【正文】 權(quán)。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預售、預租這兩種銷售方式就可以講風險轉(zhuǎn)移出去:第一，把價格下降、租金下降帶來的風險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。（1）預售、預租。1．契約型轉(zhuǎn)移。第三種形式是保險轉(zhuǎn)移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經(jīng)濟損失所提供的保障，是被保險人以合同的形式將各種自然災害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險公司。一般來說，風險轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風險控制措施的風險轉(zhuǎn)移，既通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔有風險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移給別人和將風險本身轉(zhuǎn)移給其他人。對市場信息的細致研究，會導致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準確的估計，從而使風險在事先就得到很好的控制。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預測、嚴謹?shù)奈磥砉┬枞笨诜治龆际墙⒃诳茖W手段基礎之上，單憑主觀臆測做出的可行性研究是風險發(fā)生的必要因素。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設，而正確的假設只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機會也被減少了，預期收益隨風險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。有的風險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項目的風險較小，選擇風險較小的投資項目，可以使投資收益得到有效的保證。投資者應根據(jù)自己的風險偏好來選擇投資項目。不同的投資者有不同的風險偏好。例如，某種特定風險所帶來的損失頻率和損失程度相當高。風險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施作了分析的基礎上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風險控制的對策。三、房地產(chǎn)投資風險的防范與處理方法 在分析和量化了房地產(chǎn)投資風險的各種因素后，就應該考慮對風險進行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預期損失。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災害（如雪災、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。經(jīng)營房產(chǎn)階段風險因素房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風險的主要因素；房屋設計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。管理不當，將會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質(zhì)量風險和成本風險。在土地獲取階段，風險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。獲取土地階段風險因素一旦決定投資便進入了土地的獲取階段。投資決策階段潛在的風險最難預測、最難消除。當經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風險具有比較明顯的地域性。但當通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。投資決策準確與否，直接關系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。所以說，任何一項投資都必須始于市場，終于市場。（1）市場供求風險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預測當?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。（3）土地政策風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。20世紀90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。（2）金融政策風險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策風險。國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)投資決策階段風險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。二、房地產(chǎn)投資風險因素分析投資決策階段風險因素在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，擁有最大的不確定性與機動性。、消防、人防、設計施工，居民等方方面面。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。因此，很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務而破產(chǎn)。大量的自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期的危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少。，大量投資使負債經(jīng)營容易陷入債務危機，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能收回投資外。它對風險的控制與防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料,經(jīng)過分析,對某種投資風險發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出主觀上的判斷,從而對可能發(fā)生的風險進行預測和衡量。房地產(chǎn)風險對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負面的影響,如果能正確認識并充分利用風險,反而會使收益有很大程度的增加?？陀^條件不斷變化導致不確定性是風險的客觀體現(xiàn),房地產(chǎn)投資風險是投資過程中各種不確定因素的伴隨物。例如國家政策的變化,戰(zhàn)爭的爆發(fā),臺風的形成,雖有其具體的原因,但其發(fā)生的時間是難以預知的。內(nèi)外部事物發(fā)展的不確定性的存在是客觀事物發(fā)展變化過程中的特性,因而風險也必然是無處不在的、無時不有的客觀存在。房地產(chǎn)風險的客觀性是指房地產(chǎn)風險的存在是客觀存在的,它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。但由于交納保險費也會引起投資收益的減少，故投資者應選擇最佳的風險損失和保險費支出的組合。有時，也將這些因自然災害的發(fā)生或由于人的過失或故意破壞行為而引起的投資損失，稱為意外風險。由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面造成的投資損失叫做社會風險。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革中，經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關鍵時期，各種有關政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產(chǎn)投資的各鐘政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。即使在同一城市內(nèi)，同一檔次的物業(yè)會因區(qū)域性供求狀況的不同而有迥異的業(yè)績。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益助實現(xiàn)及其大小。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場一般只受區(qū)域性影響因素的影響。浮動利率或縮短租期可能降低購買力風險，但同時也可能對投資收益的形成起到負面影響，例如采取浮動利率雖降低了購買力風險，但同時會使購房者數(shù)量減少等。購買力風險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率大小息息相關的，指由于社會物價總水平的上升，使投資者未來實際收益減少，即購買力降低，而形成的風險。市場利率的降低還會刺激消費，抵押貸款利率降低會提高居民購買能力，從而使得房地產(chǎn)的銷售額上升。在市場利率發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)的價值會發(fā)生變化，估算房地產(chǎn)投資價值的一個基本方式便是投資價值=預期年純收益+收益還原利率。自有資本和借入資本組合比率是高的好還是低些好是不一定的，兩者比率的確定主要取決于投資者對以下幾個因素情況的判斷:房地產(chǎn)投資的預期收益、成本、貸款利率和貸款期限等。投資量大的特點使得一般的房地產(chǎn)投資者都要借助于各種融資工具。投資者也可通過委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。商業(yè)風險是一種綜合性風險，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性，但投資者仍可通過各種手段對商業(yè)風險進行防范。相反，空置率越高，投資者收益越低?？罩寐适侵冈谝欢ǖ臅r期內(nèi)，房地產(chǎn)出租數(shù)與可租數(shù)之間的比率。出租能給投資者帶來收益，但租金過高，會使承租者望而卻步。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險防范的關鍵。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負，從而導致投資者蒙受損失。而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改，如進行改建，投入將很大，因此如果投資判斷失誤，將會蒙受損失。房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設所花費的各種成本費用支出。,在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。,但是賣出價低于預期價格。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。通常，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小，反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。其中風險損失更受到投資者的重視，尤其是在投資者通過借款進行投資時，較預期收益增加的部分為“風險補償金”。第二章 原理及方法一、房地產(chǎn)投資風險概論房地產(chǎn)投資風險的概述從房地產(chǎn)投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而計算出獲取預期收益的可能性大小。盡管有少量的定量方法應用，但整體上不系統(tǒng)，其風險分析還很表面，決策失誤大量存在。目前，我的投資風險研究還不夠深入，也還未上升到應有的理論地位上。一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風。三、我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，存在很多的問題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風險投資，不重視市場調(diào)查，缺乏科學的經(jīng)濟預測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗和簡單的計算就進行決策，再上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大經(jīng)營風險。實質(zhì)上，風險空間是由決策空間與狀態(tài)空間結(jié)合而成的。相關性是指行為者面臨的風險與其行為及決策是緊密相關聯(lián)的。而是要將風險當作是一種經(jīng)營機會，敢于去承擔風險，并在同風險的抗爭中戰(zhàn)勝風險。即風險與機會共生。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析，對某種風險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損失程度作出主觀上判斷，從而對可能發(fā)生風險進行預測與衡量。因此潛在性是風險存在的基本形式。人們所面對的是一個龐大而又錯綜復雜的變幻世界，由于能力所限，不可能從總體上完全認識和掌握這種變化。風險是由于不確定性因素的存在而使人們遭受不幸或災難的可能性，而這種不確定性的存在是客觀事物變化過程中的特性，因而風險也必然是無處不在、無時不有的客觀存在。風險的主要特征風險的特征是風險的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。投機風險具有危險與機會的并存性、機會的誘導性、危險的制約性、風險與收益的對稱性等性質(zhì)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中所面臨的主要風險。經(jīng)營風險是指生產(chǎn)經(jīng)營的不確定性帶來的風險。公司特有風險是指發(fā)生于個別公司的特有事件造成的風險。市場風險是指那些對所有的公司都產(chǎn)生影響的因素引起的風險。風險的類型企業(yè)風險分析應主要從這三個主要方面進行：。二、風險的概述風險的定義風險是指一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。故投資者對投資房地產(chǎn)的利用類型的選擇是很重要的。由于流動性差的缺點，房地產(chǎn)投資者的投資行為也受到很多其它限制。實踐中，土地區(qū)位和使用類型的轉(zhuǎn)變并非僅受經(jīng)濟因