【正文】 產發(fā)展帶來風險。一個國家或地區(qū)產業(yè)政策的變化將對房地產投資產生極大的影響。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性的政治事件必然會導致經濟震蕩，從而使房地產價值發(fā)生巨變。 這種風險主要表現在以下幾個方面： 第一，政治環(huán)境的變化。政府政策對房地產業(yè)的影響是全局性的，我國現正處于經濟體制改革的關鍵時期。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也 會使房地產貶值。房地產投資也是與一個地方的社會治安以及法制狀況有關，穩(wěn)定的社會環(huán)境有利于提高房地產的投資收益。 社會風險 房地產投資受房地產市場的景氣影響很大，同社會經濟發(fā)展密切相關。房地產經營風險主要是由于房地產市場的特點、開放經營條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經營者的經營管理才能和水平等所致。購買力風險是威脅房地產投資的主要風險因素之一。對投資者而言，想增加自己的收益，就得放棄變現性，并且要有很強的風險抗擊能力，否則就可能遭受經濟損失。房地產投資風險可以概 括為以下幾點： 變現風險 變現風險是指房地產投資產品在不低于市場價或沒有被壓低價格的情況下，能迅速將其兌換成可流動資金的可能性。 第 3 章 房地產投資項目風險識別 房地產投資不確定因素多、風險大，房地產的不可移動性、投資數額巨大以及回收周期漫長等特點，使得房地產投資在漫長的回收過程中，受到政治、經濟、社會、法律以及自然環(huán)境等諸多因素的影響。利率的變化對房地產投資回報的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風險相對較小。 金融環(huán)境 房地產屬于城市型產業(yè)，其產品商 品化時間長，這就注定其對外部資金，特別是對銀行貸款的依賴程度相當大。 宏觀經濟狀況 宏觀經濟狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號，也直接影響了房地產投資的風險大小。 房地產管理水平 房地產管理水平的高低影響了房地產項 目收支的大小，也就影響了房地產投資的風險。此外，房產的戶型設計和裝修也直接影響未來的收益狀況。 房地產類別 不同類型、不同地點的房地產，其投資大小、年經營費用、年經營收入也不一樣，所以投資不同類型的 房地產，需要承擔的投資風險也不相同。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政策風險對房地產市場的影響尤為重要，因此房地產投資商都非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政府的政策對房地產業(yè)的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向直接關系到房地產投資者的成功與否。第 2 章 房地產投資項目風險影響因素 由于房地產投資的長期性和內外部環(huán)境的復雜性，房地產投資風險很大，影響因素也很復雜，主要有以下幾方面。房地產是一種投資大、周期長、內部結構復雜、涉及因素眾多的復雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風險因素眾多，影響關系錯綜復雜。?理順組織結構，明確崗位職責，建立項目的反饋溝通職能，為風險管理提供組織保障。及時協(xié)調、妥善處理建設過程中的設計、施工、監(jiān)理、材料設備供應之間的矛盾，使項目的建設順利的進行在房地產開發(fā)租售管理階段，為了預防風險，應當特別重視租售合同條款的明確、詳盡 ,并聘請律師或法律工作者審核。增強合同意識，認真簽訂各種相關合同，盡量避免合同歧義。（ 3）貫徹執(zhí)行風險管理責任制度。在投資決策的階段，房地產開發(fā)企業(yè)風險預防的主要任務包括：（ 1）建立高水平、多學科的開發(fā)人員隊伍。 項目投資風險預防 在風險發(fā)生前 ，為了消除或減少可能導致損失的各種風險因素，而采取的各種措施稱之為風險預防。 項目投資風險分析 項目投資風險分析一般要經過三個步驟。外部因素包括國家或地區(qū)政治、經濟形勢 的發(fā)展、變化，政策的調整，城市建設規(guī)劃的變化等；內部因素包括投資決策、經營管理等。另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展一般滯后于經濟的發(fā)展，當經濟復蘇時，由于房地產開發(fā)需要大量投資，房地產的復蘇與發(fā)展是由于固定資產投資增加的結果，因此滯后于經濟復蘇；而當經濟衰退時，由于房地產具有保值和增值特性，部分工商業(yè)資金會轉向房地產業(yè)，這使得房地產的衰退滯后于經濟衰退。 （ 1）房產、地產交易的不可分割性 房地產商品由房產和地產兩部分構成，建筑物始終依存于土地，房產與地產總是聯為一體，兩者的交易具有不可分割性。 房地產業(yè)的定義及特征 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)建設、租售經營以及與此緊密相關的 中介服務如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經濟活動的行業(yè)，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業(yè)部門。 （ 3）法律特征 首先，房地產具有不動產特征，在法律上與動產相區(qū)別。最后，房地產的利用具有外部性特征。再次，房地產經營具有一定的壟斷性。 （ 2）經濟特征 首先，房地產具有高資本價值的經濟特征，購置、建設房地產都需要大量資金，價格高昂使房地產開發(fā)和購買對金融業(yè)具有高度依賴性，因此利率、住房公積金政策、首次分期付款額度等金融政策的變動都會對房地產供求產生影響。再次，房地產具有異質性，這是由房地產位置的固定性所決定的，由于不同區(qū)位的自然、社會、經濟條件不同，而且不同的房地產在式樣、規(guī)模、形狀、氣候、肥力等方面也存在差別，因此房地產存在異質性。 （ 1）自然特征 首先，房地產的位置具有固定性，房地產存在于一定的空間，這個位置不能移動和調換，而且房地產的位置直接影響其利用價值。從產權經濟學的角度來定義，房地產有更廣泛的內涵，它是指建筑地塊及建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其所衍生的財產權利（曹振良等 2020）。 本文通過對房地產投資與 國內生產總值及其增長速度等宏觀經濟層面的研究，揭示出房地產投資存在的風險及如何應對房地產投資的風險。 在全球經濟一體化的今天，其它國家的房地產市場發(fā)展，對于中國的房地產市場也產生了積極的影響，有一些寶貴的經驗是值得我們關注和借鑒的。一旦房地產出現問題，隨即影響整個經濟和社會發(fā)展績效。 房地產的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，許多各類企業(yè)紛紛轉向房地產開發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產化或產業(yè)空心化傾 向。圖 12 中也顯示了 GDP 增長和房地產投資完成額增長的趨勢也呈現出了相當的一致性，但是房地產投資完成額度增長總是快于 GDP 的增長速度。 作為支柱產業(yè)，房地產占國民經濟的比重在逐年上升。據相關數據顯示，房地產業(yè)的產值每增加 1 個百分點，可以帶動相關行業(yè)的產值增加 ～ 2 個百分點。另外，房地產業(yè)是城市經濟發(fā)展、城市現代化的重要基礎，是社會全面進步的基本條件。 同時，房地產業(yè)又是國家財政收入的重要來源。作為固定資產的重要組成部分，房地產直接參與價值生產和價值實現的經濟過程。作為社會經濟中的基礎要素與場所，以及居民生活消費的載體，房地產是國民經濟中不可替代的基礎行業(yè)。在不動產（ immovableproperty）歸于民法權限下的同時，普通法中使用的是房地產（ realestate）和不動產（ realproperty）來這類權利。房地產一般也被稱為不動產（ realproperty，也寫作 realty），與之相對應的是私產，即動產（ personalproperty，也被稱作 chattel 或者 personalty）。繼而花園項目為案例研究，在對項目研究的基礎上，結合花園項目內外部環(huán)境及自身的特點，利用風險識別、風險評估等方法，論文最后，針對房地產投資不同階段所存在的主要風險提出不同的風險管理方法，結合花園房地產投資項目的特點，提出了相應的風險管理目標以及加強投資風險管理以增強房地產防范的能力風 險管理花園ABSTRACT After entering the 21st century, with the development of China39。論文首先從房地產投資風險管理的特征與現狀出發(fā)，論述了房地產基本特征，就各個階段中各風險因素進行了分析。畢業(yè)論文 (設計 )房地產投資項目風險管理計劃研究【畢業(yè)論文】 繼續(xù)教育暨現代遠程教育學院 畢業(yè)論文 類 別： 專升本 專 業(yè)： 工商管理 班 級： 教學站 姓 名： 畢業(yè)設計題目： 房地產投資項目風險管理計劃研究 指導教師姓名：