房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析-資料下載頁(yè)
2025-03-26 00:26本頁(yè)面
【正文】 以改善。 2. 近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房 房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒(méi)有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買(mǎi)力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬(wàn)平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的大約70%，2004年15月，%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效的著力點(diǎn)。央行“121號(hào)”文件以及存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，傳達(dá)了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的強(qiáng)烈信號(hào)。因此，應(yīng)抓緊出臺(tái)實(shí)際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康發(fā)展軌道。 3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān) 近年來(lái)政府主管部門(mén)出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。這些政策的實(shí)施，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤(pán)活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。 4. 完善財(cái)產(chǎn)稅制度，打擊過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無(wú)效配置，而這種無(wú)效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí)由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析，適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺(tái)可行的方案。 5. 差別化引導(dǎo)市場(chǎng)，加快金融創(chuàng)新步伐 2003年，我國(guó)人均GDP超過(guò)1000美元，這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對(duì)住宅檔次的需求差異也較大。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競(jìng)爭(zhēng)的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場(chǎng)體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競(jìng)爭(zhēng)的基本平臺(tái)。與此相適應(yīng)，應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種，加快金融創(chuàng)新步伐。 6. 防范和化解風(fēng)險(xiǎn)并重，關(guān)注市場(chǎng)變化，提高預(yù)警能力 防范風(fēng)險(xiǎn)的根本原則是減少不確定性。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。與此同時(shí)，對(duì)已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須加以化解。當(dāng)前的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在限制過(guò)度投機(jī)上，尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機(jī)炒作行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，限制投機(jī)就是保護(hù)合理消費(fèi)，有助于房地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，加強(qiáng)市場(chǎng)的公開(kāi)性、公正性、公平性，是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路。11 / 1
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