【文章內(nèi)容簡介】 l 小塊土地出讓政策改變。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場，預計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。. 威脅l 土地競爭激烈。中國經(jīng)濟強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，市場風險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進入或準備進入欽州房地產(chǎn)市場。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。l 時間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進入之前搶先一步。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費6100萬政府按每畝30萬元價格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用為政府進行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項目，以工程款換取土地使用權(quán)。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格，增加對政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境，增加該項目的賣點。l 對于市場工程建設(shè)，公司將公開招標，選擇承建單位。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，招投標可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 公司可以按確定的價格從市政府取得土地。市政府初步同意按30萬元/畝的價格取得土地，這一價格可以進一步協(xié)商。如果在掛牌時，本公司實際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費、稅收減免的方式予以補貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過30萬元/畝。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。銷售對象市區(qū)和港口各占一半。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認購，待有40％的銷售量時就可以開盤。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項事務(wù)的協(xié)調(diào)。l 客戶：市內(nèi)機關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。. 項目投資. 建安費用高端房地產(chǎn)項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。建設(shè)成本見下表，表編號項目名稱建筑面積(平方)單方造價(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計由上表可以計算出每平方的成本價為1290元. 稅費問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊》。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程銷售經(jīng)營過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。由于項目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預征的方式，待項目完成后再按規(guī)定另行審計相關(guān)稅收額，實行“多退少補”。土地增值稅預征標準為銷售經(jīng)營額的2%，%。為簡化計算，結(jié)合實際動作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費。. 營銷推廣費考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程處于一個高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照房地產(chǎn)營銷售推廣的費用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當調(diào)高，調(diào)為4%。. 其它費用由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的5%作為不可預見費；房地產(chǎn)開發(fā)時，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用；同時還需支付開發(fā)管理費(一般取建安費用的3%)以及工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導系統(tǒng)等其它費用。為了便于計算將這些費用取為建安費用的10%。. 項目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項目分成二步三期實現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項目6100萬元(在兩個枯水期投入，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預見費用)。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。. 收益測算. 欽州房地產(chǎn)市場綜述欽州市的房地產(chǎn)市場在市委市政府的大力推動下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。房地產(chǎn)平均價格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。. 產(chǎn)品定價房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價一般采用成本加價法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。同時，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房價的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項目的定價可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。. 開發(fā)計劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計劃于2004年9月份開始動工(主要考慮到該項目應(yīng)與欽江河道整治項目有一定的延時)。基礎(chǔ)出地面時開始預售(開工二個月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產(chǎn)市場的通常做法。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預售三個月后銷售40%。三個月后開盤，開盤三個月內(nèi)達到70%。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計銷售百分比(%)10203070100. 項目投資與收益的模型計算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號日期土地成本建安費其它開發(fā)費流出小計銷售收入推廣費稅費流入小計12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計算NPV值計算表：(單位：萬元) 表編號月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。. 內(nèi)部收益率計算內(nèi)部收益率計算表: 表編號月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結(jié) 免費的商務(wù)管理資料平臺一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，%。該項目的NPV值及IRR均符合投資要求。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。其收益應(yīng)不少于8340萬元。，五年內(nèi)總收益為11120萬元，%.3. 十國風情園項目東南亞十國風情園項目(以下簡稱十國風情園) 是高標準的休閑度假風情園，位于欽州三娘灣旅游風景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強、岸線優(yōu)美，漁家風情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。. 優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點。旅游旺季每年長達11個月，旺季時間遠大高于秦皇島等中國其他著名海濱景區(qū)。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設(shè)；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。 . 劣