【正文】 0平方米，比2000年末有較大的提高。這不僅對于全國，而且對于上海的發(fā)展都具有重要的指導意義。，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內(nèi)容。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房價便宜，對于香港、臺灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺媒體已于2000年4季有正面的報道）。經(jīng)濟的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個人收入增長速度的提高，推動國內(nèi)外人才和資金向上海的流動，也必然帶來房地產(chǎn)市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”4個中心的指導意見，2002年3月上海市人民代表大會通過的“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計劃。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時期。尤其是，住宅需求在高平臺上繼續(xù)增長。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場在輿論上并不為人看好。前景是鼓舞人心的。如前言所述，21世紀上海發(fā)展社會經(jīng)濟的定位，有了重大的積極變化。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標，缺乏分地區(qū)、分品種、分項目的數(shù)據(jù)。來源的不同，導致同一指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同?，F(xiàn)在，無論是政府還是民間機構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場信息都是以季度為周期，沒有月度信息。統(tǒng)計部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報告政府，并向社會發(fā)布價格指數(shù)。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運行。看來，該問題的較好解決，有待于國退民進的正常進行、上市公司設立的公平開放和在WTO原則指導下市場競爭機制的充分發(fā)揮作用。個別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。但時至今日，基本上表現(xiàn)平平。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。遠低于國內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場份額。尤其是一些大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過多投資高檔寫字樓、商住樓項目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負債率相當高，傷了元氣。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導致一系列的糾紛和訴訟。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設請施工隊墊資、或銷售請中介代理公司售后再結(jié)帳等等。八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。2002年中國人大會議以后，國務院及其管理市場的機構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來幾年，中國市場秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國歷史上首輪針對壟斷行為的舉報行動。在2000年以前的8年時間中，上海地方當局也試圖予以改變。90年代后半期有所改善，但未基本改觀。我中心曾就此問題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領(lǐng)。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風及其強收費、亂收費合理問題繼續(xù)存在。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機構(gòu)配套時收費的混亂。開發(fā)商每開發(fā)一個項目要經(jīng)過上述機構(gòu)審批蓋上百個圖章，每此審批都要收費。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確定因素。表9942000年上?？罩蒙唐贩拷Y(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術(shù)程度較低。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。雖然該政策在上海沒有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費觀念為之大變，紛紛進入市場購租住房。1995年時，個人購房僅占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見表4圖4）。三是物業(yè)管理初步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。隨著汽車進入家庭的步伐越來越快，一些消費者在第二次購房時，開始在近郊區(qū)選擇獨立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價格也開始上漲。進入1999年，上海房地產(chǎn)市場價格開始筑底，從原先較大幅度下跌開始進入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個月僅下跌1點，表明市場正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。眾所周知，上海外銷房市場客戶主要來自港臺、日本、新加坡以及東南亞等國的華僑。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當時房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開始滑坡，但其間的變化還是有所不同。上海房地產(chǎn)市場價格自1995年開始一再下跌。這些措施，導致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場的需要。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長速度有所下降（見上文）?！盗姓{(diào)動住房消費的政策，推動了住房需求（詳見上文）。并于1997年開始停止了對于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當年銷售量與當年竣工量基本平衡的態(tài)勢，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長勢頭得到有效控制（見表2）。從銷售來看，需求的增幅超過供應的增幅。二、供求關(guān)系逐步趨于平衡供求關(guān)系的趨向平衡，是通過供給的相對減少、需求的絕對增加來實現(xiàn)的。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。用所得稅政策推動住房需求。1999年，又實施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費的規(guī)定。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強烈。（3）上海市民改善居住條件愿望仍很迫切。90年代以來，為改善城市基礎(chǔ)設施建設，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價值，改善居民居住條件，上海加大舊區(qū)改造力度。根據(jù)世界銀行1998年的分類：上海已進入中上等收入國家和地區(qū)。表上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較年份商品房銷售面積（萬平方米）比上年增長幅度％存量房買賣面積（平方米）比上年增長幅度％存量房買賣與商品房銷售面積之比％1995　19961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》三是租賃市場迅速崛起。進入2000年，銷售進一步上升，達到1557．87萬平方米的創(chuàng)記錄水平。以下進行分別分析：一、市場需求增長較快表現(xiàn)在三個方面：首先，新建商品房銷售增長迅速。同時把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點，并出臺了一系列促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策。1995年上海商品房空置量達到413．39萬平方米，比1994年的175．33萬平方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬平方米，1997年底，達到969萬平方米，供大于求的矛盾相當突出。其次，房地產(chǎn)由供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商品房空置增長較快。這類企業(yè)的產(chǎn)生，溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，促進了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。1992年上海房地產(chǎn)施工面積432．27萬平方米，竣工面積139．6萬平方米；1993年施工面積達到1521萬平方米，竣工面積320萬平方米，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬平方米和341．2萬平方米。1994年超過兩千大關(guān)，達到2081家。特別是1994年2月，上海市第十屆人大常委會第7次會議通過《上海市實施＜中華人民共和國土地法＞辦法》規(guī)定，自1995年1月1日起全面對商業(yè)等6類內(nèi)資項目用地實行土地使用權(quán)有償出讓，標志著上海土地使用制度改革全面推行。綜觀這一時期上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進展是實質(zhì)性的，更重要的是經(jīng)過這一時期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場。行政性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)誕生。1986年起，向中外合資經(jīng)營企業(yè)征收土地使用費，1987年開始實施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大?！胺康禺a(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分”的觀點得到了確認，從而極大地推動了市場機制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個嘗試。這些成果，從理論和思想上為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的爭鳴，為房地產(chǎn)市場的復蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。到改革開放初期，成為了上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方米）。一、上海房地產(chǎn)市場的復蘇階段（1978－1985年）在改革開放和以經(jīng)濟建設為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場的復蘇有兩方面條件。第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧在歷史上，上海曾經(jīng)是中國一個房地產(chǎn)市場相當發(fā)達的城市。在這樣重要的時刻，中國中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國際經(jīng)濟中心城市地位”、建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融和航運中心”和“現(xiàn)代化的國際大都市”。研究上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對于上海、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。即便在當代國際城市中進行比較，可能也是最大的。中國面臨著進入WTO的重大時刻，將進一步溶入全球經(jīng)濟格局中去。聯(lián)系到國內(nèi)外許多重大因素，以及中國和上海自身發(fā)展的需要，上海房地產(chǎn)市場在21世紀初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。從無到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個階段。1949年以后，尤其是1956年以后，在計劃經(jīng)濟體制的控制下，把住房作為一種福利，由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分配和近乎無償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴重緊缺。這一輪住宅建設，雖然還是非市場化的，卻是一個歷史性的演練，為日后上海房地產(chǎn)市場的大發(fā)展提供了建設知識和人才的初步準備。經(jīng)過多年的熱烈討論，終于對于住房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟屬性取得了共識。另一個標志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個人各負擔三分之一，出售給個人。盡管該理論還有局限性，但是在相當大的程度上承認了市場的作用，推動了各類市場的發(fā)展。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)公司94家，其中，中資公司72家，中外合資和外商獨資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè)人員近6000人。土地使用制度開始了商品化改革。到1991年底，上海共對外出讓土地使用權(quán)12幅，計980萬平方米。此后，各區(qū)縣也相繼成立了區(qū)縣級交易市場。1992年上海對外批租土地194幅，占地面積1983萬平方米，1993年對外出讓土地244幅，占地面積達4932．56萬平方米，1994年對外出讓452幅，占地1594．22萬平方米。1992年上海各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，1993年又增至1425家。四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。到年底，經(jīng)房管部門和工商登記批準成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司共12家，1993年起每年新增超過300家；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂物業(yè)管理公司”在上海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立于1992年的上海市土地估價所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積1203．51萬平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷地塊258幅，640．30萬平方米，比1994年下降了43％和59％，內(nèi)銷地塊（含外資內(nèi)銷）239幅，563．21萬平方米；1996年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷地塊出面積減少了40％，內(nèi)銷地塊增加了1倍以上，達到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回升。由于商品房供給急劇上市，加上房價高企，市場在短期內(nèi)難以消化，造成空置嚴重。為保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長，中央政府采取了積極財政政策，旨在通過增加投資拉動經(jīng)濟發(fā)展。同時，也存在4個問題：空置辦公商用房的問題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價格構(gòu)成有待進一步改善；企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運行還不適應市場的需要。1999年達1328．67萬平方米。倘若按此速度計算，到2003年上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面積（見表1）。1997年上海人均GDP達到3102美元。（2）城市舊區(qū)改造和動拆遷拉動商品房銷售。浦東、閔行、寶山、徐匯作為上海人口導入?yún)^(qū)近兩年來一直是上海房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。但是，很難在短期內(nèi)解決。自1996年開始，經(jīng)過連續(xù)3次降低，居民購房契稅負擔由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。這一措施搞活了舊住房市場，方便居民套現(xiàn)購新房，有力地推動了新房市場。用金融政策推動住房需求。這些，同國際慣例基本接軌，保障了居民一的購房資金來源。與此同時，上海的住房消費的發(fā)展在全國也是領(lǐng)先的。與此相對應的已登記商品房預售面積呈大幅上升態(tài)勢，％，：：1。而商品房銷售面積從1997年的686．，平均每年增長31．43％，供應之比由1997年的1．65：1下降至1．07：1。主要有：切實控制土地出讓（詳?shù)谝徊糠郑?996年，開放藍印戶口政策，允許非上海市居民購買住宅，并給予上海藍印戶口。比較而言，在這項行動中，外資房地產(chǎn)商比內(nèi)資尤其國營企業(yè)更為主動。開發(fā)商對于新的房屋開發(fā)，開始注意了市場調(diào)查，根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，選擇成片地塊、確定檔次、完善規(guī)劃布局、增加綠化面積、美化小區(qū)環(huán)境、豐富立面頂面、推敲房型、注重營銷策略。而當供過于求時，價格則呈下跌趨勢。表3　19952000年中房上海指數(shù)時間950296029605