【正文】 論文 11 益，但是財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用是與風(fēng)險(xiǎn)緊密聯(lián)系在一起的，當(dāng)借入資本的成本小于資產(chǎn)的收益時(shí)，杠桿作用便能房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理增加資本的收益，反之，則減少資本收益。在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是以下兩方面 ： 第一，融資風(fēng)險(xiǎn)。 第二，內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn) .這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用超過(guò)預(yù)算，或者營(yíng)銷(xiāo)策略不當(dāng)而造成產(chǎn)品銷(xiāo)售期過(guò)長(zhǎng)或企業(yè)信譽(yù)損失，以及設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷(xiāo)等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實(shí)力和對(duì)市場(chǎng)的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和投資規(guī)模將會(huì)帶來(lái)不同的收益，也存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。 第一，決策風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力的不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策是國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的有力手段。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地使用政策的變化毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。相反，如果一個(gè)國(guó)家和地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)，限制或壓縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 10 其必然會(huì)出臺(tái)各種限制措施限制它的發(fā)展，這就給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。一個(gè)國(guó)家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩，從而使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生巨變。 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 ： 第一，政治環(huán)境的變化。 政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，我國(guó)現(xiàn)正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時(shí)期 。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也會(huì)使房地產(chǎn)貶值。房地產(chǎn)投資也是與一個(gè)地方的社會(huì)治安以及法制狀況有關(guān)，穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境有利于提高房地產(chǎn)的投資收益。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣影響很大，同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、開(kāi)放經(jīng)營(yíng)條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理才能和水平等所致。 購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。對(duì)投資者而言，想增加自己的收益，就得放棄變現(xiàn)性，并且要有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抗擊能力，否則就可能遭受經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以概括為以下幾點(diǎn)： 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場(chǎng)價(jià)或沒(méi)有被壓低價(jià)格的情況下，能迅速將其兌換成可流動(dòng)資金的可能性。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 8 第 3 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)投資不確定因素多 、風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、投資數(shù)額巨大以及回收周期漫長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資在漫長(zhǎng)的回收過(guò)程中，受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律以及自然環(huán)境等諸多因素的影響。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 金融環(huán)境 房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品商品化時(shí)間長(zhǎng)，這就注定其對(duì)外部資金，特別是對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度相當(dāng)大。 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號(hào)，也直接影響了房地產(chǎn)投資 的風(fēng)險(xiǎn)大小。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 7 房地產(chǎn)管理水平 房地產(chǎn)管理水平的高低影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目收支的大小，也就影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修也直接影響未來(lái)的收益狀況。 房地產(chǎn)類(lèi)別 不同類(lèi)型、不同地點(diǎn)的房地產(chǎn)，其投資大小、年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、年經(jīng)營(yíng)收入也不一樣，所以投資不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也不相同。在市場(chǎng)環(huán)境還未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要，因此房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 6 第 2 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，影響因素也很復(fù)雜，主要有以下幾方面。 房地產(chǎn)是一種投資大、周期長(zhǎng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開(kāi) 發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，影響關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。 理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項(xiàng)目的反饋溝通職能，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供組織保障。合同一方技術(shù)或財(cái)產(chǎn)的所有人通過(guò)分包或轉(zhuǎn)包工程、轉(zhuǎn)讓技術(shù)或合同、出租設(shè)備或房屋等手段將應(yīng)由其自身全部承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部轉(zhuǎn)移至他人，從而減輕自身的風(fēng)險(xiǎn)壓力。其原因是各人的優(yōu)劣勢(shì)不一樣，因而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不一樣。 經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中有些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法通過(guò)上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營(yíng)者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售管理階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)特別重視租售合同條款的明確、詳盡 ,并聘請(qǐng)律師或法律工作者審核。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 4 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：高度重視項(xiàng)目建設(shè)中的安全問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)控制中，減少風(fēng)險(xiǎn)源，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散， 特別是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)控，防止出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量。 在土地獲取階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個(gè)問(wèn)題：履行開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任，積極主動(dòng)的與各地方政府管理部門(mén)和土地所有者搞好關(guān)系， 妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作中遇到的棘手問(wèn)題。 （ 2）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段。 在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)越大，所獲得的報(bào)酬也越大，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析，使投資者了解在一 定風(fēng)險(xiǎn)程度內(nèi)可獲得多大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵(lì)投資者進(jìn)行投資。其次，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析可通過(guò)掌握風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資活動(dòng)及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和發(fā)展趨勢(shì)，以便預(yù)先制定出避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資 效果變化明顯的因素，進(jìn)而進(jìn)行控制，這有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。一是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段找出風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)造成的后果；二是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，根據(jù)已有資料和經(jīng)驗(yàn)對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素可能發(fā)生的概率及對(duì)項(xiàng)目的影響程度做出估計(jì)；三是風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)階段，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，即確定風(fēng)險(xiǎn)的概率分布。與風(fēng)險(xiǎn) 相伴的就是投機(jī)，由于房地產(chǎn)商品的保值、增值、使用期長(zhǎng)的特性，使房地產(chǎn)投機(jī)的獲利空間很大。 （ 3） 房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它的發(fā)展受到一系列外部因素和內(nèi)部因素的影響。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性 一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的先導(dǎo)性體現(xiàn)在它能夠帶動(dòng)建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而且它還是這些行業(yè)再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生 產(chǎn)的前提條件。房地產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，兼有二、三產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，具有三方面的基本特征：房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性；房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性；房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性（王洪衛(wèi) 2020）。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，其所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等權(quán)利的集合，這些權(quán)利可以被分開(kāi)出售、轉(zhuǎn)讓給不同生產(chǎn)者與消費(fèi)者。房地產(chǎn)的利用及其價(jià)值很容易受環(huán)境變動(dòng)的影響，比如，新建地鐵使地鐵沿線的土地升值，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。由于土地供給的有限性，限制了房地產(chǎn)的供給，造成外圍者很難進(jìn)入，形成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的壟斷性。其次，房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)的雙重性：一方面，由于房地產(chǎn)的固定性和稀缺性，房地產(chǎn)投資成為一種重要的投資方方式；另一方面，房地產(chǎn)還作為基本的生產(chǎn)投入要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，以及居民購(gòu)買(mǎi)住房用作生活消費(fèi)。最后，房地產(chǎn)的自然特征還體現(xiàn)在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地總面積有限，附著于土地的建筑物不能無(wú)限發(fā)展，決定了房地產(chǎn)的供給往往受到限制。其次，房地產(chǎn)具有耐久性，與一般物品不同，房地產(chǎn)的使用年限通常都比較長(zhǎng)，使用壽命一般都在50 年以上，有的甚至長(zhǎng)達(dá)百年。從產(chǎn)權(quán)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的各種活動(dòng) 實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行、變遷與交易的過(guò)程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟(jì)特征和法律特征。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 1 第 1 章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 投資 及風(fēng)險(xiǎn)管理 概述 房地產(chǎn)的定義及特征 從自然物的角度來(lái)定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動(dòng)產(chǎn)。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 III 對(duì)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國(guó)，而全世界很多國(guó)家也同樣存在這樣的問(wèn)題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點(diǎn)不同罷了。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動(dòng)劇烈，大起大落，甚至急起急落。一些城市 GDP 增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì) 量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。 現(xiàn)代遠(yuǎn)程 教育學(xué)院畢業(yè)論文 II 0500001000001500002020002500001 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 6G D P 總值房地產(chǎn)投資完成額總值 圖 11 GDP 總值與房 地產(chǎn)投資完成額總值趨勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)） 1611162126311998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020G D P 增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng) 圖 12 GDP 增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)趨勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)） 而且，作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決了中國(guó)在城市化過(guò)程中的諸多問(wèn)題，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。 圖 11 顯示了1997～ 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間有著相同的走勢(shì)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的縮影和寫(xiě)照。 房地產(chǎn)也是具有先導(dǎo)性的行業(yè)，能夠直接或間接的影響到建筑、制造、金融等多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有擴(kuò)散效應(yīng)。房地產(chǎn)稅收種類(lèi)繁多，主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的支撐作用，中華人民共和國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)積累了巨大的財(cái)富，成為保證未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定和快速發(fā)展的重要條件。 房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。 下面看一下房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用： 首先，房地產(chǎn)做為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著舉足輕重的作用，能較大程度制約其它產(chǎn)業(yè)與部門(mén)的發(fā)展。在技術(shù)層面上，一些人試圖將房地產(chǎn)與土地和設(shè)備等其他不動(dòng)產(chǎn)相分離，同 時(shí)將房地產(chǎn)所有權(quán)與房地產(chǎn)本身相分離。s market economy and the residents constantly raise the level of consumption, the real estate industry in the nation