房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析-wenkub
2023-04-10 00:26:35 本頁(yè)面
【正文】 年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，絕對(duì)值為3400萬(wàn)元，%，2004年15月絕對(duì)值為2300萬(wàn)元，占比仍是極低的，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn) 1. 降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占很小的一部分。2004年15月,%%的同時(shí)，%。而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。 2. 所有制結(jié)構(gòu)日益多元化 截至2002年底，中國(guó)已經(jīng)擁有各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)32618個(gè)，其中，國(guó)有企業(yè)5015個(gè)，集體企業(yè)2488個(gè)，港、澳、臺(tái)資企業(yè)2884個(gè)，外商投資企業(yè)1077個(gè)。 與此同時(shí)，我們面臨著以下兩種形勢(shì)：一是全國(guó)各地商品房庫(kù)存量高達(dá)近億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地，暴力征地等現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，多數(shù)地區(qū)住宅價(jià)格與居民收入的比例關(guān)系失衡；二是投資高增長(zhǎng)引發(fā)了自2003年下半年以來(lái)的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應(yīng)緊張，目前仍沒(méi)有得到根本緩解。房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析1993年到2003年，%，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。在這樣的背景下，如何認(rèn)識(shí)、調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為一個(gè)很值得關(guān)注的問(wèn)題. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本趨勢(shì) 1. 資金向大企業(yè)集中 中國(guó)房地產(chǎn)大中型企業(yè)完成的投資額占大部分，而中小企業(yè)完成的投資額相對(duì)較少，同時(shí)這種相對(duì)集中的趨勢(shì)仍在加強(qiáng)。從企業(yè)數(shù)量上看，%居首位，%居第二位，港、澳、%居第三位，%居第四位，%居第五位。2003年，國(guó)內(nèi)貸款、%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的做法不僅沒(méi)有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。另一方面，由于貸款難度加大，使開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。 、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高 19972001年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開(kāi)始回升，%。分析表明，我國(guó)幾個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關(guān)系。 結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善 1. 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畸形發(fā)展的根源之一 首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中相當(dāng)比重是各級(jí)政府部門的政績(jī)工程，這些工程并不代表多少市場(chǎng)信號(hào)，反而對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資造成擠壓，扭曲了投資結(jié)構(gòu)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為不規(guī)范問(wèn)題，商品住宅建設(shè)中的質(zhì)量問(wèn)題，市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全、市場(chǎng)信息系統(tǒng)
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