【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成片開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況時發(fā)行。它可以在很短時間內(nèi)，迅速聚集大量資金。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時候，貼息貸款是必不可少的一種方式。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長。如利潤留成，竣工房屋的保險金，房屋在建過程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費、設(shè)備費和應(yīng)交稅金等。在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的一系列市場調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時起碼要考慮以下幾個方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報最高?第二，何時投資比較好(When)?比如，因為亞洲金融危機的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級酒店。④編制工程決算。①工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進行監(jiān)督和管理的活動。①直接費用監(jiān)測分析。工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。1．工程施工管理。2．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)。(4)開發(fā)項目的竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的勞動力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行一項復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動。居住建筑面積密度=居住建筑面積／居住建筑用地(平方米／公頃)為了便于統(tǒng)計和控制住宅的建設(shè)量，在實際工作中常用居住建筑面積密度來表示。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。3．可行性研究的步驟。即通常意義上的可行性研究。(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。四、營銷階段房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。 審查貸款期限。 有貸款人認可的有效擔(dān)保。1 貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要長于借款期半年。2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。(一)開發(fā)場地的工程勘測開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。2．可行性研究的基本內(nèi)容。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。二、土地使用權(quán)獲取目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。(7)居住建筑用地指標(biāo)。(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)準(zhǔn)備。凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的開發(fā)項目，不得交付使用。招標(biāo)單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競爭。(2)費用控制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。間接費用的預(yù)算數(shù)量是以直接費用為基礎(chǔ)，按照間接費用率計算出的。第三，質(zhì)量保證，對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，看其是否合乎要求。⑤要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場供求狀況，只要能判斷開發(fā)項目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機會損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時投入白有資金，獲取投資回報。補償貿(mào)易是一方向另一方提出購置機器，設(shè)備、技術(shù)等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來償還資金的一種方式。自建房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業(yè)擁有部分所有權(quán)(股權(quán))。但是，若企業(yè)效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。(2)利用債券籌集開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)少、進展快、簡便易行。債券是債權(quán)人和債務(wù)人之間建立資金借貸關(guān)系的憑證。股份制房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以發(fā)行以下四類股票：(1)普通股。以上10項房地產(chǎn)貸款形式，其中第10項為長期貸款，其余6項為短期貸款。投放重點是城市住宅及其配套工程。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種：1．房產(chǎn)抵押貸款。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級別劃分的標(biāo)準(zhǔn)之一。在市場經(jīng)濟的條件下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎(chǔ)上。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。(2)工程監(jiān)理的內(nèi)容。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督和管理活動。(5)合同管理。(3)協(xié)議招標(biāo)：簡稱議標(biāo)。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)與投標(biāo)1．招標(biāo)投標(biāo)的概念。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。3．參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項目規(guī)劃設(shè)計的投資概算以及各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。居住建筑密度=居住建筑基底面積／居住建筑用地面積X100％居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。(1)居住區(qū)的工程類型組成。具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。同時限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級人民政府批準(zhǔn)。(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。施工建設(shè)中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。(四)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。二、城市房屋拆遷程序（一）房屋拆遷申請無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序作者：日期：第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件： 借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。 項目資料（1） 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；（2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3） 建筑工程規(guī)劃許可證；（4） 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5） 地價款繳交憑證復(fù)印件；（6） 施工許可證；（7） 房地產(chǎn)預(yù)算許可證；（8） 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。(三)特殊情況的房屋拆遷補償1．出租房屋的拆遷補償。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進行初