房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問(wèn)題研究(編輯修改稿)
2025-04-22 00:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推進(jìn)。企業(yè)改革取得新突破。加快實(shí)施體制和機(jī)制創(chuàng)新，企業(yè)改制工作全面推進(jìn)。外向型經(jīng)濟(jì)全方位擴(kuò)大開(kāi)放，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，這對(duì)徐州房地產(chǎn)是一個(gè)很好的推動(dòng)力。隨著徐州人口的第二次進(jìn)入高峰以來(lái)，徐州房產(chǎn)的狀況呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但發(fā)展不平衡，主要是由于徐州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾和經(jīng)濟(jì)體制深層次問(wèn)題比較突出，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)生機(jī)制尚未真正形成；微觀主體活力不強(qiáng)，社會(huì)有效需求仍然不足，經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度偏低，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，縣鎮(zhèn)財(cái)政困難；就業(yè)和再就業(yè)壓力較大，社會(huì)保障體系不夠完善，下崗失業(yè)人員和部分農(nóng)民生活還比較困難，等等。徐州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資去年起開(kāi)始出現(xiàn)并呈現(xiàn)不斷發(fā)展的態(tài)勢(shì)。據(jù)調(diào)查顯示，徐州市企業(yè)土地存量及占用耕地去年均在減少，而企業(yè)用于土地購(gòu)置的投資也在減少。逾六成五的企業(yè)認(rèn)為，本地區(qū)本年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模適中，超過(guò)六成二的企業(yè)認(rèn)為徐州地區(qū)稍微存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象。其中存在的主要問(wèn)題有：一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。由于近年來(lái)徐州市房地產(chǎn)土地投放量減少，市區(qū)土地大幅上漲，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭難以遏制，同時(shí)帶動(dòng)了市區(qū)周邊縣區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。二是住宅套型面積過(guò)大。該市面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤(pán)相對(duì)缺乏，市區(qū)新推出的樓盤(pán)幾乎都是高層和小高層，單套面積在150平方米以上居多。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要的資金來(lái)源是定金與預(yù)訂款，企業(yè)自籌較少，房地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。定金與預(yù)付款中有相當(dāng)部分是個(gè)人銀行按揭貸款，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資用消費(fèi)者和銀行的錢來(lái)借雞生蛋，投資的風(fēng)險(xiǎn)主要由購(gòu)房者和銀行承擔(dān)。四是有房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。徐州房地產(chǎn)存在投機(jī)炒作現(xiàn)象，新樓盤(pán)入住率低。過(guò)度炒作的結(jié)果，受害的最終是消費(fèi)者和政府，消費(fèi)者多付了十幾萬(wàn)元的房款，而政府則損失了大筆的稅收。7影響房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的因素分析 從附表1可以看出2004年，由于徐州市城市化進(jìn)程的不斷加快、住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、置業(yè)投資者增多，導(dǎo)致市場(chǎng)需求急劇增加，同時(shí)，土地市場(chǎng)供應(yīng)加大及外地資金的大量進(jìn)入，進(jìn)一步推動(dòng)增量房產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)，使得2004年一季度的房?jī)r(jià)上漲比較明顯，但各分區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲不一，從總體上看，目前中心區(qū)的房?jī)r(jià)仍最高，南區(qū)的房?jī)r(jià)次之，東區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度較快，北區(qū)的房?jī)r(jià)略有下降。徐州市2004年各主要房產(chǎn)類型、項(xiàng)目地理位置、配套實(shí)施、建筑面積、價(jià)格狀況詳見(jiàn)附表1。，配套設(shè)施因素房地產(chǎn)亦即不動(dòng)產(chǎn)。由于房地產(chǎn)固定于某個(gè)地段，不能移動(dòng)，因而地域性較強(qiáng)，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為密切，屬于地方性市場(chǎng)。不同地區(qū)同一交易種類的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有很大差異。以住宅為例，區(qū)域影響因素有風(fēng)俗習(xí)慣、氣候條件、交通設(shè)施、商業(yè)街配置、災(zāi)害情況、市容與環(huán)境、污水處理、供電、學(xué)校、醫(yī)院、公園等多種因素。而這些區(qū)域因素則是該區(qū)域房地產(chǎn)的更大的系統(tǒng)，房地產(chǎn)只是其中的一個(gè)組成要素，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他要素協(xié)調(diào)一致時(shí)，該區(qū)域系統(tǒng)才能有序運(yùn)行。 隨著城市化水平的提高，人們就會(huì)提高自己的居住面積及居住環(huán)境的質(zhì)量，這就對(duì)住宅的單位面積和所處位置提出了一定的要求。區(qū)位好、單位面積設(shè)計(jì)合理的住宅將會(huì)有大量的市場(chǎng)需求，這就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。由以上（表1徐州房產(chǎn)調(diào)查表）可以很明顯的看出：開(kāi)發(fā)位置好，配套設(shè)施齊全的房產(chǎn)價(jià)格就比較高。由此引申開(kāi)無(wú)論是商業(yè)還是住宅用房地段好是開(kāi)發(fā)商投資的看好點(diǎn)。 價(jià)格是決定供給量的重要因素之一，在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)，投資者往往會(huì)對(duì)形勢(shì)過(guò)于樂(lè)觀，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)投資；而同時(shí)居民的購(gòu)買行為將會(huì)受到限制，有效需求減小，使市場(chǎng)中本來(lái)不該空置的房屋成為空置，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。在經(jīng)過(guò)一個(gè)開(kāi)發(fā)周期之后，市場(chǎng)供給可能過(guò)量集中，產(chǎn)生供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。2004年四季度徐州住房均價(jià)為1892元／平方米，三季度住宅均價(jià)為1854元／平方米，比三季度上漲2．05％，在市場(chǎng)政策和金融政策的調(diào)控下，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。其主要表現(xiàn)為：雖然土地供應(yīng)沒(méi)有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格有明顯上升；開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重樓盤(pán)品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、和質(zhì)量意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)。2004年四季度市場(chǎng)基本情況是：部分區(qū)域的住房?jī)r(jià)格有明顯的上升，全市住房均價(jià)略微上漲，從后期看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)。2004年四季度的商品住宅批準(zhǔn)預(yù)(銷)售面積為11．61萬(wàn)平方米，比2004年三季度減少12．3萬(wàn)平方米。表1 徐州市2004年二、三季度商品房預(yù)售面積比較表類 型2004年三季度2004年四季度兩季度相比住宅（萬(wàn)平方米）%由表一和表二分析可以知道：影響消費(fèi)者買房的最直接因素是價(jià)格，消費(fèi)者對(duì)各種因素權(quán)衡后，價(jià)格偏低的當(dāng)然愿意買。投資者要想賺錢，對(duì)消費(fèi)者、市場(chǎng)、及價(jià)格的定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。、資金的供應(yīng)和市場(chǎng)需求量等因素需求產(chǎn)生于人們要使用某種物品和利用某種服務(wù)的愿望。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況主要取決于經(jīng)濟(jì)承受能力、人口狀況、就業(yè)水平、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等要素。以下就從徐州地產(chǎn)交易情況、資金供應(yīng)情況、人口狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等因素分析：據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門統(tǒng)計(jì)資料分析
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1