【文章內(nèi)容簡介】 景觀。建筑單體設(shè)計采用母體符號的設(shè)計手法， 制定出莊重、大氣的沿街立面及小區(qū)內(nèi)空間效果。 l、建筑立面構(gòu)成 立面處理結(jié)合整體風(fēng)格設(shè)計，注意比例協(xié)調(diào)和視線效果，公建 的屋頂可適當(dāng)重點處理，道路沿線建筑立面突出城市干道景觀特征。 材料與質(zhì)感 主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應(yīng)細(xì)膩，富有親和性；公 建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體 風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。 建筑色彩 規(guī)劃區(qū)建筑以素雅、中型淺深色調(diào)為主，局部輔以景觀燈飾加 以點綴，體現(xiàn)高貴同功同功典雅藝術(shù)的氛圍。 5． 6 交通體系組織與場地豎向規(guī)劃 5． 6． 1 交通體系規(guī)劃 道路骨架 設(shè)計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務(wù)設(shè) 施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián) 系，從而使小區(qū)形成一個完整的、相對獨立的有機整體。 5． 6． 2 豎向規(guī)劃要點 項目區(qū)場地平坦，建設(shè)場地盡量與道路的標(biāo)高及坡度走向協(xié)調(diào)。 場地內(nèi)雨水順場地進入城市雨水系統(tǒng)。 5． 7 工程管網(wǎng)建設(shè) 5． 7． 1 給水工程 l、設(shè)計依據(jù) 根據(jù)國家《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、 《室外給水設(shè)計規(guī)范》、 《建筑設(shè)計防水規(guī)范》等進行設(shè)計。 用水量預(yù)測 根據(jù)《城市給 水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB50282— 98 并結(jié)合密山市實際 情況，取人均生活用水量指標(biāo)為 300 升／每人每天。該小區(qū)總建筑面積 平方米，按住戶數(shù) 528 戶、 1584人進行估算， 日總用水 量增加估算為 立方米／天。 水質(zhì)、水壓 項目新增用水為城市自來水。水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《國家生活飲用 水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 (GB5749— 85)的要求。 每棟樓供水管道進水口處壓力應(yīng)不小于 0． 24Mpa，小區(qū)生活水 管入口處壓力應(yīng)達到 0． 7Mpa。 水源工程 項目周邊供水 管網(wǎng)已經(jīng)完備，從北四路供水主干管網(wǎng)引接φ l 00 供水管道，配套建設(shè)供水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)沿主干道路上鋪設(shè)干管給水 管網(wǎng)，沿小區(qū)道路呈樹枝狀布置，可以滿足辦公、生活、消防等用 水的要求。 5． 7． 2 排水工程 根據(jù)現(xiàn)狀，本小區(qū)為雨、污分流制排水系統(tǒng)，污、雨水排入衛(wèi)河路市政排水管網(wǎng)。 l、排水量 小區(qū)排水量平均為 225 立方米／時，最大排水量為 275 立方米／時。 排水來源 居民住宅樓、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共建筑及公廁的排水。 排水設(shè)施 生活污水排入化糞池 發(fā)酵后通過檢查井及小區(qū)污水管網(wǎng)排之市 政排水干管。 雨水排放 小區(qū)內(nèi)地勢比較平坦，在高度變化處設(shè)置雨水井進行排水即可。 ①雨水井的布置原則 應(yīng)使雨水不致漫過路口，因此雨水井一般設(shè)置在道路交叉口的 匯水點或低洼處。 ②布置間距 一般雨水井布置間距為 30— 40 米。 ③雨水口形式 采用雙蓖聯(lián)合式。 5． 7． 3 消防 項目按同一時間內(nèi)一次火災(zāi)概率計算，設(shè)置室內(nèi)外消防栓，消 防栓按照低壓制消防供水設(shè)計，控制半徑 l 00 米，設(shè)計地面消防栓 2 個。 根據(jù)《建筑物滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (GBJl40— 90)的規(guī)定，在 公共建筑內(nèi)各處設(shè)置一定數(shù)量的滅火器。 5． 7． 4 供電工程 用電量估算 本小區(qū)共有居民 528 戶，總居住面積 平方米，每戶用電 量按照 l0Kw 考慮，則小區(qū)居民總用電量為 5280Kw；公共建筑及附 屬建筑物面積 3815 平方米，單位容量用電量按照 30w／㎡考慮為 ，取需用系數(shù)為 ，則小區(qū)變壓器容量應(yīng)為 1700Kw。 電源引接及變壓器容量 供電局公用變壓器直接引 入，可滿足項目需求。 供電方式 為保證項目用電需求，動力供電線路由配電室向各用電設(shè)備及 用電點以放射狀方式供電。關(guān)鍵設(shè)備及設(shè)施采用專線供應(yīng)，以保證其運行所需的電壓穩(wěn)定，用電有保證。 所有室外電力管線全部下地敷設(shè)，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)市容環(huán)境整潔， 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路照明、綠化照明管線在人行道路或綠化帶下穿管直埋， 其他電力電纜均采用穿鋼管引入的敷設(shè)方式。 ． 5 電信及閉路電視工程規(guī)劃 l、電信工程規(guī)劃 本項目市話系統(tǒng)從小區(qū)西側(cè)北四路引入。在小區(qū)內(nèi)設(shè) 1 個電話 總交接箱 ， 電話交接箱獨立安裝于室外。規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信排管沿區(qū)內(nèi)道路成枝狀， 由電信排管至單體建筑采用穿管直埋方式進入一幢建筑室內(nèi)分線盒。 整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化”實施的可行性， 并為此留有相關(guān)的足夠的通道。 5． 7． 7 供熱工程 l、熱源 熱源為北四路主干供熱管線提供的熱水介質(zhì)。 布置方式 采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設(shè)，分戶 計量。 室外熱網(wǎng)應(yīng)每隔 60 米設(shè)一檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置 閥門、排水、放氣和 裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。 采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時應(yīng)假設(shè)大兩號剛套管，并比道路兩邊寬 出 l 米，便于施工和管護。 5． 7． 8 工程管線綜合 庭院管道沿綠化帶布置。管線埋深和間距要求嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行， 并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。 5． 8 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 垃圾分區(qū)集中收集，集中運往垃圾中轉(zhuǎn)站進行處理。 沿路每隔 50— 80 米布置垃圾箱 1 處，中心綠地等人流集中活動 地段應(yīng)注意垃圾物的清理。 5． 9 接地防雷 配電室高壓側(cè)設(shè)避雷專柜， 以保證小區(qū)用電運行安全。配電室設(shè)計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于 4 歐姆，各用電點重復(fù)接地電阻不大于 l 0 歐姆。 5． 10 地震設(shè)防 根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震裂度區(qū)域圖 (1999)”顯示，本項目區(qū) 所在地地震裂度為 5 度，建筑抗震設(shè)計按國家要求，項目建筑抗震 設(shè)計按 7 度地震區(qū)設(shè)防。 5． 11 物業(yè)管理 小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物 業(yè)管理公司負(fù)責(zé)與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行 使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)。 5． 12 節(jié)能 建 筑物本體部分 本項目屬民用建筑類別，項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮 節(jié)能效果，并遵從《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (采暖居住建筑部分 )》 的要求進行。 機電設(shè)備部分 在設(shè)備選型上，選用國內(nèi)技術(shù)最先進的節(jié)能型產(chǎn)品，杜絕高能 耗產(chǎn)品在工程中使用，以有效地較低能耗，達到節(jié)能的目的。 供熱部分 供熱管道應(yīng)加裝防腐保溫措施， 以提高能源的利用效率。 加強綜合管理措施， 以達到綜合節(jié)能的目的。 第六章項目市場定位 黑龍江省牡丹江農(nóng)墾名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè) 的圣源小區(qū)位于密山北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。項目規(guī)劃占地 平方米。實際建設(shè)規(guī)模為 平方米，其中住宅 528 戶。 6． 1 目標(biāo)客戶定位 項目所在地周邊為農(nóng)墾總局牡丹江管理局管轄，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。為此，項目主要立足于該區(qū)缺房戶和無房戶，并考慮城區(qū)中高 收入階層的住房需求。 6． 2 價格定位 該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)設(shè)施完備，周 邊有多個住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位 如下： 住宅樓平均價為每平方米 3100 元。 車庫平均價為每平方米 5000 元。 6． 3 物業(yè)管理定位 小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司負(fù) 責(zé)與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利 并履行自己的義務(wù)，可保證居住戶的權(quán)益。 第七章項目實施進度方案 7． 1 項目建設(shè)周期 整個工程計劃 2 年內(nèi)全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設(shè)完成后 的一年內(nèi)結(jié)束，即項目從 2020 年開工建設(shè)，到 2020 年底全部建成， 并在拿到五證后開始預(yù)售，整個項目銷售工作到 2020 年全部結(jié)束， 物業(yè)管理工作也全面啟動。 項目實施進度安排 年份 2020 年 2020 年 可行性研究 —— 審批 —— 建設(shè)規(guī)劃 —— 設(shè)計 —— 土建施工 —— —— 設(shè)備安裝 —— 銷售 物業(yè)管理 第八章投資估算及資金籌措 8． 1 估算情況 8． 1． 1 估算說明 ①本項目固定資產(chǎn)投資估算包括公建、住宅樓建設(shè)、局部場地硬化、 公用設(shè)施配套、土建、安裝工程費及其它費用。 ②本項目實際占地 平方米。采用土地 使用權(quán)掛牌出讓形式有償取得，計入固定資產(chǎn)投資。 8． 1． 2 估算依據(jù) ①土建工程投資估算依據(jù)《黑龍江省建筑工程預(yù)算定額》，建筑 安裝工程投資估算依據(jù)《黑龍江省建筑安裝工程預(yù)算定額》的有關(guān)規(guī) 定估算。 ②設(shè)備、材料價格依據(jù)《密山建設(shè)工程造價信息》。 ③建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、招標(biāo)代理費分別取 工程直接費用的 1％、 1． 5％、 2． 5％、 0． 5％。 ④基本預(yù)備費按照項目前期工作費、房屋開發(fā)費、設(shè)施購置費、 土地征地費及相關(guān)工程費之和的 3％，漲價預(yù)備費根據(jù)國家有關(guān)規(guī) 定 暫不計取。 ⑤投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定稅率為 0。 ⑥編制方法依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》及相關(guān)文件。 8． 2 總投資估算 8． 2． 1 固定資產(chǎn)投資 項目固定資產(chǎn)投資由建設(shè)項目的土建工程、設(shè)備及安裝費；征 地費、配套費