【正文】 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購(gòu)房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問卷36份，通過對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。月綠化率：%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯a. 萬科生態(tài)城項(xiàng)目地址：李滄金水路128號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)）項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開盤時(shí)間：2011年11月20日當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià)7000元/平， 均價(jià)900013000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)： 元/平方米針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項(xiàng)目有萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。商業(yè)上萬達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。二季度剛需購(gòu)買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。買對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來，李滄將成為新的城市中心。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。全市商品房施工面積為5690余萬平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%，%。，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力，提升主城的輻射和帶動(dòng)能力。 《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國(guó)土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵?，以組團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。2012年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。現(xiàn)在的國(guó)家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米（按1/2計(jì)算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。、娛樂場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。圖23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項(xiàng)目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學(xué)院——利津路361路恒星學(xué)院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場(chǎng)——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側(cè)人行道上。管線說明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。，2014青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。 統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，%。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類商品價(jià)格不同程度上漲，%。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了12倍，甚至更多。成為最為火熱的行業(yè)。近來，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性投資收益風(fēng)險(xiǎn)分析畢業(yè)論文目 錄1項(xiàng)目總說明 1 1 22 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目名稱 3 宗地位置 3 4 宗地現(xiàn)狀 4 4 6 63 市場(chǎng)調(diào)研及分析 8 8 8 9 10 12 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 14 14 14 16 項(xiàng)目的SWOT分析 16 164項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 18 18 18 18 185 項(xiàng)目進(jìn)度安排 19 19 196 項(xiàng)目投資收益分析 20 20 20 20 21 22 22 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22 22 23 23 不可預(yù)見費(fèi) 23 其他費(fèi)用 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 287項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 29 29 29 30 30 30 318結(jié)論與建議 32 32 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附圖1 42附：住宅需求調(diào)查問卷結(jié)果 43參考文獻(xiàn) 44致謝 451項(xiàng)目總說明、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱城市，也是國(guó)家五個(gè)計(jì)劃單列市之一。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線730公里。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲?！?011年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。%；，%；，%。%，%；%，%。%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%。面積98平方公里，人口51萬。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。編制依據(jù)是國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國(guó)土資源與房屋管理局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。：權(quán)屬清楚，四鄰無爭(zhēng)議。該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場(chǎng)，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北