【正文】 且必須通過制度化才能得以保證。 房地產投資風險識別 風險識別，就是對風險做出認定和鑒別，找出風險之所在，查明引起風險的主要因素，并對其后果作出定性估計。風險分析是風險決策的前提和依據(jù)。第4章 房地產投資項目風險管理分析 房地產項目投資風險管理是對一個房地產項目投資進行風險分析，再針對其風險采取相應的對策的一個全過程的管理，風險管理的過程可以分為三個階段：風險識別、風險估計和風險評價（6）房地產投資風險涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設計施工、居民等各個方面。置業(yè)投資者要想獲得保值、增值、收益和消費四個方面的預期投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經驗有較高的要求。（5）需要專業(yè)知識和相應的經驗。房地產的變現(xiàn)性差往往會使房地產投資者因無力及時償還債務而破產。（4）變現(xiàn)性差。（3）房地產開發(fā)受自然條件的影響明顯，其進度、質量、投資都會產生偏差。大量自有資本的占用，即使在市場經濟出現(xiàn)短期的危機時，都將使投資者凈資產迅速減少。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，大量投資使負債經營容易陷入債務危機，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。若遇上房地產市場處于蕭條時期，房地產投資的回收期的長短更難預料。（1）投資回收周期長。當我們進行風險決策時，需要根據(jù)歷史資料確定每一可能結果的概率，而它們并不是未來的準確描述，只是近似的估計，或多或少地帶有主觀性質，未來事件的概率總是不確定的。 在實際投資活動中，風險與不確定性很難嚴格區(qū)分。由于房地產投資整個過程中涉及到社會、經濟、技術等各個方面，因而其風險表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)復雜的關系。我們可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料和科學的方法來判斷風險發(fā)生的頻率以及風險可能造成的經濟損失程度。風險不等同于危險，危險勢必造成不良后果，而風險具有雙重性，如果能正確認識并加以合理利用，反而會使收益有所增加。風險是不以人的意志為轉移而客觀存在的。 （1）風險發(fā)生具有隨機性。正確認識房地產投資風險的特征，對建立和完善風險控制和管理機制，減少風險損失具有重要意義。只要風險和效益在相統(tǒng)一的條件下，投資行為才能得到有效的調節(jié)。它也是一種經營風險，通常指企業(yè)投資的預期收益率的不確定性。良好的物業(yè)管理可以使房地產增值，提高房地產投資者的信譽，反之則會帶來物業(yè)貶值的風險。房地產經營還包括物業(yè)管理，即綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行日常的維護、修繕和整治。所謂經營管理風險，是指經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業(yè)管理的經營管理階段。隨著開發(fā)過程的進行，投資者就要面臨融資籌資風險的因素，如開發(fā)商的資信程度、貸款期限、貸款利率的變化等。 投資者可通過協(xié)議、招標或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。 房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現(xiàn)過程，它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。10%左右，%～1%，所花時間是8～12個月；中小型項目所需費用占總投資額的1%～3%，所花時間為4～6個月。詳細可行性研究是項目可行性研究過程中的最重要的組成部分，是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經濟可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。初步可行性研究階段估算的精度比投資機會研究要高一些，%～%,投資估算誤差在177。（1）可行性研究階段的風險房地產投資過程一般可分為可行性研究、投資實施和房地產經營三大階段，不同的階段各具有不同的風險。房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生開始到房地產出售、資金回收一直到房地產報廢為止的整個過程。 房地產投資各階段的風險（1）投資支出風險；（2）經營風險；（3）商業(yè)風險；（4）融資風險；（5）購買力風險；（6）市場風險；（7）政策風險；（8）法律風險等。根據(jù)房地產投資具有投資周期長、投資金額大、投資的物具有不可移動性、投資易受政策影響等特點，對我國房地產投資項目的分析研究認為房地產投資項目常見的風險有如下幾類： 房地產投資項目常見的風險種類房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產，而在這個投資活動中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期，房地產投資風險更是在所難免。 房地產投資風險概述房地產投資風險因此，投資商在進行房地產投資時必須對城市規(guī)劃、各項土地利用的控制指標以及法律規(guī)范等有一個全面性的把握才能使投資在法律保護范圍內運行。目前，我國產業(yè)政策將房地產定為國民經濟的支柱產業(yè)，并提出較高的年增長率，這無疑為房地產投資創(chuàng)造了美好前景。 。房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，它的興衰與此地經濟情況息息相關，經濟環(huán)境是影響投資效益的關鍵內容，是房地產投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。 。任何房地產業(yè)都處于一定的社會文化環(huán)境中，其經營活動必然受到所在社會文化環(huán)境的影響和制約。 。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性政治事件必然會導致經濟震蕩，從而使房地產價值發(fā)生巨變。房地產項目投資是一種特殊的經濟活動，它總是在一定的社會政治、文化、經濟、技術、自然環(huán)境中進行的，各種環(huán)境條件的好壞直接影響投資效果。 房地產投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內，在一定時期內對投資所要達到的目標產生有利或不利影響的外部條件。分析掌握了房地產投資的基本特點，有助于投資者運用房地產投資的內在規(guī)律，結合各自的投資實力，經營管理水平，技術條件和人力資源，參與市場競爭并在市場競爭中取得主動地位，立于不效之地。因此在房地產投資領域中，通過對投資收益率的具體分析計算并與其他投資收益率進行分析比較，如運用投資敏感性分析的手段，來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點，引起房地產具有保值、增值和高附加值等潛在的預期收益，成為眾多投資者的樂園。與任何投資一樣，房地產投資是一項收益和風險并存的經濟活動。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產倒閉。 （3）投資風險性大遇到國民經濟發(fā)生經濟危機，房地產市場處于低谷期，投資回收期的長短更難預卜。開發(fā)一宗房地產，少則一年，多則三~五年。房地產投資不是簡單的商品交易過程，它要受到房地產市場中土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產交易市場等各個組成部分的制約。房地產投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從獲得土地信息開始到土地上房產建設，房產經營，通過銷售流通將房地產商品轉讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產的高值性和房地產產品建設的周期長，占用資金量大時間長，并且房地產項目在未完全建成通過綜合驗收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價值，迫使房地產投資者在投資過程中不斷投入，導致了投資成本高的特點。但房地產投資，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性，房地產市場又是一種資金量大，周期長且受政治、社會影響較大的特殊市場，同時還受到土地資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響，故房地產投資具有自身的特點，具體表現(xiàn)在：房地產投資能使投資乘數(shù)效應得到充分發(fā)揮，促進宏觀經濟的良好運行，是宏觀經濟最重要的晴雨表和運行指數(shù)，成為世界上最具吸引力的投資行業(yè)。 房地產項目投資一般是指投資者運用資金或其它資產形式的投入，從事房地產開發(fā)、經營、管理服務，最終獲取效益的經濟活動。 投資是指投資者為了獲取效益而投入資金用以轉化為實物資產或金融資產的行為和過程。 房地產管理和服務投資是指用于房地產管理維護和保養(yǎng)等服務的投資。房地產作為特殊商品，一般消費者對房地產市場了解較少，對具體的產權產籍、建造規(guī)范、建材標準、面積測量等，即使化大里的精力和時間也難以掌握。 （4）房地產中介服務投資房地產經營投資應考慮市場信息，主要包括：城市地域的規(guī)劃信息，房地產市場的供需情況，市場購買力水平，房屋銷售房地產經營投資是指用于房地產出租、出售、信托互換等經營活動的投資。 房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務房屋開發(fā)建設的投資，包括住房開發(fā)投資和非住房開發(fā)投資。 （1）土地開發(fā)投資不同的投資形式，既是相互聯(lián)系，又各有其特點。 房地產項目投資概述隨著房地產市場開發(fā)的規(guī)?；彤a業(yè)化，房地產開發(fā)商投資在考慮獲取最大利潤的同時，還需考慮政治、政策、經濟、自然環(huán)境等諸多潛在的不確定性因素給其帶來的風險。 我國房地產業(yè)經過30多年的曲折發(fā)展，逐步進入了法制的、健康的、良性循環(huán)的發(fā)展軌道。目前，房地產投資者對房地產業(yè)的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產投資風險的分析研究程度不夠，項目投資前的可行性研究也只是作一些簡單的會計運算，缺乏風險的定性和定量的分析，造成了大量決策失誤。另外房地產投資本身也存在著許多缺陷，如變現(xiàn)能力差、缺少客觀的價格標準、賦稅較重、存在政府干預、交易糾紛頗多、信息不暢、資金籌措困難等。 房地產投資很易受到國家政策和地區(qū)經濟情況的影響，也很難預測市場未來的走勢。如何通過嚴謹?shù)耐顿Y決策分析，選擇適當?shù)耐顿Y機會，最大程度地降低風險，投資風險分析便成為整個房地產開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。 由于房地產作為一種重要的投資工具，其投資具有極強的綜合性、專業(yè)性和技術性，同時房地產投資也是一個高投入、高回報和高風險的產業(yè)，所以降低房地產投資風險是決定房地產投資成敗的關鍵之一。(2)在信息決策方面:決策系統(tǒng)的信息極不完備。(1)在模型誤差方面:不確定風險的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入。特別是在具體的房地產投資項目操作中，由于我國的基本國情和房地產市場的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國的具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論。定性分析和經驗決策仍然是房地產開發(fā)經營風險分析中常用的方法。 房地產投資風險分析的研究在房地產業(yè)的可行性研究中是一項不可缺少的內容，特別是近二三十年來，得到了迅速發(fā)展，風險分析已經發(fā)展成為一門獨立的學科。 房地產投資風險分析的概況 房地產投資涉及面廣，與政府調控情況、金融動向、宏觀經濟形勢、區(qū)域供求關系、產業(yè)技術變革、現(xiàn)行體制和政策、需方消費傾向、開發(fā)企業(yè)的經營決策等息息相關，易受各種因素波動的影響，正是這些不確定性因素構成了房地產投資活動中的種種風險。如克里斯蒂安由于利用先進的計算技術，縮短了復雜的數(shù)學分析過程，在實踐中各種模型技術應用的越來越廣泛。隨后，管理的方法引進了研究領域，創(chuàng)建了工程管理科學方法。 在風險的分析和評價方面，國外的研究已經比較成熟，前后出現(xiàn)了多種分析技術和方法。首先，住房消費增長過快占用了過多的消費購買力，從而抑制其他消費需求；其次，住房消費增長的過渡波動，會增加處于調整期的我國經濟的不穩(wěn)定性或不確定性；再是房地產泡沫破裂將造成連鎖反應，使投資者和消費者信心受到巨大沖擊；最后，房地產泡沫持續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經濟造成沖擊。(二)存在問題的原因分析： 我國房地產業(yè)發(fā)展過程中各種問題產生及存在的原因，總體而言，來自于對宏觀經濟形勢、經濟規(guī)律把握的偏差，對房地產認識的不足，來自于企業(yè)對現(xiàn)代管理觀念的欠缺以及房地產相關法制的不健全、社會金融體系的不完善等原因。 我國的房地產業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產業(yè)相比，僅處于產業(yè)發(fā)展的初級階段，在相對平穩(wěn)過渡中，仍然暴露出一些及需解決的問題。房地產投資泡沫，主要累積在“2004年，％，”等相關數(shù)據(jù)上。 房屋空置泡沫，主要累積在“我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及“”上。可現(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產價格的泡沫已經處于瀕臨破滅的邊緣。這可以從近來這些房地產熟點城市，土地招拍掛頻頻“流產”的眾多案例中，得到充分的驗證。 從以上這三組數(shù)據(jù)，結合“房價已到九成人承受極限”的媒體調查，以及城市普通白領工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實，我們可以很清楚地看出，我國一些房地產熱點城市，地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫，這三種房地產泡沫形式均已日益凸顯。到2005年11月末，．63億平方米，比上年同期分別增長14．2％%。 (2)我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。 (1)2005年前11個月，我國土地購置面積中，有一半以上即將近1．7億平方米未完成開發(fā)。房地產百強企業(yè)2003—2005年年均總資產收益率、凈資產收益率、％、％、％ 國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報告中，主要有有這樣三組數(shù)據(jù)。百強企業(yè)在2005年實現(xiàn)銷售額2384．07億元，％，％，％。 房地產投資的增長推動了我國房地產企業(yè)的快速發(fā)展。在2005年第四季,。,%,%,為歷年之最。從1996年以來,央行多次下調利率,使得近幾年的利率處于歷史低位區(qū),有時甚至低于物價漲幅,房地產的熱潮正是在這個背景上產生的。rick control 目錄 第1章 緒論......................................................1 我國房地產業(yè)的發(fā)展狀態(tài)..............................................1 房地產投資風險分析的概況.....................