【正文】 融資之實(shí)合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國(guó)人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資，但不參加共同聯(lián)營(yíng)，也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效”。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對(duì)之進(jìn)行界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都要做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。比如，樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。有時(shí)候，雙方按利潤(rùn)的一定比例分成，由于約定不明、利潤(rùn)計(jì)算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會(huì)陷入到艱難的舉證和漫長(zhǎng)的訴爭(zhēng)困境中去，無法保障自己的預(yù)期利益。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承擔(dān)進(jìn)行事先約定。比如項(xiàng)目公司從申請(qǐng)到成立會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒有獲準(zhǔn)成立，則如何處理這些財(cái)務(wù)賬和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。四、小結(jié)隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，開發(fā)商經(jīng)常處于擁有土地使用權(quán)但缺乏資金投入的窘境。市場(chǎng)也有持有資金、看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的一方，于是合作開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)合作開發(fā)有效地結(jié)合了土地和資金兩大要素，極大地拓展了房地產(chǎn)開發(fā)成功的可能性。但是，資合和人合往往難以兩全其美，加上房地產(chǎn)合作開發(fā)本身法律關(guān)系的復(fù)雜性，因此糾紛時(shí)有發(fā)生。防范房地產(chǎn)合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防開發(fā)中的糾紛，一方面我們必須理清糾紛背后的法律關(guān)系，從理論上探討如何處理糾紛，這需要我們更進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)的基礎(chǔ)理論研究。另一方面，必須從實(shí)踐出發(fā)，研究實(shí)務(wù)中發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，從技術(shù)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛預(yù)防。對(duì)于合作開發(fā)的任何一方而言，都應(yīng)該謹(jǐn)記：合作開發(fā)是一件重大、長(zhǎng)期的法律行為，說其重大，是因?yàn)楹献饕环酵顿Y少則幾千萬元、多則幾億元、上百億元，一旦合作方挑選不當(dāng)或者合同條款不嚴(yán)密、有漏洞，就為糾紛埋下了隱患，甚至?xí)蚣m紛導(dǎo)致合作項(xiàng)目中途夭折、面臨巨額虧損。因此，合作任何一方都需要思考：究竟如何才能防范未來合作產(chǎn)生糾紛？說其長(zhǎng)期，是說從合作方開始洽談合作到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，少則一年左右，多則兩年三年，期間很多需要合作方密切配合，而且合作方在長(zhǎng)期的相處中，不再像戀愛那樣一直看到對(duì)方的優(yōu)點(diǎn)，相反，會(huì)不時(shí)地發(fā)現(xiàn)對(duì)方的缺點(diǎn)，因此，雙方不僅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之間設(shè)置一個(gè)完善的、能促進(jìn)合作、化解矛盾、防范風(fēng)險(xiǎn)的好的合作制度，這么一件高度專業(yè)化的事件，絕不只能靠一頁紙、幾個(gè)商業(yè)條款就能簡(jiǎn)單解決，那么，合作任何一方應(yīng)如何預(yù)防中途生變呢？或許，不同的項(xiàng)目，不同的合作者，需要關(guān)注的焦點(diǎn)都不盡相同。但成功的合作往往具有如下共同的地方：重大投資合作之前決策往往慎之又慎、且合作方非常善于借力。缺錢，求助于銀行、基金等傳統(tǒng)和現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)；缺財(cái)務(wù)知識(shí)，求助于會(huì)計(jì)師；缺法律知識(shí)，求助于律師。雖然眼下房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌在即，但最先被洗掉的一定是不善借力、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差的企業(yè)，而只有善于借力且風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)的企業(yè)，才能在這場(chǎng)洗牌中最終勝出，并引領(lǐng)市場(chǎng)、笑傲江湖?！?. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時(shí)間，總會(huì)看清一些事。用一些事情，總會(huì)看清一些人。有時(shí)候覺得自己像個(gè)神經(jīng)病。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時(shí)，你的回憶里才會(huì)多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。學(xué)習(xí)參