【正文】 道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。Iamp。主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。/I61478。另外，松江新城300萬平方米大學城的建設，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。松江佘山風景區(qū)——獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。/I61478。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。Iamp。到2000年為止，整座園區(qū)共有7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。閔行顧戴路板塊區(qū)域——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。/I61478。通常物業(yè)有租有售。/I61478。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。/I61478。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特色。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。獨立式別墅單價多在5000元以上，面積300平方米左右，總價在150萬元以上。2002年預計新建別墅面積可能在8001000萬平方米。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。價值選擇風險如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢；遠離市場熱點區(qū)域、或過早進入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨斗”；Iamp。/I61478。Iamp。/I61478。準確的營銷主題Iamp。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。建設中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點展現(xiàn)歐陸城市風貌，南部體現(xiàn)明清建筑風格，一城兩貌相得益彰。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強有力的客源支撐。Iamp。1999－2001年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。/I61478。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔園區(qū)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個別墅熱點。無奈。上海部分水景別墅：楓丹白露別墅南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順水造坡馨莊明珠淀山湖九洲大唐花園5片自然湖串聯(lián)18個形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利總基地面積1600畝，第一批開發(fā)304畝。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個?？空荆瑢Ρ景傅慕煌?gòu)成一個有利的支撐。基地西北角，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務項目，可供來賓參觀、討論及會務需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。社區(qū)內(nèi)部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處。競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。美國JY建筑規(guī)劃設計事務所基地面積m2綠化率NH北歐式NB意大利式主力價格泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商上海開天集團基地面積18萬平方米A型(三層)E(二層)m2m2m2m2會所高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積5萬平方米F型(三層)總套數(shù)38505880，120230萬/套物業(yè)管理高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標公建m2%現(xiàn)代西班牙式萊特式439m2波特曼式457m2513m2總套數(shù)一期開盤一年左右，估計仍有3—5套未售出主要賣點及概念玫瑰灣位置地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)獨立別墅3200—3800元/平方米獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念開發(fā)商基地面積m252萬(分三期開發(fā))AEJ一期預售率已達70%主要賣點及概念上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標綠化率55%建筑面積3元/總套數(shù)一期銷售95%以上主要賣點及概念淺水灣花園一期二期位置美國JY建筑規(guī)劃設計事務所技術(shù)經(jīng)濟指標綠化率62%建筑面積一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。獨棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點及概念基準競爭研究對本案的啟示地理位置基準分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠，如綠洲比華利，這要求本案：Iamp。/I61478。生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應該是個很好的支撐，應做足本支持點的利益體現(xiàn)；容積率基準分析：Iamp。/I61478?！镜诹缕渲匈徺I力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。/I61478。/I61478。/I61478。/I61478。/I61478。SWOT分析】一、內(nèi)部資源：基地西側(cè)的通波塘，基地內(nèi)部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色。優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設計單位支持二、【第八章碧波瀅漾Iamp。水畔浪漫傳承亞熱帶風情的自然生態(tài)水景純獨棟美墅之城純獨棟：完全純獨立別墅締造高尚別墅之城（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風情。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。（二）項目命名構(gòu)想：在思考方向一上，我們對案名建議如下：Iamp。BridgeIamp。水云別墅水榭麗舍（三）營銷概念傳播：Iamp。/I61550。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。橋概念在產(chǎn)品中的落實：圍繞水主題而深化水主題。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。對建筑的思考：水景別墅的組團：以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。（3）西式水系組團：廊橋別墅——專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之細語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。B、 （2）關(guān)于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。項目命名構(gòu)想：在思考方向二上，我們對案名建議如下：Iamp。IslandIamp。威尼斯別墅項目命名構(gòu)想：在思考方向三上，我們對案名建議如下：Iamp。ManorIamp。碧水莊園理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。前期蓄勢要充分。同時我們的重要任務是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。67萬方）按三階段分批推出，具體分期如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；（4050棟單體別墅，含12棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌；第二階段：在第一階段品牌基本樹立、去化達80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的6070棟別墅（含12棟豪華別墅）；在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠；第三階段：在前兩階段整體去化達80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。相關(guān)建議和思考】一、對房型設計的思考空間是別墅的靈魂?！髋P必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——充分利用水景和水系：可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅）交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房——創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。建筑立面及風格的思考——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團主題采用相應的建筑風格。四、它：閱覽室、保健診療室等。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有線電視和VOD點播。（2）周邊防范系統(tǒng)（3）電子巡更系統(tǒng)（4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng)（6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、24小時物業(yè)服務七、——集中供暖、變頻直供水71 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