中國2009房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望-資料下載頁
2025-01-17 22:16本頁面
【正文】 價軟著陸的因素– 中國仍處于高速城市化階段，真實住房需求仍將持續(xù)增長?? 與歐美日本等發(fā)達國家不同，目前中國仍有一半以上的農(nóng)業(yè)人口，人口增長也尚未停止，未來十～十五年內(nèi)城市人口仍將快速增長，存在巨大的住房需求– 中國經(jīng)濟仍處于高速增長階段，居民收入快速提高，居民需要改善居住環(huán)境，對高房價的承受能力也在提高– 中國內(nèi)陸城市、中小城市房地產(chǎn)過熱情況不太嚴重，尚未出現(xiàn)整體性的失衡□ 抑制房價繼續(xù)暴漲、控制信貸膨脹是軟著陸的關(guān)鍵– 信貸寬松一方面引起通脹預期，另一方面使開發(fā)、按揭成本都下降，必須收緊信貸，加強對資金流入房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控□ 如果成功實現(xiàn)軟著陸，中國經(jīng)濟將能夠繼續(xù)維持高速穩(wěn)定增長– 如果房價保持大體穩(wěn)定或輕微下跌，銀行呆壞賬比率不會顯著提高，經(jīng)濟不會受太大影響– 部分高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨困境甚至倒閉，但不會產(chǎn)生全局性影響，房地產(chǎn)業(yè)仍將得到穩(wěn)定發(fā)展，成為中國經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展地支柱之一4. 政策建議□ 房地產(chǎn)政策的目標是保證居民的住宿條件，避免房價大起大落，為經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境– 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系密切，過度波動將會影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定– 房價大幅回落將引起一系列經(jīng)濟乃至社會問題，不應(yīng)當追求房屋降價，不應(yīng)當以房地產(chǎn)具體價格為目標進行調(diào)控?? 房地產(chǎn)作為一種商品，其價格只能在市場交易中確定，政府很難設(shè)定一個合理價格，政府如果進行價格管制，可能導致政府失靈和短缺，或是導致開發(fā)商供應(yīng)低質(zhì)量住房，損害市場效率，且政府干預效應(yīng)往往滯后，產(chǎn)生負面效果– 政府不應(yīng)當以打擊投機炒房為目標，提高交易稅費無助于實現(xiàn)調(diào)控目標?? 在現(xiàn)實世界中，由于信息不對稱，居民購房是為了“自用”還是“投機”，常常很難區(qū)分，絕大多數(shù)購房者還是以自住為主，打擊投機的政策常常傷及無辜□ 對房地產(chǎn)的調(diào)控手段應(yīng)以間接手段為主，政策應(yīng)當保持穩(wěn)定性和連續(xù)性– 20042007年，中央政府曾經(jīng)多次采取直接微觀干預，但效果不佳?? 例如2006年政府曾經(jīng)規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，本意是增加小戶型供應(yīng)量，抑制泡沫?? 但由于缺乏有效監(jiān)控手段，地方政府也無意強力推行，出現(xiàn)了一些開發(fā)商把一套大戶型名義上分割成兩套房，規(guī)避戶型限制的現(xiàn)象，目前這一政策已名存實亡– 政府不穩(wěn)定、不連續(xù)引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風險?? 例如，中國政府多次通過調(diào)整交易稅、按揭比例、戶型比例來壓制或是刺激樓市，但決策過程不透明，市場上對政策調(diào)整缺乏穩(wěn)定預期，流言、小道消息滿天飛，往往制造了新的不確定性，引起市場波動?? 例如，2007年提出的二套房首付比例不得低于40%的政策從未公開取消，但實際上在2008年各大商業(yè)銀行早已突破了有關(guān)限制，而央行也予以默認?? 直到2009年7月房地產(chǎn)泡沫日趨明顯時才再度聲明要求銀行執(zhí)行，這種執(zhí)行方式只會削弱政策信譽□ 短期調(diào)整政策——貨幣政策和金融政策相結(jié)合– 建立全社會個人信用制度，加強對個人收入的審查，控制房貸風險?? 目前房貸的發(fā)放缺乏客觀標準，對客戶素質(zhì)審查粗疏，不利于控制風險– 鼓勵房地產(chǎn)融資多元化，限制銀行直接融資，建立金融風險監(jiān)管體系?? 目前，銀行相對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)放貸款比例過高，風險過于集中?? 對于素質(zhì)較高的房地產(chǎn)公司，可鼓勵其上市，通過直接融資避免風險集中于銀行– 政策應(yīng)逐步推行，避免對市場產(chǎn)生過大的沖擊□ 長期政策——深化土地制度改革，建立住房保障制度– 改革土地管理制度，抑制地方政府推動土地和房地產(chǎn)價格上漲沖動?? 土地出讓收益應(yīng)納入預算內(nèi)管理，明確其來源和用途。土地出讓收益不應(yīng)該成為地方政府的小金庫，必須加以嚴格管理?? 增加土地供給渠道，在保障耕地的前提下，采用適當政策引導農(nóng)村宅基地、小產(chǎn)權(quán)房13上市流通– 建立廉租房供應(yīng)保障制度，建立獨立機構(gòu)，提供低成本低質(zhì)量住房，為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定器?? 政府應(yīng)當采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年從賣地收入中按比例播出資金建設(shè)廉租房?? 從香港等地經(jīng)驗來看，經(jīng)營廉租房與開發(fā)商盈利目標沖突，應(yīng)當通過成立獨立的政府部門，負責建造、管理、運營廉租房□ 具體政策措施——賣地收入轉(zhuǎn)為土地稅，小產(chǎn)權(quán)房征稅后轉(zhuǎn)正，建立垂直化福利住房運營公司– 為了管理賣地收入，可考慮把賣地收入轉(zhuǎn)為土地稅，由稅務(wù)部門統(tǒng)一接收管理?? 考慮到目前客觀現(xiàn)實，土地稅應(yīng)當設(shè)為地稅，絕大部分應(yīng)由地方政府支配使用，小部分上繳中央政府，需納入預算內(nèi)管理，接受監(jiān)督，超預算收入部分納入地方財政儲備– 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房可補稅后轉(zhuǎn)為正式產(chǎn)權(quán)，宅基地和農(nóng)村集體土地通過審批、繳納土地稅后可以轉(zhuǎn)為商用，新建違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房將不予承認?? 考慮到既成現(xiàn)實，已建成的小產(chǎn)權(quán)房可以在繳納一定稅費后，逐步予以轉(zhuǎn)正，認可其產(chǎn)權(quán)，予以大赦，規(guī)定一定年限后可上市流通?? 同時，設(shè)計合理的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，規(guī)定農(nóng)村集體土地在繳納一定額度稅費、得到政府許可后，可以進行商業(yè)開發(fā)；規(guī)定公布后，未來新建小產(chǎn)權(quán)房，一律不予承認?? 為避免沖擊市場，相關(guān)政策要逐步推出– 建立一個直屬中央的國有企業(yè)，主管廉租房、兩限房等福利住房運營?? 這一企業(yè)的運營資金來自地方政府上繳的部分土地稅，建立獨立的審核運營體制，在稅收方面享受優(yōu)惠?? 主要以建設(shè)廉租房為主，需跟蹤監(jiān)管房屋的使用情況，長期居住的廉租房可平價轉(zhuǎn)讓給居住者
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1