【正文】 必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。/I61478。滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；Iamp。/I61478。房型\規(guī)劃設(shè)計(jì)：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注二期獨(dú)棟63棟價格272446平方米178000基地面積m2上海莘淞路990號發(fā)展商備注一期聯(lián)排26棟(104套),獨(dú)棟84套,另有少許雙拼。聯(lián)體206/207。212588基地面積m2美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注總套數(shù)KGB13萬建筑總面積m2廈門大洋集團(tuán)股份有限公司生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注會所面積295平方米由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。孫橋路202號（華夏路口）海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注共51套，其中一期28套，二期23套。472m2德國現(xiàn)代式452m2396m2荷蘭鄉(xiāng)村式44620建筑覆蓋率基地面積m2上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商銷售情況首期35幢D(二層)綠化面積15萬平方米九亭滬松公路1789弄發(fā)展商6000平方米主力總價F(三層)B型(二層)建筑風(fēng)格上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)總價130260萬銷售情況65009500總套數(shù)北歐式A型NC英國式建筑風(fēng)格與面積一期750畝\二期500由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競爭對象基準(zhǔn)參考別墅分析綠洲比華利位置【第五章Iamp。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。周邊配套Iamp。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學(xué)城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園淀浦河麗水華庭理想墅70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。16的低容積率刷新了紀(jì)錄。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點(diǎn)。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強(qiáng)大支持。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65％以上的業(yè)績。九亭別墅價格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直逼莘莊的同類物業(yè)。/I61478。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實(shí)施的綜合交通、行政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下之美譽(yù)。重點(diǎn)競爭市場研究】 一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。/I61478。創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品Iamp。/I61478。/I61478。六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策風(fēng)險點(diǎn)目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：Iamp。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。五、上海別墅市場的供需狀況長期供不應(yīng)求、短期供過于求。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。總價格2093500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150—3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。Iamp。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。/I61478。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。Iamp。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。/I61478。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；/I61478。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。別墅項(xiàng)目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項(xiàng)目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項(xiàng)目，市場競爭將非常激烈。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。Iamp。云頂別墅康橋半島虹橋高爾府別墅春天花園新上?；▓@洋房佘山銀湖別墅樓盤名稱競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費(fèi)用。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。/I61478。/I61478。別墅市場中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。Iamp。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從2000年開始，1999年2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。上海別墅市場整體情況】一、上海別墅市場回顧和展望上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。單套面積（平方米）14531999年供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。二、2001年上海房地產(chǎn)市場20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。%；，%；，%。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點(diǎn)；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個中心的指導(dǎo)意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。上海房地產(chǎn)市場綜述】 一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。/I61478。上海房地產(chǎn)市場綜述Iamp。sunnews12sary第一部分上海別墅市場整體情況Iamp。%，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。其中：成交——全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，%1075市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬平方米。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。/I61478。2001年四個季度純別墅上市量分別為19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項(xiàng)目。高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。/I61478。Iamp。Iamp。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價28003500美元聞名上海樓市，總共49套已售80%以上。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名發(fā)展商1廣東黃河集團(tuán)上海公司4茸欣房產(chǎn)6東方金馬8虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島10富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險。市場供應(yīng)量不減從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項(xiàng)目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀(jì)錄。Iamp。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用；從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國