中國(guó)2009房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望-在線瀏覽
2025-03-06 22:16本頁面
【正文】 明顯受惠， 億元。杭州市政府表示房地產(chǎn)企業(yè)可緩交土地出讓金半年，僅此一項(xiàng)綠城即可節(jié)約現(xiàn)金流10 億元以上。2009 年4 月以后，樓市繼續(xù)升溫，綠城中國(guó)銷量大增。綠城中國(guó)是一個(gè)代表性案例，2009 年初因過度擴(kuò)張陷入危機(jī)，先后得到地方政府和商業(yè)銀行支持而免于破產(chǎn)清算，并隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖而復(fù)興。投資性和投機(jī)性需求都不是為了自住，兩者界限不是特別明顯，但通常認(rèn)為投資性購(gòu)房者是指有長(zhǎng)期還貸能力、可能較長(zhǎng)期持有住房的購(gòu)房者，而投機(jī)性購(gòu)房者則沒有長(zhǎng)期還貸能力，只愿意短期持有住房的購(gòu)房者。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，開發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)、囤積土地– 北京上海一些地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)“地價(jià)等于樓價(jià)”的怪現(xiàn)象?? ，根據(jù)建筑規(guī)劃，方米，只有本區(qū)房?jī)r(jià)維持每年30%的增幅，開發(fā)商3年后完成開發(fā)銷售才可能盈利9□ 到目前為止，地產(chǎn)泡沫仍是主要集中在中心城市、大城市的局部性泡沫，但未來可能向二線城市擴(kuò)散– 到目前為止，本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲仍然集中在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，內(nèi)陸城市、中小城市價(jià)格漲幅較為溫和– 內(nèi)陸城市空置率、租售比等指標(biāo)總體上仍然處于較為安全的水平?? 扣除北京上海等中心城市，目前全國(guó)商品房空置率仍然低于10%，屬于略微偏高但未到危險(xiǎn)水平，租售比仍在1：300以內(nèi)– 但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，中心城市房?jī)r(jià)上漲往往會(huì)帶動(dòng)二線城市10房?jī)r(jià)上漲，且一些房地產(chǎn)企業(yè)正在向二線城市積極發(fā)展，未來發(fā)展趨勢(shì)值得關(guān)注?? 例如，2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科在二線城市購(gòu)買土地約405萬平方米，顯示地產(chǎn)企業(yè)看好二線城市2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈和地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)市場(chǎng)大博弈□ 中央政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，希望維持市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，擁有強(qiáng)大的調(diào)控手段，但實(shí)施具體政策中面臨信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)– 中央政府的目標(biāo)是維持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定，所以不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)?? 一方面，房地產(chǎn)約占固定資產(chǎn)投資總額的20%，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?duì)金融體系和其他產(chǎn)業(yè)有很大影響，因此希望房地產(chǎn)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)– 中國(guó)中央政府權(quán)力高度集中，可通過信貸、財(cái)政、行政命令強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?? 中央政府可通過央行調(diào)整利率和信貸供應(yīng)量、金融管理部門調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房屋按揭的信貸門檻進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控?? 中央政府也可以通過加大對(duì)建設(shè)廉租房、限價(jià)房的財(cái)政投入，增加低價(jià)房供應(yīng)來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)– 然而，中央政府面臨信息不對(duì)稱問題，判斷“過熱”滯后，往往不能及時(shí)調(diào)整政策?? 大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、選擇性提供信息，影響中央政府對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷– 中央政府實(shí)施調(diào)控政策需要通過銀行和地方政府來具體實(shí)施，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，造成政策扭曲 根據(jù)建筑規(guī)劃估算， 萬元/平米，也即總成本高達(dá)3 萬元/平米。 其他一些大中城市、有一些名氣的城市被稱為二線城市。目前建成的房屋絕大多數(shù)是20062007 年房?jī)r(jià)大漲前完成土地拍賣的，因此地價(jià)房?jī)r(jià)比較低。貧富分化加劇了社會(huì)關(guān)系緊張?? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，一些農(nóng)村和中小城市出生的居民到大城市發(fā)展，但樓價(jià)高漲使得普通人窮一生收入也難以購(gòu)房置業(yè)，無法安居– 地方政府在土地交易中尋租，腐敗大案不斷發(fā)生，引起民眾對(duì)政府的不信任乃至反對(duì)□ 地產(chǎn)泡沫引起資源浪費(fèi)，房屋供給脫離居民實(shí)際需求– 由于房?jī)r(jià)飆升，中國(guó)城市中普遍出現(xiàn)拆除僅建成10～20年、沒有質(zhì)量問題的樓房重建新樓牟利的現(xiàn)象，造成資源財(cái)富極大浪費(fèi)– 由于地價(jià)高漲和投資性購(gòu)房需求旺盛，開發(fā)商傾向于開發(fā)優(yōu)質(zhì)、大戶型住房，而不是滿足大多數(shù)居民實(shí)際需求的低成本、小戶型住房，供給和實(shí)際需求脫節(jié)□ 泡沫破滅可能引發(fā)金融危機(jī)– 脫離基本面的房地產(chǎn)泡沫是不可持續(xù)的，由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大、與金融業(yè)聯(lián)系密切，泡沫破滅可能會(huì)引發(fā)金融危機(jī)?? 房地產(chǎn)泡沫破滅可能引起企業(yè)和居民財(cái)富大幅下降，銀行呆壞賬增加，流動(dòng)性緊縮，引發(fā)銀行危機(jī)甚至全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景中國(guó)房地產(chǎn)的前景和主要風(fēng)險(xiǎn)□ 短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可能進(jìn)一步走強(qiáng)，原來房?jī)r(jià)較低的中等城市、省會(huì)城市將面臨房?jī)r(jià)上漲壓力– 由于上半年樓盤熱銷和信貸寬松，地產(chǎn)商資金較為充裕，且需要消化20062007年高價(jià)買入的土地，地產(chǎn)商缺乏降價(jià)動(dòng)力，房?jī)r(jià)將維持高位– 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退引起新房供給減少，可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?? 20042007年，%，%?? ，%；完成土地開，同比下降 %，這意味著20092010年新房供應(yīng)量可能下降– 中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，未來投資者可能轉(zhuǎn)向中等規(guī)模的地方經(jīng)濟(jì)中心如地方省會(huì)城市，使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)向全國(guó)蔓延□ 但長(zhǎng)期來看，目前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格特別是中心城市的房?jī)r(jià)，有下調(diào)壓力– 支撐目前資產(chǎn)泡沫的低利率、寬松信貸政策不可能長(zhǎng)期持續(xù)，未來如果出現(xiàn)通脹壓力，信貸政策必然緊縮，資產(chǎn)泡沫將隨之破滅– 高地價(jià)、看漲預(yù)期推動(dòng)的大戶型、豪華型住房不適應(yīng)中低收入者的需求，供需錯(cuò)配引起相對(duì)過剩，迫使價(jià)格下調(diào)12 中國(guó)土地市場(chǎng)沒有完全市場(chǎng)化，土地按用途分為工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等，不同用途的土地定價(jià)方式不同，工業(yè)用地往往比住宅用地價(jià)格低很多，一些地方政府不依法定程序把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，開發(fā)商獲得巨大利益□ 到目前為止，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)集中在開發(fā)商——銀行一側(cè)– 房地產(chǎn)開發(fā)商的高債務(wù)杠桿、長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)資本成本和流動(dòng)性環(huán)境非常敏感?? 據(jù)估計(jì)，目前房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率約為70%75%，往往依靠競(jìng)拍獲得的土地
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