【正文】 749902500=。住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計總銷售額： 工程費：1000米300元/米=30萬元 接頭費：10萬元 c、增容費：24棟2萬元/棟=48萬元 b、自來水工程： a、道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元 ⑦雨水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑥污水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑤綠化工程：60萬元 ④煤制氣： 工程費：1000米300元/米=30萬元 ③ 小計：50萬元 ②高壓輸電：長500米，約10萬元。電力工程： a、室外配套： ①小計：8304萬元 網點公建：4000M2800元/M2=320萬元 住宅：800元/M2=7984萬元 ②建安工程費： ①三通一平工程：30萬元 小計： （五）、房屋開發(fā)費： 設計費：8304%= 勘察測繪：8304%= 可行性研究：13000%=13萬元 規(guī)劃建設費：8304%= 小計： （四）、勘察設計及前期工程： 墻體建筑材料節(jié)能費：10元/M2=103萬元 建設工程合同簽證費：8304%0= 1招投標管理費：8304(1%0+%0)= 1消防設施：1規(guī)劃管理費：1勞?；穑?304%= 1質量監(jiān)督、監(jiān)理費：83042%= 1散裝水泥：= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 水土保持：2= 白蟻防治費：2= 網點費：21元/M2= 人防費：13= 開發(fā)管理費：1236萬元%= 綜合開發(fā)費：120元/M2=1236萬元 舊房評估費：241戶6萬元/戶1%= 小計： （三）、前期手續(xù)費： 搬遷獎勵費：241戶5000元/戶= 無證房補助費：1500M2500元/M2=75萬元 臨時安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 搬家補助：241戶600元/戶= 拆遷管理費：241戶8元/M290M2/戶= 委托拆遷費：241戶450元/戶= 實例： 129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費用如下： （一）、土地費用： 征地管理費：129畝10萬元/畝3%= （二）、拆遷安置補償費： 在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設，避免多次開挖造成過大損失。在工程建設資金投入到一定數量時，就可以正式進行商品房預銷售。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權。同時派代表進駐工地進行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進行認定。 建設階段前期工作完成后即進入建設階段。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權。 其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。 前期階段在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。為了與外商談判合作或合資經營開發(fā)工程項目，做到心中有數，立于不敗之地，必須加強房地產開發(fā)預算工作。開發(fā)預算是房地產開發(fā)工程經濟價值的貨幣表現(xiàn)，工程設計和開發(fā)預算完成后，就可利用開發(fā)預算的貨幣指標（如單位建筑面積造價等）進行比較，優(yōu)選技術上先進、經濟上合理的設計方案。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項目，要通過招標投標來進行。房地產開發(fā)預算的主要作用如下： 1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據 通過編制房地產開發(fā)預算，確定投資總額，并據此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計算標準的統(tǒng)計指標。 （2）分析的用途不同 成本核算是為政府機構進行財務核查、審計和征稅服務、為企業(yè)財務決算服務的。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質區(qū)別。 （3）總結與分析職能總結與分析職能是企業(yè)經濟活動事后的分析功能。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關重要的職能之一。 （1）計劃為預測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經濟條件下．編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經濟活動成效影響更大。不斷降低成本、提高經濟效益，是企業(yè)經營的中心問題。對于大多數的房產尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經營管理費四項。因此房屋經租成本中應包括房屋建造和經營時投資的利息。土地實行所有權與使用權分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉讓以后，土地使用費就應作為地租的形式成為房屋經租成本之一。國家按宏觀經濟調節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積應攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應攤的管理費額。如工作人員的工資功、公費、差旅費、勞動保護費、教育費等。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔，一般按價值比率法分攤成本。 維修費的計算比較復雜。其計算公式為： 殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）]*100% 各類結構房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。房屋耐用年限隨結構和質量的不同差異很大。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現(xiàn)房屋價值的過程。它應當包括房屋生產和流通過程中的全部費用。 房屋經租成本即房屋租賃成本。 2．房屋銷售成本構成房屋銷售是房屋產權的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應加上房屋進入市場在流通領域中發(fā)生的費用。 四、房地產租賃與銷售成本構成 由于房地產業(yè)的經營形式的多樣性，我們將從土地經營、房屋銷售、房屋經租三方面分別討論其成本的構成。 （3）熟悉設計圖紙，然后根據圖紙計算工程量。第一、二、三部分項目費用合計之后，應列出第四部分：總預備費，即未能預見工程費用。 （4）總概（預）算書 總概（預）算書是設計文件的重要組成部分，它是確定房地產開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件．由各個單項工程綜合概（預〕算書和土地開發(fā)慨（預）算對竣工驗收的全部建設費用的文件，由各個單項工程綜合概（預）算書和土地書及其它費用概（預）算書匯編而成。整個房地產開發(fā)項目有多少單項全部費用，是根據各個單位工程概（預）算書匯總而成的。例如建筑材料調價文件/取費項目/費率調整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件