【正文】 萬(wàn)元 租金變化百分率 10％ 5％ 0％ +5％ +10％ 租金水平 (元／ m2 所以可以得出結(jié)論：以上四個(gè)因素從敏感性由大到 小的排列順序?yàn)椋鹤饨?、建造費(fèi)用、建筑面積和建設(shè)周 期。 表 評(píng)估變量的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值 變量 最樂(lè)觀(guān)情況 最可能情況 最悲觀(guān)情況 租金增長(zhǎng)情況（每年） 7% 5% 3% 投資收益率（年） % 7% % 建造成本上漲情況（每年） 6% % 9% 貸款利率（年） 10% 13% 16% 建造期 12個(gè)月 12個(gè)月 12個(gè)月 租售期 建成即租出 3個(gè)月 6個(gè)月 準(zhǔn)備期 3個(gè)月 3個(gè)月 6個(gè)月 共有 38=6561個(gè)組合 表 不同狀態(tài)下的評(píng)估結(jié)果 變量狀態(tài) 最樂(lè)觀(guān)情況 最可能情況 最悲觀(guān)情況 原始評(píng)估值 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)值 266841 199444 38539 118235 占總開(kāi)發(fā)價(jià)值的百分比 % % % % 占總開(kāi)發(fā)成本的百分比 % % % % 在原有評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化 +126% +69% 67% (三 )概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 敏感性分析主要是分析評(píng)估中所選變量的估計(jì)值與 實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目的贏(yíng)利性所發(fā)生的變化以 及變化的敏感程度。以第二種 形式取得土地時(shí)，開(kāi)發(fā)商需支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助 費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)以及耕地占用稅或新菜地 開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等稅費(fèi)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批 準(zhǔn)時(shí)，必須附有 城市規(guī)劃行政主管部門(mén) 的選址意見(jiàn)書(shū)。 施工圖設(shè)計(jì) 其主要任務(wù)是提供滿(mǎn)足施工要求的設(shè)計(jì) 圖紙。②發(fā)布拆遷公告。房屋拆遷的補(bǔ)償有三種形式：產(chǎn) 權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是前期階段的重頭 戲。 (3)編制施工計(jì)劃。 三、工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo) 工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo)是以工程設(shè)計(jì)、施工、工程 所需的材料和設(shè)備以及其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對(duì)象， 在招標(biāo)人與投標(biāo)人之間進(jìn)行的交易活動(dòng)。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承 包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降 低成本造價(jià)。 (2)招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求。 (2)評(píng)標(biāo)。 (3)有利于我國(guó)對(duì)外工程承包業(yè)務(wù)的開(kāi)展。開(kāi)發(fā)商組織用戶(hù)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、 建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技 術(shù)資料和竣工圖紙。開(kāi)發(fā)商根據(jù)圖紙、關(guān)鍵部位施工記錄 等，初步檢驗(yàn)施工質(zhì)量。 建設(shè)監(jiān)理的作用 (1)有利于建立良性的建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)督管理機(jī)制。 編制標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo) 報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的重要依據(jù)之一。 (三 )招標(biāo)程序 建設(shè)工程招標(biāo)發(fā)包是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性和政策性 都很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，開(kāi)展這項(xiàng)活動(dòng)必須遵守國(guó)家和工程 所在地頒布的有關(guān)法令、條例和政策，必須按照一定的 工作步驟循序進(jìn)行。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開(kāi)發(fā)商一般采用公 開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 施工管理 由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段投資支出大、生產(chǎn)周期 長(zhǎng)，應(yīng)加強(qiáng)施工階段的管理，使施工過(guò)程能保質(zhì)保量按 時(shí)完成，并降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益。 施工準(zhǔn)備 施工準(zhǔn)備工作主要包括以下內(nèi)容： (1)確定施工單位。拆遷人須按 照有關(guān)規(guī)定向被拆遷人支付安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、 按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。 (3)拆遷補(bǔ)償。 (1)拆遷實(shí)施步驟。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工 圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作 (一 )工程勘察 (二 )工程規(guī)劃 《城市規(guī)劃法》第四章“城市規(guī)劃的實(shí)施”對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的 審批程序作了明確的規(guī)定，即實(shí)行選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 即“一書(shū)兩證” 。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封 面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個(gè)部分。 當(dāng)然，對(duì)各變量三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的估計(jì)并不是一件簡(jiǎn)單 的事情，它依賴(lài)于評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)水平和所擁有市場(chǎng)資 料的完整性。 計(jì)算過(guò)程舉例：當(dāng)建筑面積減少 5%，即建筑面積為 4750m2項(xiàng)目年凈租金收入為： 4750 230 (125%) 12= 總開(kāi)發(fā)價(jià)值為： 總建造費(fèi)用為： 3000 4750 (1+10%) 15%=1 萬(wàn)元，其他計(jì)算同前。 租金的敏感性分析 租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化， 而其他因素均不變的情況下，計(jì)算利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)值。 ： () 100%=%。 如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指 標(biāo)的影響極大，則認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量是很敏感的。下面舉例說(shuō)明非線(xiàn)性盈虧分析計(jì)算方法 例： 已知某投資方案預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售收入為 R＝ 500x－ ，年總成本為 C＝ 300000+200x－ ，式 中 x為生產(chǎn)規(guī)模。 )(310630%)81(4200 tx 萬(wàn)????? 例： 某項(xiàng)目年生產(chǎn)能力 120萬(wàn) t，產(chǎn)品單價(jià) p ＝ 150元／ t，銷(xiāo)售綜合稅率 r＝ ％，單位產(chǎn) 品可變成本為 V＝ 40元／ t，固定成本 F＝ 6000 萬(wàn)元。 ②產(chǎn)量越 高 ， 盈利越大 ，因此在產(chǎn)品有銷(xiāo)路的情況下，應(yīng)盡量擴(kuò) 大生產(chǎn)規(guī)模。 盈虧平衡點(diǎn) 可以是 生產(chǎn)規(guī)模 、 產(chǎn)品成本 、 銷(xiāo)售收入 或 產(chǎn)品價(jià)格 ，但多以產(chǎn)量或生產(chǎn)規(guī)模表示盈虧平衡點(diǎn)。計(jì)算（ 1）項(xiàng)目的總建筑面積、（ 2）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面 積、（ 3）開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。 是指項(xiàng)目投資產(chǎn)生的 利潤(rùn)總額與投資額 的比率。 當(dāng) NPV≥0時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn) 收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 常用的指標(biāo) 主要有： 0)1()(0??? ??? tnit F IRRCOCI(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。 室外工程費(fèi)包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、 供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用 . 是指為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用， 包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn) 費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、訴訟費(fèi)、壞賬損失及其他管理費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各 地的具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率、投資回收期、成本利潤(rùn)率等。 主要任務(wù)是 研究擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適 用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否贏(yíng)利。 開(kāi)發(fā)商要監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施 工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，選用合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和 設(shè)備，保證良好的施工質(zhì)量。 （四）土地開(kāi)發(fā)期 土地開(kāi)發(fā)期的長(zhǎng)短直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、換 房等提供信息及信托勞務(wù)等中介服務(wù)。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總 承包企業(yè)或者專(zhuān)業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要參與者 (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) (二 )建筑承包商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最終是為社會(huì)生產(chǎn)出一批合格的建筑產(chǎn) 品，建筑承包商是開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要參與者，投有建筑承 包商的參與，諸多的工程計(jì)劃將無(wú)法付諸實(shí)施。 （一）項(xiàng)目選擇與決策分析 主要目的是決定投資開(kāi)發(fā)的對(duì)象。 土地開(kāi)發(fā) 是指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以 后，對(duì)土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之達(dá)到一定的 建設(shè)利用條件，然后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將 其 轉(zhuǎn)讓 給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開(kāi)發(fā) 形式。 狹義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程。 地城性 風(fēng)險(xiǎn)性 (三 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式 按 開(kāi)發(fā)區(qū)域的性質(zhì) 劃分 根據(jù)被開(kāi)發(fā)區(qū)域的性質(zhì)可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為 新區(qū) 開(kāi)發(fā)和舊區(qū)再開(kāi)發(fā) 兩種形式。 這種開(kāi)發(fā)方式也是目前我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)采取的一種開(kāi)發(fā)方式。通過(guò)征地、拆 遷，辦理用地手續(xù)，落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問(wèn)題，通過(guò)工程勘 察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)得到一個(gè)滿(mǎn)足城市規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施 藍(lán)圖，通過(guò)全面的準(zhǔn)備工作為項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)創(chuàng)造必要 條件等。 按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù) 量、技術(shù)裝備等，將 施工總承包企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一、 二級(jí)； 專(zhuān)業(yè)承包企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一至四級(jí)。其主要目 的是改善人民的居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量，滿(mǎn)足公眾的 整體需求。 控制性詳細(xì)規(guī)劃往往對(duì)建設(shè)地塊的開(kāi)發(fā)順序、用 途、容積率、建筑密度、建筑高度、設(shè)計(jì)方案、建筑風(fēng) 格等作了詳細(xì)的規(guī)定，從而決定了未來(lái)城市各區(qū)位房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值和效益。 當(dāng)建筑工程開(kāi)工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用 發(fā)生變化，而導(dǎo)致建造成本改變。 （二）租售價(jià)格 租金收入或銷(xiāo)售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要 現(xiàn)金流入，租售價(jià)格的提高可能會(huì)導(dǎo)致租售率降低，從而影響項(xiàng)目的總收益。 (二 )可行性研究的內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可能性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 (三 )可行性研究的步驟 可行性研究一般按如下步驟進(jìn)行： 接受委托 調(diào)查研究 調(diào)查主要從五個(gè)方面進(jìn)行：一是市場(chǎng)需求調(diào)查；二 是市場(chǎng)供給調(diào)查；三是資源調(diào)查；四是建設(shè)地點(diǎn)及所處 地段條件的調(diào)查；五是金融市場(chǎng)資金供求狀況、利率和 資金來(lái)源的調(diào)查等等。 獲取土地使用權(quán)的方式不同，所發(fā)生的費(fèi)用也就不 一樣。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)商對(duì)被拆除房屋的 使用人 ，按照有關(guān)規(guī)定給予安置所發(fā)生的費(fèi)用。 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和 標(biāo)底編制費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 式中： CI— 現(xiàn)金流入量； CO— 現(xiàn)金流出量； (CICO)t— 項(xiàng)目在第 t年的 凈現(xiàn)金流量 ； n— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期 (年、半年、季度或月 )， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。 ??????nitct iCOCIF NPV0)1()( (3)動(dòng)態(tài)投資回收期 (DPP)。 是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到 正常贏(yíng)利年份 時(shí)，項(xiàng)目 年凈收益 與項(xiàng)目投資的 資本價(jià)值 之比，主要用來(lái)描述出租經(jīng)營(yíng)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。假設(shè)該 寫(xiě)字樓在出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，月租金為 160元 /平方米，前三 年的出租率分別為 65%、 75%和 85%，從第四年開(kāi)始一 直為 95