【導讀】 1 羈蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈蕿袇聿羀艿蠆羅聿莁裊袁肈蒄蚈螇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃肈膂蒅薅羄膂薇螁袀膁芆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆蝿芆薈蠆肇芅芇蒁羃芄莀蚇罿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芀蒆螃羆芀蕿薆袂荿羋螂螈莈莀薅肆莇蒃螀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈蕿袇聿羀艿蠆羅聿莁裊袁肈蒄蚈螇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃肈膂蒅薅羄膂薇螁袀膁芆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆蝿芆薈蠆肇芅芇蒁羃芄莀蚇罿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芀蒆螃羆芀蕿薆袂荿羋螂螈莈莀薅肆莇蒃螀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈蕿袇聿羀艿蠆羅聿莁裊袁肈蒄蚈螇肈蚆蒁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃肈膂蒅薅羄膂薇螁袀膁芆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆蝿芆薈蠆肇芅芇蒁羃芄莀蚇罿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芀蒆螃羆芀蕿薆袂荿羋螂螈莈莀薅肆莇蒃螀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈蕿

　　

【正文】 法 敏感性分析是通過分析、預測房地產(chǎn)投資項目的某些不確定性因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟評價指標因此受到的影響程度，進而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。假設某不確定性因素發(fā)生很小的變化，就會對項目經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生很大的影響，則可認為該項目對該因素很敏感。 房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是分析和預測項目經(jīng)濟效果的主要指標，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等，對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對經(jīng)濟分析指標的影響，從而提高決策的準確性，還可以啟發(fā)投 資分析人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的準確性。它是測定項目風險，衡量其可靠性的最常用和最有效的方法。它主要考察各相關要素發(fā)生變動時，導致項目盈利能力變化的范圍和幅度。 本文就單因素敏感性分析步驟進行介紹，其分為以下幾個步驟進行： 首先，確定分析指標 經(jīng)濟指標的選定，與著手進行的任務及其目的有關。在項目的機會研究階段，各種經(jīng)濟數(shù)據(jù)不完全、可信程度不高，常使用簡單投資收益率和投資回收期指標，在項目的初步可行性研究和詳細可行性研究階段，經(jīng)濟評價指標主要采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等。敏感性分析可以 圍繞這些指標進行。一般而言，敏感性分析的指標應該與經(jīng)濟評價指標一致，不應超出所選用的指標范圍而另立分析指標。當經(jīng)濟指標不少過兩個時，敏感性分析可以圍繞其中最重要的一個或部分指標進行。 其次，選定需要分析的不確定因素 14 雖然影響項目經(jīng)濟評價指標的因素通常很多，而且嚴格來說，凡是影響項目經(jīng)濟效果的因素都具有某種未來不確定性，但沒有必要對所有這些因素進行敏感性分析，應當事先仔細選定不確定因素。選定原則有兩條： 第一，預計其可能變動的范圍內(nèi)，其變動將比較強烈地影響經(jīng)濟評價指標。 第二，對其在確定性經(jīng)濟評價中采用的數(shù)據(jù) 的準確性把握不大。選定不確定性因素應當把這兩點結合起來進行。 第三，計算正常情況下經(jīng)濟評價指標的值分析項目經(jīng)濟效果評價指標受不確定因素變化的影響程度，必須以正常情況下 (不確定因素未發(fā)生變動時 )經(jīng)濟評價指標為參照。因此，必須首先計算正常情況下經(jīng)濟效果評價指標值。敏感性分析中經(jīng)濟效果評價指標，應該與確定性經(jīng)濟評價所采用的指標相一致，通常選用財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值或投資收益率。 第四，分析計算不確定因素變動時經(jīng)濟效果評價指標根據(jù)選定的不確定因素，設定若干變動幅度，假定其他因素不變，每次只變動一個因素，分別計算 各變動幅度 (通常以變化率表示 )導致的相應的經(jīng)濟評價指標的值。重復上述，依次計算所有因素在各變動幅度內(nèi)的經(jīng)濟評價指標值。 最后，判斷項目的風險程度 針對項目各不確定因素的允許最大變化幅度，逐個分析這種變動幅度在實際中出現(xiàn)可能性的大小。如果這種變幅在現(xiàn)實中出現(xiàn)可能性較大，且該因素對經(jīng)濟評價指標又比較敏感，那么該項目風險程度較大。反之，如果各不確定因素允許最大變化幅度在實際中出現(xiàn)的可能性均不大，且各因素對經(jīng)濟評價指標又不敏感，則該項目風險不大。 (2)調(diào)查和專家打分法 調(diào)查和專家打分法是一種最常用的、最簡單的、易 于應用的分析方法。它的應用由兩步組成；首先，辨識出某一特定房地產(chǎn)項目可能遇到的所有風險，列出風險因素；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風險，具體步驟如下： 15 (1)確定每個風險因素的權重，以表征其對項目風險的影響程度。 (2)確定每個風險因素的等級值，按可能性很大、比較大、中等、不大、較小五個等級，分別以 ， ， ， ， 打分。 (3)將每項風險因素的權數(shù)與等級值相乘，求出該項目風險因素的得分，再求出房地產(chǎn)項目風險因素的總分，顯然，總分越高說明風險越大。 風險評價的程序 (1) ALARP 原則 在風險評價的地基礎上，需要根據(jù)相應的風險標準，判定風險是否可被接受，是否需要采取進一步的安全措施。在項目風險評估中，一般采用“最低合理可行 (AS LOW As Reasonably Practicalble， ALARP)”的原則，即 ALARP 原則。 ALARP 原則的含義：任何系統(tǒng)都是存在風險的，不可能通過預防措施來徹底消除風險；而且，當系統(tǒng)的風險水平越低，要進一步降低風險就越困難，為此所花費的成本成指數(shù)曲線上升。也就是說，安全風險改進措施投資的 邊際效益隨風險水平的降低而遞減；趨于零，最終為負值，因此必須在系統(tǒng)風險水平和成本之間做出折中。 這個內(nèi)容有重復 (2)避繁就簡的原則 隨著科技的發(fā)展，項目風險評價的方法種類越來越多，科學性和精確度也越來越高，為提高項目風險評價的準確性提供了可能。但是項目風險評價工具只是為項目管理服務的，任何模型都有它的適用性和局限性，如果為了追求極度的精確和方法的完美而不注重效果，把風險評價變成了數(shù)學研究的實驗場，就會本末倒置。如在項目施工階段的時間比較緊迫，就不適宜使用復雜的風險評價方法，最好的方法是專家調(diào)查法，通過項目評 審會或者項目例會對施工過程中的風險進行及時地發(fā)現(xiàn)和處理，保證項目的進度和質(zhì)量。 (3)定性分析和定量分析相結合的原則 16 定性分析方法和定量分析方法不是截然割裂的兩種方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，應注重兩者的結合，揚長避短 .即通過定性分析把握項目風險的概況，在此基礎上通過定盤分析深化、擴展定性分析的結果，再在定量分析的基礎上，進一步運用定性分析的方法，以更加全面有效地評價項目風險。 (4)典型分析和全面分析相結合的原則 項目風險評價的目的是既要整體評價風險對項目目標的影響，又要找出關鍵的風險因素。因此在評價 過程中既要重視全面分析，又要對重要風險進行風險評價指標的細化，層層分析，找出風險的根源，為制定項目風險應對措施提供依據(jù)。 17 風險控制的含義 風險控制是為了避免風險的發(fā)生而采取的一種或多種控制方法，風險控制者通常知道或可以預測風險的種類與發(fā)生原因。但對一些無法預知的風險因素，風險控制就無法對風險進行有效的防范。 另外，風險控制也可出現(xiàn)在風險出現(xiàn)的“事中階段”，風險發(fā)生后，管理者可以通過有效的風險控制方法將風險造成的損失減少到最小?？傊?，重視“事前、事中階段”的 風險控制對于房地產(chǎn)項目企業(yè)的風險管理來說具有重要作用，主要體現(xiàn)在以下幾方面： (1)減少風險發(fā)生的數(shù)目從而降低風險發(fā)生的概率。 (2)降低風險的損失程度。 在風險控制方法的選擇方面，不同的企業(yè)和行業(yè)有其自身的特點，因而在風險控制上可能采用不同的方法，針對房地產(chǎn)項目企業(yè)的特點，風險控制方法主要采用指標監(jiān)測和風險評估。 風險控制的方法 任何企業(yè)在投資過程中都希望最大限度的回避風險，采取風險控制措施可以降低企業(yè)的預期損失或使這種損失更具有可測性，從而在獲取最大利益的同時盡量降低風險，同時也說明了風險損 失是可以控制的。常見的風險控制和處理方法包括風險預防、風險回避、風險降低、風險分散、風險轉(zhuǎn)移、風險自留。 (1) 風險預防 風險預防是指對項目投資進行市場分析和研究，以減少投資的不確定性和風險性。通過研究使投資者明確了投資過程中可能存在的風險及其大小，是風險防范和控制的有力措施。風險預防實施步驟為： (1)充分收集信息和資料。要充分了解市場的供求情況和供求結構、市場發(fā)展變化趨勢、消費者的需求偏好、原材料和產(chǎn)品的價格、競爭對手的動態(tài)等。 18 (2)進行市場研究和分析。房地產(chǎn)市場研究是指在對房地產(chǎn)市場供求及相關信息 的收集、整理、分析的基礎上，對其需求的確定性做出分析和預測的過程。它是判斷投資可行性的基礎，是投資和經(jīng)營決策的前提，對防范投資風險有著重要意義。 (3)做好投資可行性研究，選擇合理的投資方案?？尚行匝芯渴菍Ψ康禺a(chǎn)投資的前期決策的研究，就是在投資決策前，對擬投資的項目進行全面的、綜合的經(jīng)濟技術分析和研究，以確定能否投資。房地產(chǎn)投資可行性研究是防范房地產(chǎn)投資風險的有力措施，經(jīng)過這項工作，投資者能清楚地了解和掌握在投資過程中可能遇到的風險和各種情況，并采取相應的措施予以防范和應對。 (2) 風險回避 用風險回避的 形式來消除風險是較為常見的，也是對付風險最徹底的方法。有效的風險回避可以完全消除某一特定的風險所可能造成的損失。對房地產(chǎn)投資者來說，風險回避主要體現(xiàn)在以下三個方面： 一是在投資決策階段，通過對投資風險的測量和評價，放棄風險較大的開發(fā)區(qū)域、開發(fā)類型或開發(fā)方案； 二是在土地獲取階段，通過對地塊的自然屬性、使用屬性或有關部門對地塊使用屬性的確認，如果開發(fā)無利可圖，則應放棄該宗土地的開發(fā)； 三是在工程建設階段，為了回避風險，可能拒絕采用某種建設方案、結構形式或施工方案，或通過招投標模式、承發(fā)包方式、合同 類型的選擇等回避某些風險。風險回避雖然能有效的回避風險，但同時也失去了參與競爭的獲利機會，因此具有一定的局限性。 (3)風險降低 風險降低是指在風險發(fā)生前、發(fā)生時和發(fā)生后，采取各種防范措施，盡量減少發(fā)生損失事件的概率和降低損失的程度。這種方法一般用來處理那些房地產(chǎn)投資者不愿回避或轉(zhuǎn)移的風險。正如前面所述，風險回避的方法雖然消除了風險，卻同時放棄了可能獲得盈利的機會，而風險降低的方法則能積極改變風險本身的 19 特性并使其為公司所接受。因此它是一種被普遍采用和接受的風險防范的方法。風險降低有三層含義： 一是在風險發(fā)生 前，降低其發(fā)生的可能性； 二是在風險發(fā)生時，使發(fā)生的損失達到最小； 三是在風險發(fā)生后，采取積極有效的措施，彌補已經(jīng)造成的損失。風險降低的方法對管理房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇風險顯得尤為有效。在開發(fā)過程中，可采取一系列手段將開發(fā)風險降低到最小。 (1)準確的預測和評價方案，即盡可能的全面收集資料，采取科學的方法對擬開發(fā)項目的各項費用和最終收益進行預測，對備選的方案進行風險分析和決策，以減少開發(fā)的盲目性，降低項目的各種不確定性。 (2)縮短建設周期，盡快完成開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)的風險在很大程度上是來自于開發(fā)過程中的社 會、經(jīng)濟、政治等條件的變化，縮短開發(fā)周期，將有利于減輕投資者將面臨的未來的不確定性。 (3)針對開發(fā)中可能存在的風險，提前制定詳細而周密的方案，建立有效的指揮系統(tǒng)，并定期實施訓練。 (4)風險分散 可以采用投資組合、共同投資和跨行業(yè)投資等多種方式來分散風險： (1)房地產(chǎn)投資組合是指將房地產(chǎn)市場在以投資環(huán)境、物業(yè)形態(tài)、使用用途、消費層次等因素為依據(jù)進行細分的基礎上，通過分析不同類別房地產(chǎn)投資的風險與收益的關系以及在統(tǒng)一市場條件下各類房地產(chǎn)的相關性，針對各個不同房地產(chǎn)類型需求的差異加以區(qū)別，評價和選擇兩個或多 個不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進行開發(fā)投資的過程。 (2)共同投資是投資主體的分散，即多個房地產(chǎn)開發(fā)的公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)同一個房地產(chǎn)項目。共同開發(fā)投資的根本目的是分散風險，為此，要保證參與投資的各方主體能夠優(yōu)勢互補，要充分利用每一家公司在資金、土地、技術、管 20 理、社會資源、政策等方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)對風險的最有效管理，從而最大限度的控制風險。 (3)跨行業(yè)投資組合。在投資于房地產(chǎn)的同時，可以進行其他類型和內(nèi)容的投資，如投資于證券、期貨或者其它行業(yè)，這種跨行業(yè)的投資組合方式能起到降低房地產(chǎn)投資風險的作用，但前提是這種投 資組合必須是科學的、合理的，否則會產(chǎn)生負的影響。 (5) 風險轉(zhuǎn)移 風險轉(zhuǎn)移是指投資者將損失有意識地轉(zhuǎn)移給與其有相互關系的另一方承擔的一種風險防范方法。風險轉(zhuǎn)移通常在以下幾種情況下采用：可以清楚的劃分被轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移方之間的損失；被轉(zhuǎn)移人能夠并且愿意承擔適當?shù)娘L險；風險轉(zhuǎn)移成本低于其它方法。風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有保險、合同、擔保。 (6) 風險自留 風險自留是解決發(fā)生較小損失時所采用的一種方法。這種方法是指在預計較小損失可能發(fā)生的情況下，預留一筆應急資金以應付損失；或者因過錯而引起較小損失發(fā)生時，用應急資金主動承 擔所發(fā)生的損失。風險自留雖然讓投資者承擔了風險、增加了費用，但它同時也可以促進資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約潛在費用和贏得潛在顧客。風險自留分為兩大類： 第一類是非計劃風險自留，即對某些風險，由于沒有意識到它的存在或重要性，因而沒有處理風險的準備，或明知風險的存在，卻由于疏忽或低估了風險的程度等，都屬于非計劃風險自留； 第二類是計劃風險自留，即對某些風險經(jīng)過科學的判斷、認真合理的研究分析后，決定通過資金融通，自己獨立承擔該風險造成的損失。 上述方法中，有些可以完全消除風險，如 :風險預防、風險轉(zhuǎn)移、風險回避，顯然風險預防是最 好的方式，因為它犧牲的收益最小，而風險轉(zhuǎn)移的同時也轉(zhuǎn)移了一部分的收益，風險回避則完全放棄了收益。有些則部分消除風險，比如：風險降低、風險分散、風險自留，風險降低策略也是一種主動的企業(yè)自身的風險控制策略，損失的收益較少，而風險分散同樣也需要分散一部分收益，風險自擔實 21 際上是完全承擔了風險，但是由于對風險準備比較充分，因此可以盡可能的降低風險發(fā)生后造成的損失。 在現(xiàn)實項目中，風險控制的各種方法是組合使用的，一部分風險較大的項目可能一開始就被拒絕；另外一些被企業(yè)所接受的項目，分散、自留、轉(zhuǎn)移、預防、降低等策略，都應 隨著時間、環(huán)境、條件的不同，分別采取不同的策略。 風險控制的策略選擇 風險識別、評價、控制是風險管理的主要內(nèi)容，風險控制的對象就是風險評價階段產(chǎn)生的結果，而風險識