【正文】 960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來(lái)源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢(shì)可以看出，上海房地產(chǎn)價(jià)格與供求關(guān)系密切相關(guān)。主要原因是1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，對(duì)上海外銷(xiāo)房市場(chǎng)起巨大沖擊。使許多外銷(xiāo)樓盤(pán)，不得已只好外銷(xiāo)轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)，售價(jià)對(duì)折。主要的原因是上海軌道交通的大發(fā)展，使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大整合。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達(dá)8萬(wàn)之多。二是上海地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)迅速壯大。在此過(guò)程中，一些海外著名公司紛紛搶灘上海，由此帶動(dòng)上海房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。五、個(gè)人購(gòu)房己成為住宅市場(chǎng)主力軍上海的住房市場(chǎng)從90年代的上半期，以單位購(gòu)買(mǎi)為主，發(fā)展到90年代下半期的以個(gè)人為主。（2）1998年戶(hù)央決定開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化，停止單位的實(shí)物分配。而消費(fèi)品市場(chǎng)的價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定，居民吃穿用比較寬余，就將多年積累的儲(chǔ)蓄用于購(gòu)租住房。商業(yè)用房空置發(fā)展司樣如此，從1994年的1．43％不斷上升，發(fā)展到2000年的10．34％。對(duì)空置的辦公樓和商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，在以互聯(lián)網(wǎng)為特征的信息社會(huì)，電子商務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)正以極快的速度向前發(fā)展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。但是，在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，有一塊是由權(quán)力部門(mén)、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場(chǎng)決定的，有某些不合理的地方。如某區(qū)政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要在國(guó)家規(guī)定的銷(xiāo)售稅附加教育稅之外，另行支付教育費(fèi)，就是典型一例。但是，施工的壟斷問(wèn)題，仍未解決。開(kāi)發(fā)商反映強(qiáng)烈，又無(wú)可奈何。上述問(wèn)題，在上海已經(jīng)是老生常談。如在未來(lái)不能有效地解決，將影響上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境和向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的步伐。但是，未來(lái)改進(jìn)的希望是有的：中國(guó)即將加入世界貿(mào)易組織，中央和上海市政府正在積極準(zhǔn)備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標(biāo)準(zhǔn)，改善政府的工作、減少行政審批。在上海尤為如此。注冊(cè)資本僅500萬(wàn)元的資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地獲取、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅100來(lái)家，而且投資額和商品房銷(xiāo)售量?jī)H占全市總量的10％。1999年上海市商品房銷(xiāo)售面積前10名的總和僅為162萬(wàn)平方米，占全市的12％稍多。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應(yīng)做好做大，成為房地產(chǎn)航母。2000年年度報(bào)告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)，每股僅有幾分錢(qián)。上海房地產(chǎn)管理當(dāng)局也意識(shí)到此一問(wèn)題，在2000年提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入的門(mén)坎，清理了一些缺乏獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)合。1996年8月，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。其次，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)有相應(yīng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度。盡管如此，從適應(yīng)市場(chǎng)需要而言，還存在三個(gè)問(wèn)題：時(shí)效不足。房地產(chǎn)部門(mén)的信息，主要來(lái)源于登記程序；而統(tǒng)計(jì)部門(mén)信息直接來(lái)源于企業(yè)。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來(lái)自于政府機(jī)構(gòu)。第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結(jié)論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問(wèn)題還有一些，但總體上是健康的，有相當(dāng)良好的基礎(chǔ)。總體趨勢(shì)是：形成同世界上超大型都市相類(lèi)似的格局。以下作詳細(xì)闡述。而21世紀(jì)初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長(zhǎng)。由于中央政府有力的宏觀調(diào)控，加上東南亞及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，到90年代末，全國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速，進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)周期。如前所述，中央對(duì)于上海21世紀(jì)發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。任何人都能理解，中央的新定位對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大意義。一方面海外客商繼續(xù)大量地進(jìn)入上海經(jīng)商，要購(gòu)租辦公樓、商場(chǎng)、廠房，也需要住宅。需要強(qiáng)調(diào)的是：海外對(duì)上海房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，不是一年兩年，而會(huì)持續(xù)1－2個(gè)年代。這說(shuō)明了住宅問(wèn)題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。相信在21世紀(jì)初，會(huì)根據(jù)中央的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步完善和深化推動(dòng)住宅消費(fèi)的政策。由于一系列復(fù)雜細(xì)致的工作需要處理，嚴(yán)格說(shuō)上海的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒(méi)有全面實(shí)施。據(jù)本研究對(duì)上海市方案框架的了解，基本上是對(duì)老職工實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼和對(duì)新職工實(shí)施工資補(bǔ)貼兩種方式。一旦貨幣化方案實(shí)施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。這里所說(shuō)的需求總規(guī)模是指每年對(duì)新建商品房的需求（購(gòu)買(mǎi)和新增租賃）總量。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場(chǎng)用房（4）其他（5）總計(jì)2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計(jì)86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅。而且，非住宅的上升的速度將超過(guò)住宅。目前，上海的房地產(chǎn)價(jià)格已全面回升。未來(lái)5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購(gòu)買(mǎi)和新增租賃）的預(yù)測(cè)見(jiàn)上表第3欄。而辦公樓、商場(chǎng)等非住宅，在5年中將逐年增長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)年代。未來(lái)5年的需求增長(zhǎng)，總體上不會(huì)出現(xiàn)上述情況。最后，上海的房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、院校和各種研究機(jī)構(gòu)較為成熟，比較冷靜、公允，會(huì)主動(dòng)地分析和監(jiān)測(cè)市場(chǎng)，發(fā)布信息，當(dāng)好參謀。因?yàn)椋?0年代上海住宅的主要問(wèn)題是短缺，首要解決的問(wèn)題是擴(kuò)大住宅供給的數(shù)量，對(duì)于住宅的質(zhì)量要求考慮相對(duì)較少。21世紀(jì)初，上海的住宅質(zhì)量必然會(huì)全方位的提高。2000年底，上海市區(qū)居民人均居住面積，已經(jīng)達(dá)到11．4平方米（折合建筑面積接近22平方米）。這也是許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房發(fā)展歷程中走過(guò)的第三個(gè)階段。尤其可以預(yù)期的是，在90年代對(duì)中國(guó)和上海的房地產(chǎn)投資無(wú)強(qiáng)烈興趣的、發(fā)達(dá)國(guó)家的投資者，很可能在21世紀(jì)初進(jìn)入。最后，傳統(tǒng)上具有國(guó)際化都市（海派）意識(shí)的上海居民（國(guó)內(nèi)獨(dú)具），不僅接受而且歡迎任何新鮮的、具有較高品位的事物。即高檔、中檔、低檔住宅品種全面發(fā)展，在各種檔次內(nèi)部又有高低之分。90年代上海新建住宅在擋次上的區(qū)別還是比較明顯的，但是在各檔次內(nèi)部對(duì)于使用對(duì)象的細(xì)分不足。（3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。主要表現(xiàn)為縱橫三段式、富立面。其實(shí)，“歐陸風(fēng)”正是上海人對(duì)動(dòng)遷房時(shí)代風(fēng)格的否定和對(duì)新風(fēng)格的追求，是對(duì)歐洲各國(guó)建筑藝術(shù)初步的綜合借鑒，是洋為滬用的一個(gè)范例，盡管還不完整、不充分、太表面化）。相信21世紀(jì)初開(kāi)始，上海住宅風(fēng)格將有很大的發(fā)展。2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。同時(shí)，對(duì)住宅內(nèi)部尤其是房型設(shè)計(jì)，也是重視的，并領(lǐng)先于全國(guó)大部分地區(qū)。21世紀(jì)初開(kāi)始，上海的住宅主體設(shè)計(jì)，在90年代的基礎(chǔ)上應(yīng)該會(huì)提高一個(gè)階段，向人性化和細(xì)化發(fā)展。以門(mén)和門(mén)廳的設(shè)計(jì)而言，不僅是簡(jiǎn)單的大小問(wèn)題，更要全面考慮主人和客人、大人和小人、婦女和老人及殘疾人等，從提物敲門(mén)、開(kāi)門(mén)、進(jìn)門(mén)、駐足、寒喧、寬衣脫帽更鞋、屏蔽等一系列需要。等等。于是，小品、草坪成為最多的追求。從人的居住需要角度出發(fā)，在生態(tài)、美化、文化三者之間，其重要性首推生態(tài)。這些知識(shí)在21世紀(jì)初應(yīng)為居民普遍地理解。在主要選擇常綠、高大品種的同時(shí)，也注意選擇具有特殊康健功能的品種，如香樟、銀杏等。除了相當(dāng)專(zhuān)業(yè)的人士以外，對(duì)此問(wèn)題認(rèn)識(shí)比較清楚的人不多。（3）從生態(tài)出發(fā)，環(huán)境小品更多地趨向于自然、潔凈的要求發(fā)展。良好的小環(huán)境、小生態(tài)，不僅僅體現(xiàn)在小區(qū)的前部或顯要位置，而是安排在小區(qū)的中心位置或住房的四周，盡量使小區(qū)的每一個(gè)家庭共享。90年代后期，在上海的一些住宅廣告中，不時(shí)看到用電子和其他科技成果設(shè)施，作為吸引顧客的賣(mài)點(diǎn)，個(gè)別的樓盤(pán)甚至宣稱(chēng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)智能化云云。在這種條件下，為滿足上海居民生活質(zhì)量提高的要求，以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果的采用，在思想上將得到廣泛的重視，在實(shí)際使用上，也會(huì)有實(shí)質(zhì)性的突破。如高層住宅的鋼材框架、eps隔熱保溫磚、配筋小砌塊、微型預(yù)制混凝土樁基礎(chǔ)、無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力技術(shù)、變頻供水、污水生化處理、垃圾壓縮、外墻環(huán)保耐用易洗涂料、分戶(hù)中央空調(diào)、太陽(yáng)能熱水供應(yīng)、節(jié)水節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化櫥衛(wèi)等。但是，受全國(guó)形勢(shì)的制約，仍有局限性。在中國(guó)進(jìn)入WTO以后，上海會(huì)興起一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的新高潮，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)外各類(lèi)企業(yè)，將踴躍前來(lái)。主要表現(xiàn)是：1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高。因此，也留下了若干弊病。目前，上海舊公房市場(chǎng)化（出售）的部分已經(jīng)接近7成。這大大增加了市場(chǎng)中，可自由買(mǎi)賣(mài)、租賃的住宅比例，有力地推動(dòng)住宅市場(chǎng)化。這兩個(gè)問(wèn)題是互相聯(lián)系的。相信從21世紀(jì)初開(kāi)始，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大，居民收入的增長(zhǎng)，和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步深入，物業(yè)管理公司會(huì)提出物業(yè)管理收費(fèi)同服務(wù)價(jià)值相適應(yīng)的要求；居民在面臨物業(yè)管理收費(fèi)提高壓力的同時(shí)，也會(huì)提出自主選擇物業(yè)管理公司的要求；而政府也會(huì)適應(yīng)上述要求，調(diào)整物業(yè)管理政策，進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化。正如上文指出的，舊公房的市場(chǎng)化改革將于21世紀(jì)初完成，這為舊公房物業(yè)管理的市場(chǎng)化奠定了良好的基礎(chǔ)。如果將須配套的建安資金及費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去，粗略估計(jì)外資項(xiàng)目投入的資金，總計(jì)應(yīng)該在2000億人民幣左右。可惜的是：90年代后期，東南亞金融危機(jī)累及了上海房地產(chǎn)的銷(xiāo)路，使外資對(duì)上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。這給一切進(jìn)入上海的投資者以莫大的信心。（3）尤其是正在向現(xiàn)代化國(guó)際大都市奮進(jìn)的上海市，在對(duì)外開(kāi)放中具有自然地理、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)規(guī)模、政府形象、國(guó)際地位等等獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)，對(duì)海外投資具有愈來(lái)愈強(qiáng)的吸引力，成為海外投資的首選。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，主要是辦公和商用樓宇，住宅比例不高。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢(xún)、設(shè)計(jì)物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔。（4）投資來(lái)源的分散化。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是門(mén)類(lèi)較全。而且，新的企業(yè)還在源源不斷地誕生。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競(jìng)爭(zhēng)程度不低。據(jù)本中心掌握的資料，有的民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)在醞釀高水平的競(jìng)爭(zhēng)方略，就是一個(gè)明證。今后，仍會(huì)繼續(xù)。早在90年代初，外資已經(jīng)進(jìn)入了上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。展望21世紀(jì)初，外資還要不斷進(jìn)入，尤其是西歐、北美的外資會(huì)進(jìn)入（剛剛進(jìn)入的有美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)）。（4）以上海為基地，向內(nèi)地城市擴(kuò)散。21世紀(jì)初，隨著上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和質(zhì)量的提高，向內(nèi)地的發(fā)展不僅是一種必要，也是一種可能。相信會(huì)有更多的后來(lái)者。同其他產(chǎn)業(yè)的國(guó)有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國(guó)有企業(yè)（以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。以上種種，為國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了其他企業(yè)無(wú)法企及的優(yōu)勢(shì)。近一、兩年來(lái)，在中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)體制改革精神的指引下，上海少量的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施了股份制改造。但是，本文必須指出以下幾點(diǎn)：（1）2000年10月14日，中共上海市7屆7次全會(huì)通過(guò)的《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第10個(gè)五年計(jì)劃的建議》中指出：要“通過(guò)放棄控股、減持股權(quán)、合資合作、資產(chǎn)變現(xiàn)、租售結(jié)合、破產(chǎn)兼并、公開(kāi)拍賣(mài)等多種形式，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)從一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域退出。雖然實(shí)力尚弱，但未來(lái)對(duì)他們的行政限制愈來(lái)愈少、政策環(huán)境愈來(lái)愈寬松，加上機(jī)制靈活，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)逐漸超過(guò)國(guó)有企業(yè)。但是，21世紀(jì)開(kāi)始情況就大不一樣。在市場(chǎng)中，除了資產(chǎn)規(guī)模及開(kāi)發(fā)量之外，可能保留一定時(shí)期的領(lǐng)先之外，此外，還有什么優(yōu)勢(shì)可言？即便是資產(chǎn)規(guī)模和開(kāi)發(fā)量，也將逐漸萎縮?！逼鋵?shí)，大批國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人早有這些認(rèn)識(shí)，限于種種障礙，難于啟齒和有效啟動(dòng)。這里，毫無(wú)疑問(wèn)包括了信息技術(shù)的重要作用。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。隨著美國(guó)大批同站的關(guān)門(mén)及納格達(dá)斯指數(shù)的狂瀉，中國(guó)的網(wǎng)站也吹起了關(guān)門(mén)風(fēng)，一些房地產(chǎn)網(wǎng)站也搖搖欲墜。只有充分詳細(xì)地了解上述信息并比較以后，消費(fèi)者才會(huì)作出購(gòu)、租決策。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價(jià)實(shí)在太高，而且無(wú)法實(shí)行互動(dòng)交流。以城市為單位，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在全國(guó)名列榜首（未來(lái)幾年，新房舊房年成交建筑面積可長(zhǎng)期保持在2000平方米左右），恐怕在全世界也是少有的。當(dāng)前，上海的房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量雖然不少（估計(jì)有幾十家），但是成氣候者鳳毛麟角。經(jīng)過(guò)世紀(jì)之交激烈競(jìng)爭(zhēng)留下來(lái)的房地產(chǎn)網(wǎng)站和后來(lái)者，會(huì)吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，變得聰明起來(lái)。如此巨大的市場(chǎng)容量，引起了全球經(jīng)濟(jì)界的高度關(guān)注，紛紛探索這個(gè)市場(chǎng)所能帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)，以及進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的途徑。投資開(kāi)發(fā)的品種，應(yīng)以住宅領(lǐng)先（中檔住宅為主、高檔和低檔住宅為副）、辦公樓廠房稍后兩三年即可以