【正文】 各種經(jīng)紀(jì)、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機(jī)，使整個(gè)上海房地產(chǎn)市場在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737．52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、物業(yè)管理、評估等全業(yè)大量出現(xiàn)。三是房地產(chǎn)投資成倍增長。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬平方米。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵下出現(xiàn)了。1988年7月8日，上海通過國際招標(biāo)，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊1．29萬平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬平方米。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。盡管上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場的確自此起步。上海房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的第一個(gè)標(biāo)志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設(shè)公司。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。第一，較快地解決長期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。1949年，中華人民共和國成立以后，房地產(chǎn)開始納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。同20世紀(jì)90年代的“長江流域的龍頭”、全國的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇階段（19781985年）二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）三、超常發(fā)展階段（19921994年）四、調(diào)整回落階段（19951997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）一、 住宅需求增長較快二、 供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升四、市場經(jīng)營主體逐步成熟五、個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的前景一、需求全面穩(wěn)定增長三、 住宅質(zhì)量全方位的提高三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高六、國有企業(yè)改革加快速度七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會二、由上海房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的機(jī)會前言以市場容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場是中國城市中最大的市場。21世紀(jì)的已經(jīng)到來。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未有的重任和機(jī)遇。1978年，中國開始了經(jīng)濟(jì)改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。歷史上，上海是一個(gè)人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了6444．3萬平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也達(dá)到了5．4平方米。由此，理論界開始對房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個(gè)月就銷售一空。二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）經(jīng)過多年的討論，1986年，中國確立了社會主義商品經(jīng)濟(jì)理論。經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方米。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。上海房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平方米增至1997年的161．5萬平方米，增長了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50％。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。這一階段的市場，表現(xiàn)出5個(gè)特征，即：市場需求增長較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場經(jīng)營主體逐步成熟；個(gè)人購房成為住宅市場主力軍。到1998年突破1000萬平方米，達(dá)1050．77萬平方米，短短三年翻了一番。1995年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達(dá)到511萬平方米，2000年達(dá)到779萬平方米。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。上海房地產(chǎn)市場的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。而動拆遷又使人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。包括4項(xiàng)重要措施：降低居民購買住宅的稅費(fèi)。用舊房市場推動新房需求1996年在中國率先實(shí)施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊》上海房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。擴(kuò)大住房市場銷售對象。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動地降低銷售價(jià)格，吸引買家（詳見下文房地產(chǎn)價(jià)格）。競爭不僅體現(xiàn)在價(jià)格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。與此同時(shí)，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。表上海個(gè)人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個(gè)人購買商品住宅面積個(gè)人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊》上海個(gè)人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費(fèi)的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問題嚴(yán)重。可以講，上海房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成還有較大的改善余地。這些問題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進(jìn)行管理。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。表現(xiàn)在3個(gè)方面：（1）小企業(yè)過多。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額和作用有限。（3）上市公司表現(xiàn)平平。而金豐投資和天宸實(shí)業(yè)是通過買殼成為房地產(chǎn)上市公司。原因是業(yè)績不夠理想。其形成原因是復(fù)雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場競爭的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。市房地局通過市交易中心，定期向社會發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價(jià)格指數(shù)，得到社會較好評價(jià)。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。準(zhǔn)確性困惑。細(xì)化程度不足。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會迎來改革開放以后第2個(gè)黃金時(shí)代。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。其實(shí)，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當(dāng)可觀的。同全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟(jì)增長的因素。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。堅(jiān)持對外開放是中國的基本國策，中國進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對海外的吸引力。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長（比1999年預(yù)售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。在中國歷來的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點(diǎn)改善居民居住條件……”是不多見的。上海政府歷來對于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動需求之有力，有口皆碑。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的要求以來，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過了原則性的條例。在全國各地大中城市相繼實(shí)質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會久拖不決，相信在2002年將最終推出。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時(shí)間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。2004－2005年，略有下降。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。而非住宅相形見細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價(jià)格跌落時(shí)間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會超過住宅。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。其中，大起的時(shí)間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時(shí)間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價(jià)格大約上升了一倍以上；而大落的時(shí)間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時(shí)間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價(jià)格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。再次，經(jīng)過90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)變得聰明起來，不會再現(xiàn)90年代那樣的盲目投資沖動。但是，還有局限性。但從總體上看，還不自覺、不主動、不充分。其次，經(jīng)過20年的努力，上海市的住房短缺基本解決，已經(jīng)到達(dá)了住宅質(zhì)量全面提高的階段。在數(shù)量問題基本解決以后，質(zhì)量的全面提高自然而然地提到議事日程上來。無論是那種投資的進(jìn)入，均增加了競爭者，也提高競爭的質(zhì)量。這無疑會推動上海住宅質(zhì)量的全面提高。包括：（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。相信21世紀(jì)初，會更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設(shè)計(jì)開發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。90年代下半期，刮起了“歐陸風(fēng)”。所以，予以大事鞭韃。但是，這樣的創(chuàng)試太少太少。假以時(shí)日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風(fēng)格將形成。前文所說的“歐陸風(fēng)”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。雖然也是滿足人的需要，但仍在初步的階段。比如，在居室內(nèi)學(xué)習(xí)、工作甚至娛樂