房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問題分析-wenkub
2023-04-10 00:26:35 本頁面
【正文】 年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點(diǎn)，絕對值為3400萬元，%，2004年15月絕對值為2300萬元，占比仍是極低的，這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。上述變化表明，我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。 房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn) 1. 降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮 長期以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。2004年15月,%%的同時(shí)，%。而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。 2. 所有制結(jié)構(gòu)日益多元化 截至2002年底，中國已經(jīng)擁有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)32618個(gè)，其中，國有企業(yè)5015個(gè)，集體企業(yè)2488個(gè)，港、澳、臺資企業(yè)2884個(gè)，外商投資企業(yè)1077個(gè)。 與此同時(shí)，我們面臨著以下兩種形勢：一是全國各地商品房庫存量高達(dá)近億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地，暴力征地等現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，多數(shù)地區(qū)住宅價(jià)格與居民收入的比例關(guān)系失衡；二是投資高增長引發(fā)了自2003年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應(yīng)緊張，目前仍沒有得到根本緩解。房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問題分析1993年到2003年，%，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期GDP的增長速度。在這樣的背景下，如何認(rèn)識、調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為一個(gè)很值得關(guān)注的問題. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本趨勢 1. 資金向大企業(yè)集中 中國房地產(chǎn)大中型企業(yè)完成的投資額占大部分，而中小企業(yè)完成的投資額相對較少，同時(shí)這種相對集中的趨勢仍在加強(qiáng)。從企業(yè)數(shù)量上看，%居首位，%居第二位，港、澳、%居第三位，%居第四位，%居第五位。2003年，國內(nèi)貸款、%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。2004年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。 、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高 19972001年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，%。分析表明，我國幾個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關(guān)系。 結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善 1. 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一 首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資中相當(dāng)比重是各級政府部門的政績工程，這些工程并不代表多少市場信號，反而對正常的房地產(chǎn)開發(fā)投資造成擠壓，扭曲了投資結(jié)構(gòu)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為不規(guī)范問題，商品住宅建設(shè)中的質(zhì)量問題，市場監(jiān)管體系不健全、市場信息系統(tǒng)
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