【正文】 301295%247。10000= （萬元） 第 2年 300004 .5301275%247。 我們來看一下，項(xiàng)目計(jì)算期為 502=48 年，基準(zhǔn)收益率為 12%。如果購買投資發(fā)生在第 1 年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息指出均發(fā)生在年末，土地使用年限為 50 年，建設(shè)期已使用 2年，土地使用年限期止建筑物的殘值收入約為其建安造價的 50%，該建筑物的建筑造價約為 4500 元 /平方米。該寫字樓前 3 年的出租率分別為 65%、 75%和 85%，從第 4 年開始出租率達(dá)到 95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓出租價格為 元 /平方米 假設(shè)某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為10000 元 /平方米，同時按照購買價格 4%的比例支付契稅、 %的比例支付手續(xù)費(fèi)、 %的比例支付律師費(fèi)、 %的比例支付其他費(fèi)用。提高資產(chǎn)負(fù)債率一方面可以轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面通過財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用可以增加資產(chǎn)所有者的收益，但是財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用是與風(fēng)險(xiǎn)緊密聯(lián)系在一起的，當(dāng)借入資本的成本小于資產(chǎn)的收益時，杠桿作用便能房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理增加資本的收益，反之，則減少資本收益。在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是以下兩方面： 第一，融資風(fēng)險(xiǎn)。 第二，內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn) .這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營管理費(fèi)用超過預(yù)算，或者營銷策略不當(dāng)而造成產(chǎn)品銷售期過長或企業(yè)信譽(yù)損失，以及設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實(shí)力和對市場的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和 投資規(guī)模將會帶來不同的收益，也存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。 第一，決策風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的有力手段。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地使用政策的變化毫無疑問將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。相反，如果一個國家和地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，限制或壓縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其必然會出臺各種限制措施限制它的發(fā)展，這就給房地產(chǎn)發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性的政治事件必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩，從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，政治環(huán)境的變化。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，我國現(xiàn)正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的 關(guān)鍵時期。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也會使房地產(chǎn)貶值。房地產(chǎn)投資也是與一個地方的社會治安以及法制狀況有關(guān)，穩(wěn)定的社會環(huán)境有利于提高房地產(chǎn)的投資收益。 社會風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場的景氣影響很大，同社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)、開放經(jīng)營條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營者的經(jīng)營管理才能和水平等所致。購買力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)投資的主要風(fēng) 險(xiǎn)因素之一。對投資者而言，想增加自己的收益，就得放棄變現(xiàn)性，并且要有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抗擊能力，否則就可能遭受經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以概括為以下幾點(diǎn)： 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場價或沒有被壓低價格的情況下，能迅速將其兌換成可流動資金的可能性。 第 3 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別 房地產(chǎn)投資不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)的不可移動性、投資數(shù)額巨大以及回收周期漫長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資在漫長的回收過程中，受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會、法律以及自然環(huán)境等諸多因素的影響。利率的變化對房地產(chǎn)投資回報(bào)的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 金融環(huán)境 房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品商品化時間長，這就注定其對外部資金，特別是對銀行貸款的依賴程度相當(dāng)大。 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號，也直接影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小。 房地產(chǎn)管理水平 房地產(chǎn)管理水平的高低影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目收支的大小，也就影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修也直接影響未來的收益狀況。 房地產(chǎn)類別 不同類型、不同地點(diǎn)的房地產(chǎn)，其投資大小、年經(jīng)營費(fèi)用、年經(jīng)營收入也不一樣，所以投資不同類型的房地產(chǎn)，需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也不相同。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，因此房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成 功與否。 第 2 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長期性和內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，影響因素也很復(fù)雜，主要有以下幾方面。 房地產(chǎn)是一種投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，影響關(guān)系錯綜復(fù)雜。 理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項(xiàng)目的反饋溝通職能，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供組織保障。合同一方技術(shù)或財(cái)產(chǎn)的所有人通過分包或轉(zhuǎn)包工程、轉(zhuǎn)讓技術(shù)或合同、出租設(shè)備或房屋等手段將應(yīng)由其自身全部承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部轉(zhuǎn)移至他人，從而減輕自身的風(fēng)險(xiǎn)壓力。其原因是各人的優(yōu)劣勢不一樣，因而對風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不一樣。經(jīng)營實(shí)踐中有些風(fēng)險(xiǎn)無法通過上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。 在房地產(chǎn)開發(fā)租售管理階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)特別重視租售合同條款的明確、詳盡 ,并聘請律師或法律工作者審核。 項(xiàng)目建設(shè) 階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：高度重視項(xiàng)目建設(shè)中的安全問題，在現(xiàn)場控制中，減少風(fēng)險(xiǎn)源，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散， 特別是強(qiáng)化現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，防止出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量。 在土地獲取階段，開發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個問題：履行開發(fā)商的社會責(zé)任，積極主動的與各地方政府管理部門和土地所有者搞好關(guān)系， 妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作中遇到的棘手問題。 （ 2）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)越大，所獲得的報(bào)酬也越大，通過對風(fēng)險(xiǎn)分析，使投資者了解在一定風(fēng)險(xiǎn)程度內(nèi)可獲得多大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵投資者進(jìn)行投資。其次，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析可通過掌握風(fēng)險(xiǎn)對投資活動及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來源和發(fā)展趨勢，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。認(rèn)識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果變化明顯的因素，進(jìn)而進(jìn)行控制，這有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。一是風(fēng)險(xiǎn)辨識階段找出風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)因素會造成的后果；二是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，根據(jù)已有資料和經(jīng)驗(yàn)對各風(fēng)險(xiǎn)因素可能發(fā)生的概率及對項(xiàng)目的影響程度做出估計(jì)；三是風(fēng)險(xiǎn)的評價階段，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽Ω鞣N風(fēng)險(xiǎn)因素的影響進(jìn)行評價，即確定風(fēng)險(xiǎn)的概率分布。與風(fēng)險(xiǎn)相伴的就是投機(jī)，由于房地產(chǎn)商品的保值、增值、使用期長的特性，使房地產(chǎn)投機(jī)的獲利空間很大。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性 房地產(chǎn)業(yè)是一個充滿風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它的發(fā)展受到一系列外部因素和內(nèi)部因素的影響。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性 一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的先導(dǎo)性體現(xiàn)在它能夠帶動建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而且它還是這些行業(yè)再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生產(chǎn)的前提條件。房地產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，兼有二、三產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，具有三方面的基本特征：房產(chǎn) 、地產(chǎn)交易的不可分割性；房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性；房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性（王洪衛(wèi) 2021）。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，其所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等權(quán)利的集合，這些權(quán)利可以被分開出售、轉(zhuǎn)讓給不同生產(chǎn)者與消費(fèi)者。房地產(chǎn)的利用及其價值很容易受環(huán)境變動的影響，比如，新建地鐵使地 鐵沿線的土地升值，從而帶來房價的上漲。由于土地供給的有限性，限制了房地產(chǎn)的供給，造成外圍者很難進(jìn)入，形成房地產(chǎn)經(jīng)營的壟斷性。其次，房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)的雙重性：一方面，由于房地產(chǎn)的固定性和稀缺性，房地產(chǎn)投資成為一種重要的投資方方式；另一方面，房地產(chǎn)還作為基本的生產(chǎn)投入要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，以及居民購買住房用作生活消費(fèi)。最后，房地產(chǎn)的自然特征還體現(xiàn)在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地總面積有限，附著于土地的建筑物不能無限發(fā)展，決定了房地產(chǎn)的供給往往受到限制。其次，房地產(chǎn)具有耐久性，與一般物品不同，房地產(chǎn)的使用年 限通常都比較長，使用壽命一般都在 50年以上，有的甚至長達(dá)百年。從產(chǎn)權(quán)角度來看，房地產(chǎn)的各種活動實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行、變遷與交易的過程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟(jì)特征和法律特征。 第 1 章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資及風(fēng)險(xiǎn)管理概述 房地產(chǎn)的定義及特征 從自然物的角 度來定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動產(chǎn)。 對于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國，而全世界很多國家也同樣存在這樣的問題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點(diǎn)不同罷了。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期比較， 房地產(chǎn)周期振幅大，波動劇烈，大起大落，甚至急起急落。一些