【正文】 (4)編制竣工結(jié)算。 (2)開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收。 建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容可以概括為 “三控”、“兩管”、“一協(xié) 調(diào)” 。 甲級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位可以跨地區(qū)、跨部門監(jiān)理大、 中、小型工程；乙級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位可以監(jiān)理本地 區(qū)、本部門中小型工程；丙級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位只能監(jiān) 理本地區(qū)、本部門的小型工程。 (3)定標(biāo)。 (7)附件。 (3)鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式。 協(xié)議招標(biāo)：非公開(kāi)招標(biāo)的一種，由招標(biāo)人直接指定 投標(biāo)人或由招標(biāo)人的有關(guān)上級(jí)主觀部門向招標(biāo)人推薦或 指定投標(biāo)人。 公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期 較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇 其中某種方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程，目的在 于選擇“適當(dāng)”的承包商。 施工建設(shè) 就是把圖紙上的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變成房地產(chǎn)實(shí)物的過(guò) 程，由建筑施工單位按施工合同負(fù)責(zé)完成。 (4)建筑材料的調(diào)運(yùn)和儲(chǔ)備。這一階段包括施工準(zhǔn)備、施工建設(shè)、施工 管理等工作內(nèi)容?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)在于地下、地上的管、線的鋪 設(shè)與安裝。 按 (城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 )規(guī)定，拆遷人除對(duì)被拆 遷人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償外，還應(yīng)對(duì)拆遷范圍內(nèi)具有常住戶口 的公民和在該范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或作為正式辦公地點(diǎn) 的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位進(jìn)行妥善安置。①產(chǎn) 權(quán)調(diào)換。③委托拆遷。③動(dòng)遷。房 屋拆遷牽涉面廣，難度很大，是當(dāng)前我國(guó)進(jìn)行舊城改造 的主要瓶頸。施工圖設(shè)計(jì)的主要成果有建筑總平面圖；各層建 筑平面圖、各個(gè)立面及必要的剖面圖；建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳 圖；各工種相應(yīng)配套的施工圖；建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備的說(shuō) 明書(shū)；施工圖預(yù)算書(shū)等。 (三 )工程設(shè)計(jì) 一般建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn) 行?！? 申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 《城市規(guī)劃法》第 31條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè) 需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向 城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門 核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證。 可以將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ， 但必須要由受讓 方繳納土地出讓金 ， 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 。 （ 二 ） 土地使用權(quán)出讓 這種方式是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用 權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ， 并向土地使用者收取 土地使用權(quán)出讓金的行為 。蒙特卡羅模擬法適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè) 變量，并且每個(gè)變量有多種甚至無(wú)限多種取值的情況。 但敏感性分析只能說(shuō)明哪些因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影 響大，而不能說(shuō)明這些影響因素發(fā)生的可能性即概率。 “三項(xiàng)預(yù)測(cè)法”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)中所涉及的變量，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀 預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值和最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變量三 個(gè)預(yù)測(cè)值的相互組合來(lái)分析、判斷項(xiàng)目利潤(rùn)變化的情 況。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結(jié)論。 建筑面積的變化，直接影響到總開(kāi)發(fā)價(jià)值和建造費(fèi) 用的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用和廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)不 變。月 ) 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 總開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率變化幅度 207 ％ ％ 1 ％ ％ 230 1 ％ 0％ 4 1 ％ +％ 253 ％ +％ 表 55 租金的敏感性分析 租金的變化，直接影響項(xiàng)目的年凈租金收入，從而影響項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用、建造總費(fèi)用等均保持不變。 表 54 建設(shè)周期的敏感性分析 單位：萬(wàn)元 建設(shè)周期變化 1年 2年 3年 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 土地費(fèi)用總額 建造費(fèi)用總額 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 總開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率變化幅度 ％ +％ ％ +7％ ％ 0％ ％ ％ ％ ％ 50% 25% +50% +25% 計(jì)算過(guò)程舉例：當(dāng)建設(shè)期為 ，土地費(fèi)用總額為 750 (1+15%)= 建筑費(fèi)利息支出為： (1 500+150) [(1+15%))= 建造費(fèi)用總額為： 1 650+= 由表計(jì)算可知，當(dāng)建設(shè)周期為 ，增長(zhǎng)率為 ()/2=25%，利潤(rùn)率下降了 %；當(dāng)建設(shè)周期為 3年 時(shí)，增長(zhǎng)率為 (3— 2)/2=50%，利潤(rùn)率下降了 %。具體計(jì)算過(guò)程 見(jiàn) 表 5— 3。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)如下： (1)總建筑面積： 2023 =5000m2 (2)預(yù)計(jì)年凈租金收入： 5000 230 (125%) 12= (3)總開(kāi)發(fā)價(jià)值： (1)地價(jià)： 5000 1 500=750萬(wàn)元 (2)土地費(fèi)用利息： 750 [(1+15%)21)= (3)土地費(fèi)用總額： 750+= (1)建造費(fèi)用預(yù)算： 3000 5000=1500萬(wàn)元 (2)專業(yè)人員費(fèi)用： 1500 10%=150萬(wàn)元 (3)建筑費(fèi)用利息支出： (1500+150) 15%= (4)建造費(fèi)用總額： 1500+150+= ： 40萬(wàn)元 ： ++40= ： =。一般來(lái)說(shuō)，在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，影響評(píng)價(jià)結(jié)果的主要因素有：土地 成本、建造成本、租金或售價(jià)、開(kāi)發(fā)期、貸款利率、空 置率等； (3)設(shè)定各不確定性因素的變化范圍； (4)計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不 同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)情況，找 出敏感性因素。 敏感性就是指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對(duì)其影響因素的敏感程 度大小。 故為保證盈利，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在 1036m2和 28964m2之間。 ③ x1越小 ， 盈利區(qū)越大 ，則工程項(xiàng)目抗風(fēng) 險(xiǎn)能力越強(qiáng)。 %120 ??Xx %150 ??pp40??Vv60001070 70??Ff 非線性盈虧分析 有些項(xiàng)目總成本并不是隨產(chǎn)品產(chǎn)量呈線性變化， 產(chǎn)品的銷售收入也可能會(huì)受市場(chǎng)的影響不呈線性變 化，這種情況下項(xiàng)目的盈虧分析稱為 非線性 盈虧分 析。 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量為 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目投產(chǎn)后產(chǎn)量即使 降到 萬(wàn) t，仍然可以保本 ，可見(jiàn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能 力。 （ 2）盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 。 由圖 5— 5可見(jiàn) ： ① 當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量 等于 x0時(shí)， 利潤(rùn)等于 零 (即 R－ C＝ 0)， 盈虧平衡 ；當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量 小于 x0，項(xiàng)目 出現(xiàn) 虧損 ；當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量 大于 x0時(shí)，項(xiàng)目 盈利 。 線性盈虧分析 如果項(xiàng)目的 成本和收入都是產(chǎn)品產(chǎn)量的線性函數(shù) ，則該類項(xiàng)目的盈虧分析稱為線性盈虧分析。盈虧平衡點(diǎn)處的 生產(chǎn)規(guī)模越小或產(chǎn)品價(jià)格越 低 ，說(shuō)明項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)越小 ，即出現(xiàn)虧損的可能性越小。假設(shè)該 寫字樓在出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，月租金為 160元 /平方米，前三 年的出租率分別為 65%、 75%和 85%，從第四年開(kāi)始一 直為 95%，出租期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 28%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 3年，建造期為 2年， 地價(jià)開(kāi)始時(shí)一次投 入 ，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建造期內(nèi) 均勻投 入 ；年貸款利率為 12%， 按季度計(jì)息 ，融資費(fèi)用為貸款利息 的 10%。 是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到 正常贏利年份 時(shí)，項(xiàng)目 年凈收益 與項(xiàng)目投資的 資本價(jià)值 之比，主要用來(lái)描述出租經(jīng)營(yíng)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 常用的指標(biāo) 有： (1)成本利潤(rùn)率。 ??????nitct iCOCIF NPV0)1()( (3)動(dòng)態(tài)投資回收期 (DPP)。 它是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率， 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn) 值之和，其計(jì)算公式為： 式中： ic— 行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 式中： CI— 現(xiàn)金流入量； CO— 現(xiàn)金流出量； (CICO)t— 項(xiàng)目在第 t年的 凈現(xiàn)金流量 ； n— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期 (年、半年、季度或月 )， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。 (四 )財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法 這種方法不僅考慮投資、成本、收入這些現(xiàn)金流量 絕對(duì)值的大小，還考慮其發(fā)生的時(shí)間，因此它能客觀地 反映項(xiàng)目效益狀況，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要方法。 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和 標(biāo)底編制費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、 .變電室、煤氣調(diào)壓 站、自行車棚、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)商對(duì)被拆除房屋的 使用人 ，按照有關(guān)規(guī)定給予安置所發(fā)生的費(fèi)用。 有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施如居委 會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)、公共廁所等的建設(shè)費(fèi)的 分?jǐn)?，統(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 獲取土地使用權(quán)的方式不同，所發(fā)生的費(fèi)用也就不 一樣。財(cái)務(wù)基本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債 表、利潤(rùn)表、借款還本付息表等。 (二 )可行性研究的內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可能性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 (三 )可行性研究的步驟 可行性研究一般按如下步驟進(jìn)行： 接受委托 調(diào)查研究 調(diào)查主要從五個(gè)方面進(jìn)行：一是市場(chǎng)需求調(diào)查；二 是市場(chǎng)供給調(diào)查；三是資源調(diào)查；四是建設(shè)地點(diǎn)及所處 地段條件的調(diào)查；五是金融市場(chǎng)資金供求狀況、利率和 資金來(lái)源的調(diào)查等等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 是指在投資決策前對(duì) 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行 深入細(xì)致的調(diào)查研究，對(duì)各種可能的方案進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià) 的基礎(chǔ)上，綜合研究擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)必要性、技術(shù)上 的可能性、經(jīng)濟(jì)上的合理性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該 投資和如何投資。 （二）租售價(jià)格 租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要 現(xiàn)金流入，租售價(jià)格的提高可能會(huì)導(dǎo)致租售率降低，從而影響項(xiàng)目的總收益。