房地產(chǎn)公司某開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(編輯修改稿)
2025-05-20 03:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，05年到06年期間，國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，價(jià)格增長速度有所放緩。2007年之后，市場進(jìn)入了快速發(fā)展期，2008年，雖受金融危機(jī)的影響，全市商品房銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)，但銷售均價(jià)持續(xù)增長，2010年截止10月，住宅年銷售均價(jià)達(dá)4955元/㎡。受國家調(diào)控影響，鎮(zhèn)江房價(jià)增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，發(fā)展較快。成交面積：受居住習(xí)慣影響，成交面積段主要集中于100140㎡三房及80100㎡舒適型兩房 從成交套數(shù)上來看，80100㎡戶型的成交量達(dá)到6342套，%，其次為兩大改善型戶型的面積段100120㎡、120140㎡，兩者成交比例相當(dāng)，達(dá)到4672套，4615套，%、%。成交面積上，120140㎡的成交量最高，達(dá)到59萬多㎡，%，其次為80100㎡，%。板塊行情：潤州區(qū)成交量價(jià)居首位，京口區(qū)成交量價(jià)居中游，丁卯成交量雖少，但價(jià)格仍居中游潤州區(qū)因?yàn)槿f達(dá)、萬科等幾大項(xiàng)目的支撐，在110月的銷售中，超過丹徒排在全市第一，銷量達(dá)到37萬多㎡，占據(jù)主城的三分之一多；丁卯區(qū)在售項(xiàng)目較少，整體銷售量只有10萬多㎡，該區(qū)域目前在售的主要項(xiàng)目為永隆城市廣場。潤州區(qū)成交均價(jià)達(dá)到7088元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，%，丁卯區(qū)雖成交量較少，但成交均價(jià)還是達(dá)到了5463元/㎡，該區(qū)隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，銷售價(jià)格也在一路走高。新政影響：5月成交量價(jià)齊跌，價(jià)格6月達(dá)最低，銷量7月觸底，隨后量價(jià)齊升，9月銷售均價(jià)達(dá)新高5426元/㎡2010年，鎮(zhèn)江整體市場的銷售隨政策影響而變化，銷量持續(xù)下降，直至8月開始回暖，到10月，㎡。9月底政策再次收緊，市場對于新政的消化還需一定時(shí)日，因此，10月的銷售數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)。2010年的銷售價(jià)格也出現(xiàn)了一定的起伏，6月出現(xiàn)了今年的最低值，但到7月則快速上升，到9月達(dá)到了最高值5426元/㎡，10月略有下降，%。第3章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)由點(diǎn)，線，面構(gòu)成。點(diǎn)為住宅屋面花園，線為各林蔭道路（不搞水泥地板），面為中心花園及組團(tuán)綠化。道路系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“三不見”——區(qū)內(nèi)不見停車，不見檔口，不見水泥路。人車分流是很多小區(qū)都在提倡的，但真正做到的卻很少，小區(qū)的所有機(jī)動(dòng)車一律從主F道進(jìn)入地下室，各大地下室由地下環(huán)形車道相連，使機(jī)動(dòng)車輛出入有序，?？糠奖?。3，建筑設(shè)計(jì)（1）平面設(shè)計(jì)：小區(qū)平面設(shè)計(jì)依據(jù)私密性原則，動(dòng)靜分離，凈污分離，所有的廳房都能直接采光通風(fēng)，窗地之比符合相關(guān) 節(jié)能規(guī)范，充分考慮了亞熱帶特點(diǎn)，有效組織散熱通風(fēng)。地下室為停車場，一樓可為商業(yè)街，二樓至十五樓為住宅區(qū)。（2）高使用率的戶型：整個(gè)小區(qū)戶型都具有較高的使用率，高達(dá)85%這對于相對比較高檔的樓盤來說是相當(dāng)少見的。（3）立體布局：立體布局以高層，小高層規(guī)劃組合，頂層結(jié)合復(fù)式退臺處理成為理想的空中花園，整個(gè)建筑群體高低錯(cuò)落有致，層次豐富，強(qiáng)化了居住建筑的傳統(tǒng)和人文色彩，具有鮮明的嶺南風(fēng)情和時(shí)代感?；顫娚鷦?dòng)的建筑體量和豐富多樣的輪廓線，構(gòu)成小區(qū)建筑特色，成為整個(gè)城市的一道靚麗風(fēng)景。主要設(shè)計(jì)荷載1） 風(fēng)、雪荷載；。2） 樓地面使用活荷載（1）商場 （2）樓梯，自動(dòng)扶手 （3）影城 （4）衛(wèi)生間 （5）上人屋面 （6）非上人屋面 （7）有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計(jì)。抗震設(shè)防本工程抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。安全消防本工程為一類高層建筑，所有消防負(fù)荷均按一級負(fù)荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運(yùn)行。消防線路，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。設(shè)有火災(zāi)疏散用的應(yīng)急照明和標(biāo)志燈，要求帶蓄電池，其供電時(shí)間大于30分鐘。所有平時(shí)可關(guān)斷的應(yīng)急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災(zāi)時(shí)全部開啟。電源為雙電源，末端切換。接地保護(hù)系統(tǒng)所有電力設(shè)備的外殼及事故情況下可能帶電部分實(shí)行保護(hù)接地。變壓器中性點(diǎn)直接接地。接地型式均采用TNS系統(tǒng)。防雷系統(tǒng)按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程屬第三類防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構(gòu)件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，將45米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接。 項(xiàng)目定位采用三面相交定位法此地皮為20000平方米，在市區(qū)，周圍商業(yè)廣場密集，沒有太大空間，而且鎮(zhèn)江住房市場比較緊俏，建立小高層不僅可以使單位面積費(fèi)用降低，也可以使該土地得到最大化利用。優(yōu)勢：在市中心區(qū)，周邊生活、教育配套成熟，交通便利。所以需要發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)，與周邊配套建立聯(lián)系，打造補(bǔ)充式特色商業(yè)，吸引時(shí)尚白領(lǐng)置業(yè)，發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅，通過定位形成核心競爭力，通過發(fā)展模式差異規(guī)避其競爭。劣勢：附近居住人口雜亂，居住環(huán)境較差，總結(jié)：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢，打造區(qū)域標(biāo)識，充實(shí)物業(yè)內(nèi)涵，提升區(qū)域形象，減少劣勢，避免威脅，控制產(chǎn)品面積以控制總價(jià)，形成競爭優(yōu)勢我們的客戶是這樣一種人：充滿活力，熱愛生命，對未來充滿信心……他們可以是：積極向上的白領(lǐng)，與鎮(zhèn)江有緣的商人，兢兢業(yè)業(yè)的公務(wù)員，精明的投資客定位語：高檔享受型住宅支持點(diǎn)：隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展信心的爆棚，鎮(zhèn)江大有向大都市主題發(fā)展的趨勢，各種冠以西式風(fēng)格的建筑蜂擁而至。在眾多開發(fā)商的追捧下購房者迷蒙了雙眼，就連房子也模糊了其根本價(jià)值。中國人在建造連西方人都在迷糊的西式住宅，而購房者是不是真的對西式建筑達(dá)到了迷信的地步？畢竟，住在洋房里我們還是喜歡吃地道的中國菜，人們真正需要的不是只有音譯的房屋概念，而是真實(shí)的、可以享受的生活。事實(shí)上，地段、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境、戶型這些才是判斷房子價(jià)值的永恒要素。如果住宅不能以這幾點(diǎn)為基礎(chǔ)給住房者以真實(shí)的生活感受，再炫的概念也只能嘩眾取寵。面積區(qū)間（平）比例單身公寓30~4010~15%一房40~6015~20％兩房60~8060％小三房80~9010％ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)：高層住宅的環(huán)境設(shè)計(jì)。影響高層住宅環(huán)境設(shè)計(jì)的重要指標(biāo)是密度、間距、停車位和綠地率。高層住宅居住環(huán)境
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