房地產(chǎn)投資結構問題研究(編輯修改稿)
2025-04-22 00:26 本頁面
【文章內容簡介】 推進。企業(yè)改革取得新突破。加快實施體制和機制創(chuàng)新，企業(yè)改制工作全面推進。外向型經(jīng)濟全方位擴大開放，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，這對徐州房地產(chǎn)是一個很好的推動力。隨著徐州人口的第二次進入高峰以來，徐州房產(chǎn)的狀況呈快速增長態(tài)勢，但發(fā)展不平衡，主要是由于徐州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在經(jīng)濟結構性矛盾和經(jīng)濟體制深層次問題比較突出，經(jīng)濟運行的內生機制尚未真正形成；微觀主體活力不強，社會有效需求仍然不足，經(jīng)濟開放度偏低，縣域經(jīng)濟發(fā)展滯后，縣鎮(zhèn)財政困難；就業(yè)和再就業(yè)壓力較大，社會保障體系不夠完善，下崗失業(yè)人員和部分農(nóng)民生活還比較困難，等等。徐州房地產(chǎn)開發(fā)投資去年起開始出現(xiàn)并呈現(xiàn)不斷發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)調查顯示，徐州市企業(yè)土地存量及占用耕地去年均在減少，而企業(yè)用于土地購置的投資也在減少。逾六成五的企業(yè)認為，本地區(qū)本年度房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中，超過六成二的企業(yè)認為徐州地區(qū)稍微存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。其中存在的主要問題有：一是房價持續(xù)上漲。由于近年來徐州市房地產(chǎn)土地投放量減少，市區(qū)土地大幅上漲，房價上漲勢頭難以遏制，同時帶動了市區(qū)周邊縣區(qū)房價的上漲。二是住宅套型面積過大。該市面向中低收入階層的經(jīng)濟型樓盤相對缺乏，市區(qū)新推出的樓盤幾乎都是高層和小高層，單套面積在150平方米以上居多。三是房地產(chǎn)開發(fā)資金結構不合理。房地產(chǎn)開發(fā)主要的資金來源是定金與預訂款，企業(yè)自籌較少，房地產(chǎn)抗風險的能力較弱。定金與預付款中有相當部分是個人銀行按揭貸款，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資用消費者和銀行的錢來借雞生蛋，投資的風險主要由購房者和銀行承擔。四是有房地產(chǎn)市場炒作現(xiàn)象。徐州房地產(chǎn)存在投機炒作現(xiàn)象，新樓盤入住率低。過度炒作的結果，受害的最終是消費者和政府，消費者多付了十幾萬元的房款，而政府則損失了大筆的稅收。7影響房地產(chǎn)投資結構的因素分析 從附表1可以看出2004年，由于徐州市城市化進程的不斷加快、住房消費結構的不斷調整、置業(yè)投資者增多，導致市場需求急劇增加，同時，土地市場供應加大及外地資金的大量進入，進一步推動增量房產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，使得2004年一季度的房價上漲比較明顯，但各分區(qū)住房價格上漲不一，從總體上看，目前中心區(qū)的房價仍最高，南區(qū)的房價次之，東區(qū)房價上漲幅度較快，北區(qū)的房價略有下降。徐州市2004年各主要房產(chǎn)類型、項目地理位置、配套實施、建筑面積、價格狀況詳見附表1。，配套設施因素房地產(chǎn)亦即不動產(chǎn)。由于房地產(chǎn)固定于某個地段，不能移動，因而地域性較強，它與周圍環(huán)境關系極為密切，屬于地方性市場。不同地區(qū)同一交易種類的房地產(chǎn)市場也有很大差異。以住宅為例，區(qū)域影響因素有風俗習慣、氣候條件、交通設施、商業(yè)街配置、災害情況、市容與環(huán)境、污水處理、供電、學校、醫(yī)院、公園等多種因素。而這些區(qū)域因素則是該區(qū)域房地產(chǎn)的更大的系統(tǒng)，房地產(chǎn)只是其中的一個組成要素，只有當房地產(chǎn)市場與其他要素協(xié)調一致時，該區(qū)域系統(tǒng)才能有序運行。 隨著城市化水平的提高，人們就會提高自己的居住面積及居住環(huán)境的質量，這就對住宅的單位面積和所處位置提出了一定的要求。區(qū)位好、單位面積設計合理的住宅將會有大量的市場需求，這就促進房地產(chǎn)市場的健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。由以上（表1徐州房產(chǎn)調查表）可以很明顯的看出：開發(fā)位置好，配套設施齊全的房產(chǎn)價格就比較高。由此引申開無論是商業(yè)還是住宅用房地段好是開發(fā)商投資的看好點。 價格是決定供給量的重要因素之一，在房地產(chǎn)價格高漲時，投資者往往會對形勢過于樂觀，盲目擴大房地產(chǎn)投資；而同時居民的購買行為將會受到限制，有效需求減小，使市場中本來不該空置的房屋成為空置，增加了房地產(chǎn)市場的風險和壓力。在經(jīng)過一個開發(fā)周期之后，市場供給可能過量集中，產(chǎn)生供給過剩風險。2004年四季度徐州住房均價為1892元／平方米，三季度住宅均價為1854元／平方米，比三季度上漲2．05％，在市場政策和金融政策的調控下，徐州市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。其主要表現(xiàn)為：雖然土地供應沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房價格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)更加注重樓盤品牌意識、創(chuàng)新意識、和質量意識，同時房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設計、小區(qū)環(huán)境設計，物業(yè)管理意識也得到加強。2004年四季度市場基本情況是：部分區(qū)域的住房價格有明顯的上升，全市住房均價略微上漲，從后期看房地產(chǎn)市場價格總體上將保持平穩(wěn)。2004年四季度的商品住宅批準預(銷)售面積為11．61萬平方米，比2004年三季度減少12．3萬平方米。表1 徐州市2004年二、三季度商品房預售面積比較表類 型2004年三季度2004年四季度兩季度相比住宅（萬平方米）%由表一和表二分析可以知道：影響消費者買房的最直接因素是價格，消費者對各種因素權衡后，價格偏低的當然愿意買。投資者要想賺錢，對消費者、市場、及價格的定位準確是關鍵。、資金的供應和市場需求量等因素需求產(chǎn)生于人們要使用某種物品和利用某種服務的愿望。房地產(chǎn)市場需求狀況主要取決于經(jīng)濟承受能力、人口狀況、就業(yè)水平、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等要素。以下就從徐州地產(chǎn)交易情況、資金供應情況、人口狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等因素分析：據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門統(tǒng)計資料分析
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