(guó)家政策和房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項(xiàng)目運(yùn)作資金有關(guān)。一方面是生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)會(huì)或多或少影響工程成本；另一方面是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況的影響。 ③質(zhì)量的影響 建筑產(chǎn)品的質(zhì)量的好壞與工程成本有一定的關(guān)系，任何產(chǎn)品都有最底限的產(chǎn)品質(zhì)量和對(duì)應(yīng)的成本，當(dāng)質(zhì)量水平低到一定程度時(shí)，成本便不再降低。 ②工期的影響 建筑工程成本與工期有著緊密的關(guān)系，成本在一定的范圍內(nèi)是隨著工期的變化而變化。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自己的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平綜合判斷自己把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。⑻其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。⑷市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為拍賣出讓為取得土地的有效途徑[1]。⑴土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。因此，也應(yīng)以部門、班組和施工隊(duì)作為成本控制對(duì)象，采取相應(yīng)措施進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 ③施工階段 以施工圖預(yù)算、施工預(yù)算、勞動(dòng)定額、材料消耗定額等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行控制。⑷目標(biāo)管理原則目標(biāo)管理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。只有深刻理解這兩個(gè)根本原則，才能正確處理各項(xiàng)控制原則的關(guān)系：⑴成本最低化原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的根本目的，在于通過(guò)成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。項(xiàng)目成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正快要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在對(duì)成本控制進(jìn)行著探索和研究，尋找切實(shí)可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過(guò)去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，將成本控制工作作為管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)在市場(chǎng)中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同階段的成本控制來(lái)實(shí)行全項(xiàng)目的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本基本上偏離較小，通過(guò)控制設(shè)計(jì)變更等來(lái)控制建設(shè)項(xiàng)目成本，通過(guò)合同管理，來(lái)控制成本風(fēng)險(xiǎn)。④有助于了解事物的全貌。文獻(xiàn)研究法被廣泛用于各種學(xué)科研究中。本文綜合運(yùn)用項(xiàng)目管理和成本管理的有關(guān)理論和研究成果，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制，得出了有效性較強(qiáng)的結(jié)論，具體研究方法如下:⑴系統(tǒng)分析法 系統(tǒng)本質(zhì)上是相互聯(lián)系、相互依存的事物形成的復(fù)合單元。對(duì)成本控制體系的特征和內(nèi)涵進(jìn)行了概括與分析。其次，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論進(jìn)行綜述。本文主要研究?jī)?nèi)容為以下幾個(gè)方面:⑴論述本文的寫作背景、研究意義。所以認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的成本控制，己成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。 據(jù)調(diào)查，近