【正文】 247。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。③安全要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式； (5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式； (7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見(jiàn)書(shū)。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門(mén)審批。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬(wàn)人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開(kāi)展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見(jiàn)，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。拍賣(mài)方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)證明通知書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。否則，將不得改變合同約定的用途。在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過(guò)程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。二、土地使用權(quán)獲取目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。(6)制定實(shí)施計(jì)劃。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。(3)設(shè)計(jì)方案。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。2．可行性研究的基本內(nèi)容。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。主要解決的問(wèn)題包括：①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)管理部門(mén)，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。(一)項(xiàng)目發(fā)包開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。(六)制定建設(shè)施工方案制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專門(mén)的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。(一)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)開(kāi)發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測(cè)部門(mén)對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。然而，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。(一)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇投資決策分析的第一步是對(duì)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。(2)房屋拆遷糾紛的處理。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù)。 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。 根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。 單位資料（1） 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2） 單位章程、成立批文；（3） 經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；（4） 工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5） 法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6） 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；（7） 借款申請(qǐng)報(bào)告；（8） 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；（9） 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10） 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。1 貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。 貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。 經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。 有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。 有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。（二）申請(qǐng)貸款資料開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。（一）貸款審查的主要內(nèi)容 審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 審查貸款期限。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款。 按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說(shuō)明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi) 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途；(2)補(bǔ)償方式；(3)補(bǔ)償金額；(4)安置用房面積和安置地點(diǎn)；(5)搬遷過(guò)渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。(四)實(shí)施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。1．貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。對(duì)于尚沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原則。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)