【正文】 ——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定?！滦烷T窗、新型板材——防滲漏、噪音材料新材料、新技術的應用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。（5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng)（4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng)（2）耗能自動接收系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng)信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。六、開發(fā)時機選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝B、入市基礎：松江新城規(guī)劃落實進入實質(zhì)性階段；基礎配套建設進入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。組團內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。三、/室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化//——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi)68平方米大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受；——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！房型建議：二、對單體面積的思考單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。28容積率估算，一期總建面為5。正式推廣要層次清晰、組團性強。初期推廣要謹慎。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。整體開發(fā)推廣的思考】一、整體開發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)?！镜谑聟⒖及该核{堡/I61550。重點推薦案名：冠華莊園Guanhua/I61550。思考方向三：從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。參考案名：巴黎島/I61550。重點推薦案名：加勒比島Caribbean/I61550。主要從亞熱帶風情建筑與景觀以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。B、“后花園”中的水景運用：在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。水舞廣場：在會所外設計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。對細部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：（1）關于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設計顯得尤為重要。島居別墅——借水的引進建臨水型、半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。“室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上應用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。Iamp。每座橋用簡單的設計最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。水是本案可以塑造的一大特色。以水造景，以橋串景水概念在環(huán)境中的落實：（四）產(chǎn)品設計的思考Iamp。推廣主口號：水印廊橋，締造GRAND/I61550。廣告總精神：橋居時代，水景別墅/I61550。水中央/I8226。流水別墅冠華Iamp。水印長堤參考案名：水印長島/I61550。重點推薦案名：水印廊橋Watermark/I61550。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。從多樣的橋的設計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個真正的“橋居時代”從這里升騰！獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。（一）概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。營銷概念構(gòu)想】思考方向一：（主推）從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破?！镜诰耪麓順潜P：云頂別墅、淺水灣花園、綠洲比華利等競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨立的亞熱帶風情別墅空間為概念，從發(fā)展前景、物業(yè)檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新、整體規(guī)模等方面全面領袖。（3）板塊發(fā)展前景與別墅特區(qū)概念。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢——真正的戶戶有水。美墅之城：總規(guī)模達1500畝，一期就達304畝，規(guī)模宏大的美墅城邦二、本項目的市場競爭定位：總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存針對同類型的別墅物業(yè)——水景、生態(tài)，沒有明顯的區(qū)域特征。水景：小區(qū)邊上的“通波塘”自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到戶戶有水亞熱帶風情：從建筑風格上多種國度多樣類型別墅演繹完全亞熱帶風情/I8226。/I8226。/I8226。劣勢分析：本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力；Iamp。/I61478。外部資源：青青旅游世界使本案增添了強大的生態(tài)氣息。/I61478。橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。優(yōu)勢分析：資源優(yōu)勢Iamp?！镜谄哒逻@些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位Iamp。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺Iamp。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一Iamp。這部分消費者非常獨立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高Iamp。Iamp。不講究性價比，講究性能比。/I61478。從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員地域特征——本地客源：上海本地購房客/來滬工作的外地精英外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶年齡特征——主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。客源分析】一、定位原則：基于本項目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標考慮，主體目標客戶界定的原則有三：第一：主體目標客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮?；第二：主體目標客戶應具備充分的地域?qū)挾?；第三：主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據(jù)。高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景；檔次基準分析Iamp。/I61478。滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應在水景概念上有所創(chuàng)新；Iamp。/I61478。在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補距離上的差距；Iamp。/I61478。2001年12月 房型\規(guī)劃設計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注總價150350萬銷售情況獨棟63007500二期獨棟63棟價格總套數(shù)272446平方米178000容積率基地面積m2華東建筑設計研究院環(huán)境設計上海莘淞路990號發(fā)展商200112交房。備注一期均價6500元,二期均價7500元,剩余房源獨棟219萬,雙拼90萬銷售情況一期聯(lián)排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼。物管費聯(lián)體206/207。212588容積率基地面積m2上海虹梅南路2121號發(fā)展商美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注130—300萬元銷售情況總套數(shù)KGDB65%建筑面積13萬綠化率建筑總面積m2上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術經(jīng)濟指標廈門大洋集團股份有限公司上海滬南路5388弄生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、