【正文】 文苑項目工期風(fēng)險是指工程項目不能按計劃目標(biāo)實現(xiàn)的可能性，工期越長，各種經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性越大，各種費用和房屋售價就難以確定，風(fēng)險就越大。綜上所述，正華文苑項目在前期階段主要是籌資風(fēng)險。一方面，是投資風(fēng)險，正華文苑項目在設(shè)計方面引進了許多先進的技術(shù)，包括框支梁、飛模工藝等，這都會使該項目投資巨大，有可能超過預(yù)算值。正華文苑項目周邊配套性服務(wù)項目處在規(guī)劃或建設(shè)階段，項目自身的服務(wù)項目建成需要一個階段，目前項目幾乎沒有可以依托區(qū)域生活及產(chǎn)業(yè)配套，近一階段項目缺少生活氣息，這兩個方面可謂是該項目目前的劣勢所在。再次，該項目當(dāng)前的建設(shè)地點不涉及地上物的拆遷工作，現(xiàn)狀為平整后的工程建設(shè)用地，地形規(guī)整，各項開發(fā)條件比較理想。 項目優(yōu)勢分析首先，區(qū)域整體環(huán)境資源優(yōu)勢較為突出，自然環(huán)境也很宜人。另外，目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃，需要比較長的市場培育期，但是隨著正華文苑板塊的成熟以及周邊區(qū)域的開發(fā)開放將會帶動本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。項目定價時需要調(diào)查和借鑒周邊同類型項目的價格水平。按照目前聊城市住宅市場的價格及漲幅情況，預(yù)計未來普通住宅的售價年增長率將保持在8%左右，高檔住宅的售價年增長率保持在12%左右。產(chǎn)品價格定位正華文苑項目的住宅價格的確定主要參考以下兩個因素：一是聊城市平均住宅價格水平。根據(jù)聊城市目前人均商業(yè)面積（）計算，未來若干年內(nèi)，這些人口將產(chǎn)生20萬平方米的商業(yè)需求。項目的商業(yè)設(shè)施主要為以下兩部分客戶服務(wù)：一方面是針對項目及周邊居民的日常商業(yè)消費需求。隨著聊城市城市功能轉(zhuǎn)變以及城市地位的提高，聊城市將建設(shè)為我國北方的經(jīng)濟中心，第三產(chǎn)業(yè)得到了良好的發(fā)展空間，并隨著時間的推移成為本城市的主要經(jīng)濟支柱，相應(yīng)的從事第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)的人群隊伍將日漸龐大，開始出現(xiàn)“中堅”購房群體，中堅階層主要包括：公務(wù)員、高校教授、科研人員、高級技術(shù)人員、白領(lǐng)階層、企業(yè)管理者等。通過對聊城市內(nèi)本項目的競爭項目——振光家園項目、東新城邦項目、陽谷水潤項目、麗景花園二期項目等的客戶進行調(diào)研得到的結(jié)果，山東以往的高檔住宅區(qū)的購房群體主要集中在城市“先富階層”，以經(jīng)商人士和企業(yè)管理者為主，具體包括：國有大中型企業(yè)管理者、政府官員和私營企業(yè)主。 正華文苑項目定位及優(yōu)劣分析 項目定位市場定位（1）住宅目標(biāo)客戶定位正華文苑項目住宅產(chǎn)品的目標(biāo)消費群包括傳統(tǒng)客戶群和中堅客戶群兩類。市場供給分析根據(jù)聊城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃提供的數(shù)據(jù)，今后五年山東仍然是房地產(chǎn)開發(fā)力度進一步加大的時期，五年計劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)11000萬平方米，比“十一五”時期增長35%。四是本市居民結(jié)婚購房需求保持穩(wěn)定，預(yù)測需求量在710萬平方米左右。三是改善型需求持續(xù)釋放。二是外來人口住房需求快速增長。就住宅來看，需求有四個重要增長點：一是拆遷安置需求增長勢頭強勁。聊城市未來五年，房地產(chǎn)發(fā)展仍將處于一個發(fā)展較快的時期，商品房市場供求比“十一五”時期仍將顯著增長。就房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，決定投資收益的主要因素只能是市場。規(guī)劃條件根據(jù)聊城市總體規(guī)劃。自然環(huán)境正華文苑地區(qū)位于東經(jīng)115度，北緯37度，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。地質(zhì)條件正華文苑項目所在地區(qū)地勢低平，排水順暢，地下水補給來源較多，地下水位一般較高?；A(chǔ)設(shè)施環(huán)境聊城市正華文苑規(guī)劃區(qū)，市政配套設(shè)施建設(shè)將較為齊全。微觀環(huán)境是與項目坐落區(qū)域的自然和社會條件相關(guān)的各項外在因素的總和。2010 年，山東生產(chǎn)總值（GDP），同比增長 %，是全國增長最快的城市和地區(qū)之一；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22732元，%；，%，%。宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境是一個城市或地區(qū)的總體經(jīng)濟環(huán)境因素的總和。由于各個城市和地區(qū)自然地理環(huán)境各具特色、差異很大，開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工行為等都需要首先適應(yīng)不同地區(qū)的不同自然地理條件。自然地理環(huán)境自然地理環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地自然地理條件的總和。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，高速公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通達(dá)全國東部各主要城市，市域道路體系發(fā)達(dá)，城市交通便捷，現(xiàn)在正在加快城市軌道交通體系建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境是項目所在區(qū)域能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目所提供的給水排水、能源供應(yīng)、交通等外圍條件。社會環(huán)境社會環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地社會秩序、社會信譽和社會服務(wù)等條件的總和。就正華文苑項目的開發(fā)過程來講，這方面的條件是項目外在的，即無法通過開發(fā)者主觀臆斷和努力完成改變，這便是宏觀環(huán)境。 項目概況2011年，聊城正華置業(yè)有限公司在山東省聊城市開發(fā)了小型房地產(chǎn)項目——正華文苑項目，其位于聊城市高唐縣人和路南、東興路西，整個項目是兩棟十七層的框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層，占地面積為13畝，總建筑面積為32300平方米，合同造價達(dá)到7550萬元人民幣，在對正華文苑項目開發(fā)的過程中，聊城正華置業(yè)有限公司都有效貫穿了全過程風(fēng)險管理的理念，并取得了一定的成果。3 正華文苑項目市場環(huán)境分析與項目定位 公司與項目概況 公司概況聊城正華置業(yè)有限公司位于山東省聊城市，其是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、策劃、營銷以及房地產(chǎn)方面培訓(xùn)與教育、房地產(chǎn)項目投資、管理顧問、銷售代理等相關(guān)業(yè)務(wù)為主的大型綜合企業(yè)。房地產(chǎn)項目風(fēng)險損失房地產(chǎn)項目風(fēng)險損失是指由于房地產(chǎn)項目風(fēng)險事件的發(fā)生而導(dǎo)致投資商投入資本的減少，或者預(yù)期收益與實際收益之間出現(xiàn)負(fù)偏差值。風(fēng)險因素包括無形風(fēng)險因素及有形。近些年，許多專家和實際工作者從不同角度對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素進行了分類分析，形成了不同的風(fēng)險分類方法。從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險表現(xiàn)出具有個別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。再次，風(fēng)險對策實施控制方法一方面是校正行為，即校正行為首先包括實施已計劃的風(fēng)險對策（比如實施預(yù)防性計劃或工作區(qū)計劃），另一方面是實時調(diào)整風(fēng)險管理計劃，一個預(yù)料之中的風(fēng)險事件發(fā)生或沒發(fā)生，對實際風(fēng)險事件后果的評估，對風(fēng)險系數(shù)和風(fēng)險機率的評估，以及風(fēng)險管理方案的其它方面，都應(yīng)進行實時的更新調(diào)整。其次，附加風(fēng)險策略研究。風(fēng)險對策實施控制的工具和方法 首先，對消極的風(fēng)險事件而言，工作區(qū)是一種不列入方案的對策。其中實際風(fēng)險事件是指有些已識別了的風(fēng)險事件會發(fā)生，有些則不會。 項目風(fēng)險控制風(fēng)險對策實施控制包括實施風(fēng)險管理方案以便在項目過程中對風(fēng)險事件做出回應(yīng)，當(dāng)變故發(fā)生時，需要重復(fù)進行風(fēng)險識別，風(fēng)險量化以及風(fēng)險對策研究一整套基本措施。風(fēng)險識別的方法有很多種，既可以用結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化來劃分，也可以用經(jīng)驗性或系統(tǒng)性來劃分。所以說在充分認(rèn)識和把握風(fēng)險規(guī)律的基礎(chǔ)上，風(fēng)險可以進行預(yù)測和防范。而項目的風(fēng)險分析就是對項目風(fēng)險可能性的分析，即分析在項目實施的時間和空間內(nèi)存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失的因素發(fā)生可能性及其變化程度。到目前為止學(xué)術(shù)界還沒有對風(fēng)險進行統(tǒng)一的界定，對其主要存在以下觀點：其一，認(rèn)為風(fēng)險即為從事某一項或多項特定活動時存在由不確定因素致使的自然破壞或經(jīng)濟損失的可能性；其二，將風(fēng)險定義成