【正文】 場前景較好。 李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶， 商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進(jìn)，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá) 50 多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。 圖 33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖 目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有 6 個之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從 11 浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。與去年同期相比，青島房價下降 %，為近年來最大跌幅。 5 月 18 日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了 2021 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。 在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。 全市商品房施工面積為 5690 余萬平方米，增長 %；新開工面積為 萬平方米，增長 %；商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %，待售商品房面積增加 %。 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 2021 年青島市全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，同比增長 %，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長。 b.《青島市城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》提出 “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展 ”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山 “一主三輔 ”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力， 提升主城的輻射和帶動能力。 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 2021 年 4 月 15 日青島市人民政府辦公廳印發(fā)的《 青島 市 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》，青島市 城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵模越M團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)， 9 構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多 層次”的大城市發(fā)展新格局。 2021 年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。 年 1 月 30 日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》 (簡稱“十二條” )，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè) 和完善住房工作責(zé)任制等十二個方面，貫徹落實(shí)國家 房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 2021 年 4 月 6 日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別再上調(diào) 個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，由 %上調(diào)到 %，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)； 5 月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價”公示； 7 月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點(diǎn)； 8 月，建設(shè)部公布 二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”； 12 月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大。新國八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地； 用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率 35％ ； 出讓年限： 70 年； 產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房 ； 設(shè)計(jì)要求 建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高 20 米滿足機(jī)場凈空要求； 7 建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距； 退后道路紅 (綠 )線：退后周邊道路紅 (綠 )線 10 米以上； 退后周邊地界：退后周邊地界 6 米以上； 交通出入口位置：機(jī)動車出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通； 停車規(guī)模：配備充足的停車位 ,停車形式為地上停車場。前往李村商業(yè)圈僅10 分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。 ：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。材質(zhì)為 PVC，管徑為 50*36+12*12 厘米。材質(zhì)為鋼，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路 道路北側(cè)。 5 九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔 ,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司 ,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路 ,東側(cè)為沙土路面的大車路。 ：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。 宗地現(xiàn)狀 《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。 宗地位置 本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山 ，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。 編制依據(jù) 編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： （ 1）《 青島國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； （ 2）《 青島市 2021 至 2021 住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》； （ 3）《 青島市城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020） 》； （ 4）建設(shè)部建標(biāo) [2021]205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》； （ 5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； （ 6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； （ 7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料； （ 8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值 240 億元，同比增長 %。面積 98 平方公里，人口 51 萬。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，去年 全年房地 產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。全年居民消費(fèi)價格上漲 5%,八大類商品價格不同程度上漲，其中居住上漲 %。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。短短幾年的時間里，青島房產(chǎn)價格翻了 12 倍，甚至更多。成為最為火熱的行業(yè)。近來，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨 近日本、韓國等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進(jìn)入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。 青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積 10654 平方公里，第六次人口普查全市常住人口為 萬人，其中市區(qū) 1159 平方公里，市區(qū)人口 萬人。 risk analysis I 目 錄 1 項(xiàng)目總說明 ............................................. 1 項(xiàng)目背景 .............................................................................................................. 1 編制依據(jù) .............................................................................................................. 2 2 項(xiàng)目概況 .............................................. 3 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................................. 3 宗地位置 ............................................................................................................. 3 土地價格 .............................................................................................................. 4 宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................. 4 市政配套 .............................................................................................................. 4 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 .............................................................................................. 6 規(guī)劃控制要點(diǎn) ...................................................................................................... 6 3 市場調(diào)研及分析 ........................................ 8 宏觀政策分析 ...................................................................................................... 8 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 .................................................................................. 8 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 .......................................................................... 9 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 ........................................................................ 10 主要競爭樓盤分析 ............................................................................................ 12 目標(biāo)市場 選擇與市場定位 ............................................................................... 14 購房價格分析 ............................................................................................. 14 產(chǎn)品類型分析 ............................................................................................. 14 目標(biāo)客戶層選擇 ......................................................................................... 16 項(xiàng)目的 SWOT 分析 .................................................................................. 16 項(xiàng)目 產(chǎn)品 初步 定位 ..................................................................................... 16 4 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ...................................... 18 項(xiàng)目 規(guī)劃目標(biāo) ...................................................................................